موجران براي فرار از پذيرش نرخ دستوري در بازار اجاره‌بهاي امسال، يک فن بدل در پيش گرفته‌اند که اين روش جديد به تازگي در حال رايج شدن در بازار اجاره است. تحقيقات ميداني «دنياي‌اقتصاد» درباره تازه‌ترين شرايط بازار اجاره مسکن در شهر تهران و برخي ديگر از شهرهاي ديگر به خصوص کلان‌شهرها نشان مي‌دهد در شرايطي که تحت تاثير جهش قيمت مسکن و تورم محسوس، گروهي از موجران خواهان افزايش نرخ اجاره‌بهاي واحدهاي خود در سال جاري بيش از سقف دستوري اعلام شده از سوي ستاد ملي کرونا در سال گذشته هستند، به تازگي يک پله فرار از سوي آنها براي دور زدن سقف کاذب اجاره‌بها- اجاره‌بهاي دستوري- طراحي شده و استفاده از آن در روزها و هفته‌هاي اخير در بازار مسکن در حال رواج است. اين پله فرار، عدم تمديد قراردادهاي سال قبل يا محدود شدن مدت زمان قراردادهاي اجاره به يکسال بدون امکان تمديد آنها براي سال آينده است. در واقع گروهي از موجران براي دور زدن اجاره‌بهاي دستوري، از طريق بهانه‌تراشي از تمديد قراردادهاي سال قبل با مستاجران خود طفره رفته و اعلام مي‌کنند به واحد خود نياز داشته و قصدي بابت اجاره دادن آن در سال جديد ندارند.
در واقع اگر چه مدت زمان تعيين شده در عمده قراردادهاي بازار اجاره مسکن به جز موارد استثنا يکساله است اما به خصوص در سال‌هاي اخير عمده اين قراردادها در سال يا سال‌هاي بعد نيز بين موجر و مستاجر تمديد مي‌شد و به دليل کاهش هزينه‌هاي جابه‌جايي و بازاريابي براي هر دو سمت عرضه و تقاضاي بازار اجاره، نوعي بازي برد- برد و بي‌دردسر براي موجران ومستاجران محسوب مي‌شد به طوري‌که عمده قراردادها در بازار اجاره در سال دوم نيز تمديد و برخي از آنها به سال‌هاي سوم و چهارم و حتي بيشتر نيز کشيده مي‌شد. اما به دنبال اعلام نرخ دستوري براي افزايش سقف اجاره‌بهاي مسکن از سال گذشته با مصوبه ستاد ملي مقابله با کرونا که با نيت تنظيم بازار اجاره و کمک به مستاجران به عنوان طيف آسيب‌پذير ناشي از شيوع اين ويروس انجام شده، اين روال تغيير کرده و به تازگي به تلاش گروهي از موجران براي عدم تمديد قراردادهاي سال قبل يا تنظيم قراردادهاي يکساله بدون امکان تمديد، تبديل شده است.
فعالان بازار مسکن از اين روال جديد موجران به عنوان فن بدل به نرخ حمايتي دولت در بازار اجاره يا پله فرار اجاره‌بهاي دستوري تعبير مي‌کنند. اين موضوع به عنوان نشانه يا علامت جديد از عدم موفقيت سياست تعيين سقف دستوري براي افزايش سقف اجاره‌بها شناخته مي‌شود. اگر چه در ضرورت اين موضوع که مستاجران بايد به عنوان يکي از گروه‌هاي آسيب‌پذير ناشي از پيامدهاي منفي اقتصادي تحت تاثير تعطيلي‌هاي گسترده به دنبال شيوع بيماري کرونا مورد حمايت واقع شوند شک و ترديدي وجود ندارد اما سياست‌هاي حمايتي بايد به شکل درست در اين بازار به کار گرفته شود تا به شکل برنامه‌هاي برد-برد مورد استقبال موجران به عنوان ذي‌نفعان بازار اجاره مسکن نيز قرار بگيرد.
اگر چه تعيين سقف دستوري افزايش اجاره‌بها در ظاهر به نفع مستاجران است اما در عمل به دنبال طراحي گريزگاه‌ها يا پله فرار از سوي موجران ناراضي، در نهايت منجر به عدم تمديد قراردادهاي اجاره و به دردسر افتادن مستاجرها مي‌شود.اين در حالي است که در شرايطي که به دليل شيوع ويروس کرونا جابه‌جايي‌ها در بازار اجاره کاهش يافته و تحت‌تاثير افت سطح معاملات مسکن، عرضه واحد به بازار اجاره مسکن نيز افت کرده است، يافتن واحد مناسب براي مستاجراني که موجران آنها براي دور زدن سقف دستوري اجاره‌بهاي مسکن اقدام به عدم تمديد قراردادهاي سال قبل خود با موجران به نيت اجاره دادن آن به مستاجر ديگر با نرخ دلخواه کرده‌اند، دشوارتر از هر زمان ديگري است.به اين ترتيب بررسي‌ها نشان مي‌دهد اين سياست نه تنها در مجموع به نفع بازار اجاره و عرضه‌کنندگان مسکن به اين بازار تمام نشده است بلکه مستاجران را نيز در عمل و در حقيقت نمي‌توان به عنوان ذي‌نفعان اجراي اين سياست دستوري معرفي کرد.
