افزايش نامتعارف قيمت آپارتمان در «مناطق گرمسير» بازار مسکن تهران، باعث تقويت سهم «مناطق رقيب» در معاملات ملک شد. گزارش «دنياي اقتصاد» از بازتاب رشد دورقمي ميانگين قيمت مسکن در پايتخت طي ماه گذشته- نسبت به پارسال- که همزمان با اولين ماه رونق معاملات رخ داد، حاکي است تغييرات صعودي قيمت آپارتمان در مناطق مختلف تهران چون که با شيب‌هاي متفاوت اتفاق افتاده، بر روند معاملات در مناطق مصرفي و داراي سابقه فروش بالا، تاثير «معنادار» گذاشته است.

ماه گذشته ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسکوني در کل شهر تهران نزديک به ۱۴ درصد نسبت به مدت مشابه پارسال (آذر ۹۵) و معادل ۴ درصد نسبت به ماه قبل از آن (آبان ۹۶) افزايش پيدا کرد که هر دو نرخ رشد، بالاتر از تورم عمومي نقطه‌اي و ماهانه بود. بخشي از رشد پاييزي قيمت مسکن محصول فضاي رواني ناشي از رشد خيره‌کننده حجم معاملات خريد بوده به‌طوري که در آذر ماه امسال، تعداد آپارتمان‌هاي فروخته شده در تهران ۵۲ درصد نسبت به آذر سال گذشته و ۲۰ درصد نسبت به آبان ۹۵ افزايش يافت که عملا يک رکورد معاملاتي در بازار محسوب مي‌شود.

بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» از «ميزان رشد فروش آپارتمان در هر يک از مناطق ۲۲‌گانه» در نقش «سنسور» قيمت‌ها مشخص مي‌کند تغييرات قيمت مسکن در مناطق مختلف، بازتاب‌هاي متفاوتي در معاملات داشته است. در اولين ماه رونق معاملات خريد مسکن، متقاضيان به رشد دورقمي قيمت‌، عکس‌العمل نشان دادند و در مواجهه با شيب نسبتا تند قيمت‌ها در برخي مناطق، از ظرفيت مناطق رقيب و در عين حال مشابه به لحاظ ويژگي آپارتمان يا محله، براي خريد خود استفاده کردند.

کارنامه معاملات خريد مسکن در مناطق ۲۲گانه تهران طي آذر ماه امسال نشان مي‌دهد منطقه ۵ پايتخت که همواره گرمسيرترين قسمت بازار ملک اين کلان‌شهر بوده، ماه گذشته با بيشترين افزايش قيمت –در مقايسه با نرخ رشد قيمت‌ ساير مناطق تهران- روبه‌رو شد و در پي اين رخداد، سهم اين منطقه از کل معاملات، ۲ واحد درصد کاهش پيدا کرد. کاهش سهم منطقه ۵ در معاملات مسکن، ناشي از عدم استقبال متقاضيان از قيمت‌ها در اين منطقه بوده که در عمل باعث شد فروش آپارتمان در منطقه ۵ با رشدي به مراتب کمتر از غالب مناطق شهر همراه شود. متوسط قيمت مسکن در منطقه ۵ نسبت به پارسال ۲۳ درصد افزايش پيدا کرد که بالاترين رشد «نقطه‌اي» قيمت مسکن در مقايسه با ساير مناطق تهران است. در منطقه ۵، شيب تغييرات «ماهانه» قيمت مسکن نيز بالاتر از ساير مناطق بوده است به‌طوري که متوسط قيمت‌ها در اين منطقه در آذر ماه ۶ درصد نسبت به آبان ماه رشد کرد در حالي که نرخ رشد قيمت در اين فاصله در ساير مناطق بين ۲ تا ۴ درصد بود.

