کسب فرصت بانک‌ها از رونق ايجاد شده در بازار معاملات خريد وفروش واحدهاي مسکوني در سال ۹۷ به رشد ۱۰۰ درصدي مزايده املاک مازاد شبکه بانکي منجر شد. بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» از وضعيت مزايده املاک مازاد بانک‌ها در سال جاري نشان مي‌دهد، در سال ۹۷ تحت تاثير بروز رونق در بازار معاملات خريد وفروش ملک اين امکان براي بانک‌ها ايجاد شد تا با استفاده از استقبال متقاضيان مسکن از خريد املاک مزايده‌اي نه‌تنها تعداد مزايده‌هاي ملکي خود را در مقايسه با سال‌هاي قبل افزايش دهند، بلکه تنوع و تعداد املاک عرضه شده در مزايده‌هاي سال جاري نيز در مقايسه با تعداد املاک عرضه شده در مزايده‌هاي مربوط به سال‌هاي قبل به ميزان چشمگيري افزايش يافت. بررسي‌ها همچنين از تفاوت نحوه فروش املاک مازاد بانک‌ها در سال ۹۷ با دست کم دو تا سه سال اخير خبر مي‌دهد که به نوعي نشان‌دهنده تغيير رفتار بانک‌ها در عرضه اين املاک در دوره رونق در مقايسه با دوره‌هاي رکود بازار مسکن است. مقايسه روند مزايده‌هاي انجام شده در سال جاري با سال‌هاي گذشته نشان مي‌دهد، تعداد مزايده‌هاي انجام شده براي فروش املاک مازاد بانک‌ها، در سال ۹۷ نسبت به سال‌هاي دوره رکود بازار مسکن-فاصله سال‌هاي ۹۳ تا ۹۵-دو برابر شده است.
آمارها و اطلاعات منتشر شده از سوي شرکت برگزار‌کننده مزايده‌هاي مربوط به اموال بانک‌ها نشان مي‌دهد در سال جاري تا هفته گذشته، ۲۵ مزايده دسته‌جمعي براي فروش املاک مازاد بانک‌ها -۱۰ بانک- برگزار شده است؛ اين آمار تنها مربوط به مزايده‌هاي دسته‌جمعي برگزار شده است که در قالب آن فراخوان مزايده املاک مازاد چند بانک به‌صورت همزمان منتشر مي‌شود؛ علاوه بر اين، هر کدام از بانک‌ها در سال جاري نيز در نوبت‌هاي مختلف نسبت به مزايده املاک مازاد خود به‌صورت انفرادي اقدام کردند که بدون در نظر گرفتن اين مزايده‌ها تعداد مزايده‌هاي برگزار شده در سال جاري به‌طور ميانگين نسبت به مزايده‌هاي سالانه برگزار شده در سال‌هاي قبل، دو برابر شده است.
در فاصله سال‌هاي ۹۳ تا ۹۵ به‌طور متوسط در هر سال ۱۲ دوره مزايده املاک مازاد بانک‌ها برگزار شده است که اين ميزان در سال جاري تا يک هفته اخير به ۲۵ مزايده افزايش يافته است. علاوه بر افزايش تعداد دفعات برگزاري مزايده براي فروش املاک مازاد بانک‌ها همچنين، حجم يا تعداد املاک عرضه شده در هر کدام از مزايده‌هاي انجام شده در سال جاري در مقايسه با تعداد املاک عرضه شده براي فروش در اين نوع مزايده‌ها افزايش يافته است.
در سال جاري انواع متنوعي از املاک اعم از زمين، آپارتمان، خانه، ساختمان‌هاي تجاري، اداري، صنعتي و. . . در مزايده‌هاي مربوط به فروش املاک مازاد بانک‌ها عرضه شد که نيمي از آنها مربوط به املاک مسکوني شامل خانه و آپارتمان بود. هر چند آمار جامع رسمي از کارنامه فروش املاک مازاد بانک‌ها در سال جاري براي شناسايي تعداد املاک فروش رفته در اين مزايده‌ها وجود ندارد، اما تحقيقات موردي «دنياي اقتصاد» از برخي بانک‌هاي دولتي نشان مي‌دهد کارنامه فروش املاک مازاد در سال جاري نسبت به سال گذشته دست‌کم ۵۰درصد افزايش داشته است. بانک‌ها در سال جاري با کسب فرصت از شرايط مناسب فروش ملک در شهرها اقدام به ميوه‌چيني از بازار کرده و در حالي که نگهداري از املاک مازاد به خصوص املاک تمليکي هزينه‌هاي نگهداري قابل توجهي را به آنها تحميل مي‌کند، عرضه املاک مازاد خود را در بازار مزايده ملک تا دو برابر تقويت کردند.