سياست دنيا براي بازار اجاره
اگر چه در بسياري از کشورهاي دنيا براي تنظيم بازار اجاره مسکن، دولت‌ها اقدام به تعيين سقف مجاز و حمايتي افزايش اجاره‌بها مي‌کنند اما براي اجراي اين سياست‌ها با تعريف سياست‌هاي تشويقي و تسهيلاتي، موجران را نيز در اجراي اين طرح‌ها با خود همراه مي‌کنند. به گونه‌اي که اين سياست به سياستي برد–برد هم براي موجران و هم مستاجران تبديل شود. البته بازار اجاره در اين کشورها، يک تفاوت عمده با بازار اجاره مسکن در ايران دارد. در بازار اجاره اين کشورها، از آنجا که موجران عمدتا اشخاص حقوقي و شرکت‌ها هستند دولت‌ها از طريق تعريف مشوق‌هاي تسهيلاتي (وام، زمين و...) و همچنين مشوق‌هاي مالياتي اقدام به جلب رضايت و همراهي آنها براي اجراي سياست‌هاي حمايتي در بازار اجاره مي‌کنند. اين در حالي است که بازار اجاره در ايران بازاري متفاوت است. از اين بابت که موجران شخصيت‌هاي حقيقي هستند و به دليل عدم تعريف مشوق براي آنها از سوي دولت، اين سياست را به زيان خود دانسته و به دنبال راه فرار براي مقابله با آن هستند.
موجران پايتخت و برخي ديگر از شهرها در حالي طي روزهاي اخير اقدام به طراحي پله فرار براي دور زدن اجاره‌بهاي دستوري کرده‌اند که پيش از اين نيز ايمني صفر اين روش دستوري در بازار اجاره به اثبات رسيده بود.
ابتداي تابستان سال گذشته، ستاد ملي مقابله با کرونا با نيت و هدف حمايت از مستاجران در برابر آسيب‌هاي اقتصادي ناشي از شيوع ويروس کرونا مصوب کرد سقف اجاره‌بهاي مسکن در شهر تهران تنها تا ۲۵ درصد، در ساير کلان‌شهرها ۲۰درصد و همچنين در ديگر شهرهاي کشور ۱۵ درصد افزايش يابد و موجران حق افزايش اجاره‌بها بيش از اين سقف مجاز را ندارند. اما آمارهاي رسمي نشان داد عملا بازار اين سياست دستوري را پس زد. طوري‌که در اولين فصل از اجراي اين سياست يعني تابستان ۹۹ - فصل اوج جابه‌جايي‌ها در اولين سال از شيوع ويروس کرونا- هم در شهر تهران و هم در کشور، تورم اجاره مسکن بيش از سقف دستوري به ثبت رسيد.
اين موضوع نشان داد، جواب تست يکساله واکسن «اجاره» منفي شد. در حالي‌که هنوز دستور توقف استفاده از آن در بازار اجاره نيز صادر نشده است و متولي مسکن اعلام کرده است دست‌کم تا تيرماه امسال سياست جديد در اين زمينه اعلام مي‌شود. تابستان سال قبل که سياست تعيين سقف متوسط ۲۰درصدي براي رشد مجاز اجاره‌بهاي مسکن در کشور مصوب شد، متوسط اجاره‌بهاي مسکن در کشور معادل ۴۴ درصد افزايش يافت. در شهر تهران نيز تورم نقطه‌اي تابستان ۹۹ – تورم اجاره در تابستان ۹۹ نسبت به تابستان ۹۸- معادل ۴۸ درصد به ثبت رسيد. در حالي‌که سقف دستوري افزايش اجاره‌بها براي کشور ۲۰درصد و براي تهران ۲۵ درصد تعيين شده بود.