تحت تاثير اين نحوه رشد قيمت، حجم معاملات خريد واحد مسکوني در منطقه ۵ در ماه گذشته فقط ۸ درصد نسبت به ماه قبل از آن افزايش يافت در حالي که کل معاملات شهر تهران در همين فاصله،‌ ۲۰ درصد افزايش يافت و حتي نرخ رشد حجم فروش آپارتمان در برخي مناطق از ۳۰ درصد هم گذشت. تغييرات نقطه‌اي حجم معاملات مسکن نيز براي منطقه ۵، يکي از کمترين رشدها در فروش را به ثبت رسانده است. ماه گذشته، در اين منطقه، فروش آپارتمان ۳۶ درصد نسبت به آذر پارسال افزايش يافت در حالي که کل معاملات مسکن در تهران ۵۲ درصد افزايش يافت و در برخي مناطق حتي دو برابر شد. منطقه ۵، همواره بيشترين سهم را در معاملات مسکن شهر تهران داشته است. با اين حال، ماه گذشته، سهم اين منطقه از ۱۷ درصد کل به ۱۵ درصد کاهش يافت. اين اتفاق، خط‌قرمز تقاضاي مصرفي خريد مسکن به خصوص واکنش خانه‌اولي‌هاي متقاضي آپارتمان‌ متراژ کوچک را در برابر شيب تغييرات قيمت مسکن نشان مي‌دهد. بر اين اساس، مشخص است در شرايط کنوني افزايش نامتعارف قيمت مسکن در يک منطقه، مي‌تواند بر رشد فروش اثر کاهنده داشته يا باعث شيفت تقاضا به منطقه رقيب شود. در حال حاضر ميانگين قيمت هر مترمربع آپارتمان در منطقه ۵ رقمي معادل ۵ ميليون و ۹۰۰ هزار تومان است که ۱۸ درصد بيشتر از ميانگين قيمت کل شهر است. اين اختلاف در زمان رکود مسکن –سال‌‌هاي ۹۴ و ۹۵- حدود ۷ درصد بود اما الان، شکاف تشديد شده است. به گزارش «دنياي اقتصاد»، نحوه رشد در حجم معاملات مسکن مناطق مختلف تهران بيانگر شروع يک جابه‌جايي خفيف در آدرس مناطق گرمسير بازار ملک است. ماه گذشته، دو منطقه ۴ و ۲۲، در صحنه معاملات خريد آپارتمان، از منطقه ۵ سبقت گرفتند. فروش واحدهاي مسکوني در منطقه ۲۲ نسبت به پارسال ۹۷ درصد افزايش پيدا کرده و در منطقه ۴ نيز رشد ۶۵ درصدي معاملات خريد در اين فاصله زماني (تغييرات نقطه‌اي حجم معاملات) به ثبت رسيده است. اين دو نرخ رشد فروش آپارتمان، نه تنها از ميانگين رشد معاملات در شهر تهران بيشتر است که فاصله چشمگير با رشد فروش در منطقه ۵ دارد. مناطق ۴ و ۵، از گذشته، دو منطقه پرفروش بازار معاملات مسکن بوده و به نوعي، مناطق رقيب در دو سر شرق و غرب پايتخت هم براي سازنده‌ها و هم براي متقاضيان خريد مسکن محسوب مي‌شوند.

علت تقويت معاملات خريد مسکن در منطقه ۴ با شتاب به مراتب بهتر از منطقه ۵، به سطح قيمت‌ها در اين منطقه و همچنينتورم مسکن برمي‌گردد. متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسکوني در منطقه ۴ نزديک به يک ميليون تومان کمتر از منطقه ۵ است. ميانگين قيمت مسکن در منطقه ۴ با متوسط قيمت مسکن در کل شهر تهران برابري مي‌کند و معادل متري ۵ ميليون تومان در هر متر مربع است.