هر چند در نيمه دوم امسال تحت تاثير جهش قيمت مسکن، بازار مسکن ابتدا در شهر تهران و سپس در شهرهاي بزرگ و برخي ديگر از شهرها از حالت رونق خارج شد اما بانک‌ها با استفاده از وجود فرصت رونق در بازار معاملات مسکن واستقبال متقاضيان از خريد ملک دست‌کم تا پايان بهار در شهر تهران و تا پايان نيمه اول سال در ساير شهرها حجم عرضه املاک مازاد و تعداد مزايده‌ها را افزايش دادند. اين در حالي است که اگر چه بازار معاملات مسکن در سال جاري ابتدا وارد فاز رونق شده وسپس تحت تاثير جهش قيمت‌ها از اين فاز خارج و به سمت رکود وکاهش تقاضا براي خريد واحدهاي مسکوني حرکت کرد، اما در کل و در مقايسه با دوره اخير رکود در بازار مسکن-فاصله سال‌هاي ۹۳ تا ۹۵-شرايط فروش املاک مسکوني براي برخي عرضه‌کنندگان ملک مناسب ومثبت بود. بانک‌ها در بازار مسکن سال ۹۷ جزو گروهي از عرضه‌کنندگان ملکي محسوب مي‌شوند که شرايط مناسبي را به لحاظ حجم فروش املاک مازاد خود به متقاضيان تجربه کردند؛ در واقع بانک‌ها را مي‌توان در گروه تجربه‌کنندگان اوضاع مناسب به لحاظ عرضه املاک مازاد، در سال جاري طبقه‌بندي کرد.
نتايج بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» از وضعيت عرضه املاک مازاد بانک‌ها به بازار مسکن نشان مي‌دهد بانک‌ها به لحاظ عرضه اين املاک در نيمه اول سال جاري بازار بهتري را براي فروش اين املاک در مقايسه با نيمه دوم امسال تجربه کردند. علت اين موضوع بروز يک سکته معاملاتي در بازار معاملات مسکن شهر تهران و سپس سرايت آن به بازار مسکن ساير شهرها تحت تاثير جهش قيمت مسکن است. جهش قيمت مسکن که ابتدا در شهر تهران آغاز شد، سپس به ساير کلان‌شهرها و برخي شهرهاي ديگر رسيد موجب خروج اجباري تعداد قابل‌توجهي از خريداران مسکن از بازار به دليل عدم کفايت بنيه مالي براي خريد واحدهاي مسکوني عرضه شده به بازار ملک شد؛ کاهش سطح تقاضادر بازار مسکن براي خريد ملک در نيمه دوم سال در مقايسه با نيمه اول امسال که بازار معاملات مسکن در شرايط رونق قرار داشت بر عملکرد بانک‌ها در حوزه مزايده املاک مازاد نيز اثر گذاشت.
همچنين نياز به بازنگري مجدد و مکرر و سير صعودي قيمت پايه املاک مازاد بانک‌ها از ديگر دلايل کاهش حجم فروش اين املاک در نيمه دوم امسال در مقايسه با ۶ ماه اول سال شد. روند قيمت‌گذاري املاک مازاد براي عرضه در قالب مزايده به اين صورت است که پس از انجام بررسي‌هاي کارشناسي از سوي کارشناسان رسمي دادگستري، قيمت پايه مزايده هر ملک تعيين و اعلام مي‌شود؛ به دليل نوسانات مکرر و جهش قيمت مسکن در ماه‌هاي سپري شده از سال ۹۷ عمده املاکي که در نويت مزايده قرار داشتند نيازمند بازنگري مجدد براي تعيين نرخ کارشناسي روز شدند؛ همين موضوع موجب تاخير در عرضه اين واحدها به بازار فروش و در نتيجه ايجاد تاخير در فرآيند فروش آنها در نيمه دوم امسال شد. ضمن اينکه فرآيند قيمت‌گذاري و تعيين نرخ کارشناسيبراي اين املاک فرآيندي زمانبر و پيچيده است.
با اين حال بنا بر دست‌کم دو علت عمده حجم عرضه و فروش املاک مازاد بانک‌ها به‌صورت مزايده‌اي در سال جاري از سال‌هاي قبل بيشتر بود؛ اولين علت به «استقبال بازار تقاضا» از خريد املاک مازاد بانک‌ها برمي‌گردد؛ در شرايطي که حجم تقاضا براي خريد ملک از بازار مسکن افزايش مي‌يابد به‌طور طبيعي تمايل براي خريد املاک مزايده‌اي بانک‌ها نيز بيشتر مي‌شود و بر تعداد متقاضيان خريد اين واحدها نيز افزوده مي‌شود؛ به خصوص در نيمه اول امسال که بازار مسکن شرايط رونق را به دنبال افزايش محسوس حجمخريد و فروش واحدهاي مسکوني تجربه کرد استقبال از خريد املاک مازاد بانک‌ها که از طريق مزايده به بازار عرضه شد افزايش يافت و همين موضوع حجم فروش اين املاک را براي بانک‌ها به ميزان چشمگيري افزايش داد.