اين در حالي است که در يک آمار رسمي ديگر که به‌تازگي از سوي مرکز آمار ايران اعلام شد، متوسط اجاره‌بهاي مسکن در کشور در زمستان ۹۹ در مقايسه با زمستان ۹۸ نيز ۲۸ درصد افزايش يافت. اين در حالي است که اين ميزان ۸ واحد درصد بيشتر از نرخ دستوري اعلام شده از سوي دولت است. اين آمارها در کنار نتايج تحقيقات ميداني نشان مي‌دهد عملا سياست دستوري براي تنظيم بازار اجاره ونرخ اجاره‌بها در کشور جواب نمي‌دهد و دولت در صورتي‌که قصد ساماندهي بازار اجاره را دارد بايد با سياست‌هاي موثرتر از جمله تعريف مشوق‌ها و تسهيلات براي موجران آنها را با برنامه‌هاي حمايتي خود همراه کند.
تجارب قبلي نيز حاکي از عدم‌موفقيت سياست‌هاي تعزيراتي و دستوري در بازار اجاره مسکن است.
در شرايطي که بازار معاملات مسکن با تورم شديد همراه شده، تورم عمومي محسوس در اقتصاد کشور منجر به افزايش فشارهاي اقتصادي به خانوارها اعم از مستاجران وموجران شده و همچنين شرايط زندگي براي هر دو گروه ناشي از شيوع ويروس‌کرونا و ساير تحولات اقتصادي سخت‌تر شده است،موجران که دست‌کم تا سال قبل ترجيح مي‌دادند براي کاستن از هزينه بازاريابي وجابه‌جايي مستاجران در واحدهاي مسکوني و همچنين کاهش دردسرهاي مربوط به يافتن مستاجر جديد قراردادهاي سال قبل خود با مستاجران را تمديد کنند و به دليل استقبال مستاجران از اين روش، عمده قراردادها دست‌کم براي يکسال ديگر تمديد مي‌شد، هم‌اکنون روش ديگري در پيش گرفته‌اند.
از آنجا که تمديد قراردادها نيازمند رعايت سقف دستوري اجاره‌بها تعيين شده از سوي دولت و ستاد ملي مقابله با کروناست اما در قراردادهاي جديد با مستاجران جديد اين موضوع عملا قابل رهگيري نيست و موجران مي‌توانند واحدهاي مسکوني خود را با نرخ‌هاي بالاتر به بازار عرضه کنند، تعداد زيادي از موجران از هم‌اکنون و در آستانه شروع فصل طلايي جابه‌جايي‌ها در بازار اجاره، از تمديد قراردادهاي سال قبل با مستاجران خودداري کرده و به مستاجران خود اعلام کرده‌اند که در پايان مدت زمان قرارداد بايد ملک استيجاري را تخليه کنند.
در مصوبه ضدکرونايي دولت درخصوص تعيين نرخ دستوري براي افزايش سقف اجاره‌بهاي مسکن که اوايل تيرماه سال گذشته مصوب شد، اعلام شده بود اين مصوبه تا سه ماه پس از ريشه‌کن شدن ويروس کرونا قابل استناد است و تاريخ مصرف دقيقي به لحاظ زماني براي آن اعلام نشده بود اما متولي مسکن در دولت روز گذشته به «دنياي‌اقتصاد» اعلام کرد:حداکثر تا تيرماه سال‌جاري نرخ يا سقف جديد مجاز براي افزايش اجاره‌بهاي مسکن در سال ۱۴۰۰ ابلاغ و اعلام خواهد شد. براساس اعلام متولي مسکن، دولت درصدد است تا با در نظرگرفتن تحولات اقتصادي، تغييرات بازار مسکن در يکسال گذشته، تورم عمومي و ميزان افزايش حقوق و دستمزدها در سال ۱۴۰۰، نرخ‌هاي جديد به عنوان سقف مجاز افزايش اجاره مسکن را تعيين و به بازار اعلام کند تا در تنظيم و تمديد قراردادهاي بازار اجاره در سال‌جاري ملاک عمل موجران ومستاجران قرار بگيرد.
اما آنچه مسلم است اينکه گروهي از موجران به‌تازگي و تا قبل از اعلام سقف‌هاي جديد براي افزايش اجاره‌بهاي مسکن از سوي دولت، اقدام به طراحي پله فرار و دورزدن اين سياست دستوري کرده‌اند تا بتوانند واحد خود را با نرخ‌هاي بالاتر به بازار عرضه کنند.
کارشناسان و صاحب‌نظران بازار مسکن ضمن انتقاد به سياست دستوري و اعلام شکست اين سياست در بازار اجاره مسکن سال گذشته، اميدوارند دولت در برنامه‌ريزي تازه، سياست کارآمدي را براي ساماندهي بازار اجاره مسکن به‌کار بگيرد. همچنين آنها اميدوارند متولي مسکن سياست جديدي را با در نظر گرفتن اشکالات اين سياست طراحي کرده و سياست اشتباه قبلي را بار ديگر در بازار اعمال نکند.