 منطقه ۲۲ اما در مقطع کنوني، رقيب اصلي منطقه ۵ محسوب مي‌شود که در صورت تداوم اين وضعيت، مي‌تواند موقعيت خود را نسبت به اين منطقه در صحنه معاملات، تقويت و تثبيت کند. هر چند يکي از مهم‌ترين نقاط ضعف منطقه ۲۲، دوري از محدوده مرکزي شهر و ترافيک سنگين معابر بزرگراهي وصل‌کننده اين منطقه به مناطق مختلف تهران است. منطقه ۲۲ در معاملات آذر ماه، به لحاظ رشد فروش آپارتمان، رتبه اول را در مقايسه با ساير مناطق تهران کسب کرد. سطح نسبي قيمت مسکن در اين منطقه، عامل اصلي در جذب بالاي تقاضاي خريد طي ماه گذشته بوده است. همچنين فراواني واحد نوساز و رسوبي (چند سال ساخت کليد نخورده) در اين منطقه بيش از ساير مناطق برآورد مي‌شود. متوسط قيمت هر متر مربع آپارتمان در منطقه ۲۲ در حال حاضر ۴ ميليون و ۳۶۰ هزار تومان است که ۱۳ درصد کمتر از متوسط قيمت در کل شهر و ۲۶ درصد ارزانتر از متوسط قيمت مسکن در منطقه ۵ محسوب مي‌شود. منطقه ۲۲ در مجاورت منطقه ۵ قرار دارد و دور از انتظار نيست اختلاف قيمت آپارتمان بين اين دو منطقه باعث جابه‌جايي بيشتر متقاضيان خريد به سمت منطقه ارزان‌تر شود.

شيفت تقاضا از مناطق داراي قيمت‌هاي نامتعارف به مناطق با شرايط مناسب قيمتي نه تنها در گروه مناطق مصرفي و متراژ کوچک و متوسط اتفاق افتاده که در مناطق لوکس و گران قيمت شهر نيز چنين رخدادي قابل مشاهده است. ماه گذشته منطقه يک تهران در فروش بيشتر آپارتمان، از منطقه دو سبقت گرفت. فروش واحدهاي مسکوني در منطقه يک، ۶۳ درصد نسبت به پاييز پارسال افزايش پيدا کرد در حالي که ميزان فروش در منطقه دو حدود ۵۰ درصد رشد کرد.

سبقت منطقه يک در رشد فروش نسبت به منطقه ۲، به شيب رشد قيمت مسکن برمي‌گردد. در منطقه يک تحت تاثير حجم قابل توجه نوساز خالي، رکورد کمترين رشد نقطه‌اي قيمت مسکن به ثبت رسيد به‌طوري که متوسط قيمت‌ها در اين منطقه، ۴ درصد نسبت به پارسال افزايش پيدا کرد اين در حالي است که متوسط قيمت مسکن در کل شهر تهران ۵/ ۱۳ درصد افزايش در اين فاصله زماني از خود نشان مي‌دهد. اما در منطقه ۲، رشد نقطه‌اي قيمت مسکن حتي از رشد متوسط قيمت کل شهر نيز بيشتر بوده و ۱۵ درصد است.

 سهم منطقه يک در معاملات مسکن شهر تهران ماه گذشته به اندازه ۱/ ۰ واحد درصد تقويت شد اما سهم منطقه دو تغيير نکرد. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، مناطق ۵، ۹،‌ ۱۱ و ۱۸ در ماه گذشته از کمترين رشد ماهانه در حجم معاملات خريد مسکن نسبت به ساير مناطق برخوردار بودند و مناطق ۶، ۸، ۱۲، ۱۷، ۲۰ و البته ۲۲ با بيشترين رشد ماهانه در فروش مواجه شدند. وضعيت کلي معاملات خريد مسکن در بافت فرسوده شهر تهران، رشد دورقمي را نشان مي‌دهد. در مناطق جنوبي شهر، هم نرخ رشد قيمت و هم نرخ رشد معاملات، کمتر از نرخ ميانگين کل شهر است.

07-01

 

07-02