علت ديگر افزايش عرضه املاک مازاد بانک‌ها در سال جاري به استفاده از يک اهرم مالياتي براي هشدار به بانک‌ها درباره پيامد نگهداري املاک مازاد بر مي‌گردد؛ اهرم مالياتي که به نظر مي‌رسد از سال آينده براي آن دسته از بانک‌هايي که در عرضه و فروش املاک مازاد تعلل مي‌کنند به کار خواهد افتاد، هزينه نگهداري اين املاک را براي بانک‌ها حداقل ۲۸ درصد افزايش خواهد داد؛ اين موضوع باعث شده است امسال بانک‌ها براي فروش املاک مازاد و تمليکي خود با جديت بيشتري در مقايسه با سال‌هاي قبل برنامه‌ريزي و اقدام کنند. به گزارش «دنياي اقتصاد»، املاک مازاد بانک‌ها به دو دسته طبقه‌بندي مي‌شوند؛ بخشي از اين املاک، املاک «تمليکي» هستند که به‌عنوان وثيقه تسهيلات چه در حوزه مسکن چه در حوزه‌هاي ديگر همچون تسهيلات پرداخت شده به بخش توليد و ساير صنايع، در رهن بانک بوده‌اند اما به دليل عمل نکردن تسهيلات‌گيرنده به تعهدات خود در قبال بانک از بابت بازپرداخت تسهيلات دريافت‌شده، اين املاک از سوي بانک تملک شده‌اند.
به همين دليل است که در فهرست مربوط به عرضه املاک مازاد در آگهي‌هاي مزايده، انواع مختلفي از املاک شامل واحدهاي مسکوني آپارتماني و غيرآپارتماني تا کارخانه و سوله و زمين با کاربري‌هاي مختلف و همچنين املاک اداري و ساختمان‌هاي تجاري و... وجود دارد. بررسي‌ها نشان مي‌دهد در همه سال‌هاي اخير همواره صحبت از مقاومت بانک‌ها در برابر عرضه و فروش املاک مازاد و تمليکي وجود داشته است؛ اين در حالي است که براساس قانون رفع موانع، توليد بانک‌ها بايد در هر سال حدود ۳۰ درصد از اموال مازاد خود را به بازار عرضه کنند. کارشناسان شبکه بانکي مي‌گويند اگر چه در برخي زمان‌ها و مقاطع، بانک‌ها به ملاکي و نگهداري املاک مازاد علاقه‌مند بوده و تمايلي به عرضه اين املاک نداشته‌اند اما چسبندگي بانک‌ها به اين املاک معمولا مربوط به آن دسته از املاکي است که از ابتدا مالکيت اوليه آنها در اختيار بانک‌ها قرار داشته و جزو املاک تمليکي محسوب نمي‌شوند؛ ساختمان‌هاي شعب، مجتمع‌هاي فرهنگي، خدماتي و تفريحي و ساير ساختمان‌هاي تحت مالکيت بانک‌ها که شرکت‌هاي زيرمجموعه بانک‌ها آنها را در قالب قراردادهاي مشارکتي ساخته‌اند از جمله اين املاک محسوب مي‌شوند.