سياست تعيين سقف دستوري براي افزايش اجاره‌بهاي مسکن در حالي از سال گذشته به منظور مقابله با اثرات اقتصادي مخرب شيوع ويروس کرونا بر سطح درآمد افراد به‌خصوص گروه‌هاي مستاجر و کم‌درآمد مصوب شد که نه‌تنها اين سياست نتوانست عملکرد موفقي در اين زمينه داشته باشد بلکه در عمل، يک پيامد خطرناک براي بازار اجاره نيز به‌همراه آورد.
تحقيقات پيشين «دنياي‌اقتصاد» که در گزارشي با عنوان «ايمني صفر واکسن اجاره» در نيمه دوم فروردين ماه منتشر شد نشان داد نه‌تنها اين سياست دستوري در حکم واکسن ضدکرونايي در برابر فشار اجاره‌بها مصونيت ايجاد نکرده است، بلکه منجر به مسموميت بازار نيز شده است و مستاجرها با کمبود فايل مناسب براي اجاره مواجه شدند.
آسيب ثانويه نرخ دستوري
آمارهاي رسمي درباره عبور تورم اجاره مسکن از سقف دستوري تعيين‌شده و همچنين آنچه هم‌اکنون در شکل کمبود فايل اجاره مسکن و شرايط نابسامان قيمتي در اين بازار خود را نشان مي‌دهد، حاکي است نتيجه سياست‌هاي دستوري براي کنترل بازار اجاره چيزي جز شکست اين سياست‌ها والتهاب بيشتر براي بازار نيست. بنا بر اعلام فعالان بازار اجاره مسکن يکي از مهم‌ترين دلايل التهاب بازار اجاره در شرايط فعلي و در حالي‌که هنوز بازار اجاره وارد فصل طلايي جابه‌جايي‌ها نشده است، کاهش عرضه ملک استيجاري به بازار است که يکي از مهم‌ترين دلايل آن اثر اعمال سياست‌هاي دستوري در اين زمينه است. در واقع اعمال اين سياست دستوري علاوه بر اينکه از تابستان سال گذشته منجر به تنظيم بازار اجاره وتورم اين بازار نشد، جريان عرضه به اين بخش از بازار ملک را نيز تا حدي تخريب کرد.
تخريب جريان عرضه آپارتمان به بازار اجاره يکي از مهم‌ترين عوامل تشديد بحران در اين بازار وافزايش شيب تورم اجاره‌نشيني است. اما سوال مهمي که در اين رابطه مطرح است آن است که در سال‌جاري، تورم معقول در بازار اجاره بايد به چه ميزان باشد که هم مستاجران دچار بار مضاعف اقتصادي ناشي از افزايش نامتعارف سطح اجاره‌بها نشوند و هم موجران انگيزه خود را براي عرضه آپارتمان‌هاي خود به بازار اجاره از دست ندهند و جريان عرضه به اين بازار تخريب نشود؟
شناسايي حد معقول براي تورم اجاره مسکن در سال‌جاري با توجه به افزايش شکاف بين نسبت قيمت به اجاره مسکن که از آن تحت عنوان نسبت P به R در اين بازار ياد مي‌شود، يکي از مهم‌ترين موضوعات اساسي و حياتي پيش‌روي بازار مسکن به خصوص بازار اجاره در سال‌جاري است. اين نسبت که در شرايط متعارف معمولا عددي بين ۱۴ تا ۲۵ است هم‌اکنون به بيش از ۳۰ افزايش يافته است. ديدگاه‌هاي کارشناسي نشان مي‌دهد علت اين شکاف افزايش غيرمتعارف قيمت مسکن وجهش‌هاي متوالي است و در وهله اول لازم است حباب قيمت مسکن تخليه شود. «دنياي‌اقتصاد» در يک وبينار (سمينار مجازي) سه ساعته که در روز پنج‌شنبه ۱۶ ارديبهشت برگزار مي‌شود در کنار ساير مباحث وموضوعات مربوط به بازار زمين و مسکن، اين موضوع را نيز مورد بحث و بررسي و موشکافي کارشناسي قرار خواهد داد. در اين وبينار همچنين موضوعات ديگري مانند معرفي بازيگردانان بازار مسکن در سال ۱۴۰۰ و تشريح نقش هرکدام از آنها در شکل‌گيري تحولات بازار معاملات خريد وفروش واجاره مسکن، زمين و... مورد بحث وبررسي قرار خواهد گرفت.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» بازار معاملات مسکن درحالي وارد سال ۱۴۰۰ شده است که به اعتقاد کارشناسان، شناخت بازيگردانان اصلي اين بازار در سال جديد براي اخذ استراتژي درست از سوي طيف فعال و متقاضي اين بازار از اهميت اساسي برخوردار است.