اين در حالي است که بنا بر اعلام کارشناسان فعال در شبکه بانکي، بانک‌ها همواره به دليل بالا بودن هزينه نگهداري املاک تمليکي علاقه‌مند و کاملا مصمم به فروش اين املاک بوده‌اند؛ اما آنچه منجر به انباشت اين بانک‌ها در فهرست اموال مازاد بانکي شده است رکود در بازار مسکن و نبود تقاضاي موثر براي خريد اين املاک است. در صورتي که همان‌گونه که در سال ۹۷ تجربه شد در دوره‌هايي که بازار در شرايط رونق قرار دارد و تقاضا براي خريد مسکن در بازار افزايش مي‌يابد، تقاضاي خريد اين املاک نيز از سوي متقاضيان حاضر در بازار تقويت مي‌شود و در نتيجه بانک‌ها مي‌توانند با سهولت بيشتري اقدام به برگزاري مزايده، عرضه و فروش اين واحدها کنند. يافته‌هاي «دنياي اقتصاد» از شرايط عرضه و فروش املاک مازاد بانک‌ها نشان مي‌دهد طي يک دهه گذشته و در جريان برگزاري مزايده‌هاي دسته‌جمعي بانک‌ها براي فروش املاک مازاد کمتر از ۷ هزار فقره ملک به بازار عرضه شده است؛ اين در حالي است که گفته مي‌شود موجودي املاک مازاد بانک‌ها حدود ۱۵ هزار فقره است که نيمي از اين املاک مسکوني هستند. بررسي‌ها همچنين نشان مي‌دهد نحوه فروش املاک مازاد بانک‌ها در سال جاري يک تغيير محسوس و عمده در مقايسه با دست‌کم دو تا سه سال گذشته داشته است؛ در سال ۹۷ بيش از ۹۰ درصد از املاک مازاد عرضه شده در قالب مزايده به شکل «فروش نقدي» عرضه شده‌اند؛ اين در حالي است که در سال‌هاي رکود بازار مسکن-دوره اخير رکود بازار مسکن-تعداد املاکي که در مزايده‌هاي دسته‌جمعي با شرايط فروش، نيمي نقد و نيمي اقساط (فروش با شرايط دريافت ۵۰ درصد از ارزش ملک به‌صورت نقدي و ۵۰ درصد ديگر به‌صورت غيرنقدي)، در اقساط يکساله تا چهار ساله به بازار عرضه شدند، قابل توجه بود.
در شرايطي که عمده مزايده‌هاي انجام شده براي فروش املاک مازاد بانک‌ها در سال جاري، عرضه با شرايط پرداخت نقد بوده است اين سوال ايجاد مي‌شود که چه عاملي منجر به تغيير رويه بانک‌ها در فروش املاک مزايده‌اي از شکل دريافت اقساطي بهاي ملک به روش دريافت نقدي شده است؟
يافته‌ها حاکي است، براساس ضوابط بالادست مربوط به نحوه مزايده املاک مازاد بانک‌ها، بانک‌ها موظفند در اولين اقدام خود براي عرضه هر کدام از املاک مازاد (اولين عرضه هر ملک مزايده‌اي)، آن را با شرايط فروش نقدي و به بالاترين قيمت کارشناسي به بازار عرضه کنند؛ اما در صورتي که پس از سه بار از انتشار آگهي مزايده هر يک از اين املاک، اين املاک به فروش نرفت، مي‌توانند نسبت به اعمال تخفيف و تعيين شرايط فروش غيرنقدي(فروش قسطي) املاک فروش نرفته اقدام کنند؛ بنابراين اين موضوع که در سال ۹۷ عمده املاک مازاد بانک‌ها با شرايط فروش نقد در صف مزايده قرار گرفته‌اند مي‌تواند به دو علت عمده باشد؛ رونق بازار مسکن و افزايش تقاضا براي خريد مسکن از يکسو و فروش رفتن همه يا بخش عمده‌اي از املاک مازاد در مزايده‌هاي دوره‌هاي قبل دو عاملي است که باعث شده هم‌اکنون عمده املاک مازاد مزايده‌اي در واقع املاک تازه‌واردي باشند که براي اولين بار و با شرايط پرداخت نقدي عرضه شده‌اند.
به اين معنا که در سال ۹۷ با توجه به رونق بازار و افزايش کشش معاملاتي در بازار ملک علاوه بر آنکه بخش عمده املاک مازاد که در دوره‌هاي قبلي در صف مزايده قرار گرفته بودند به فروش رفته‌اند؛ املاکي که هم‌اکنون در فهرست املاک مازاد مزايده‌اي قرار گرفته‌اند عمدتا املاک تازه‌وارد و برخوردار از متقاضي خريد هستند. تحقيقات «دنياي اقتصاد» در اين باره همچنين نشان مي‌دهد هم‌اکنون قيمت پايه مزايده املاک مازاد عرضه شده از سوي بانک‌ها در مزايده‌هاي اخير، به «سقف متعارف قيمت واحدهاي مسکوني در بازار مسکن» نزديک شده است؛ يعني قيمت پايه مزايده اين املاک نزديک به قيمتي است که هم‌اکنون واحدهاي مشابه در بازار مسکن خريد وفروش مي‌شوند. از سوي ديگر تحقيقات نشان مي‌دهد تنها در موارد معدودي اين املاک با اندکي تفاوت قيمت-قيمت پايين‌تر_ از قيمت‌هاي فعلي بازار در فايل‌هاي مشابه، عرضه شده‌اند که عمده اين املاک در واقع املاک مشکل‌دار هستند؛ به‌عنوان مثال بخشي از اين املاک و ساختمان‌هايي هستند که به شکل مشارکتي ساخته شده‌اند؛ اما در مرحله نازک‌کاري به مدت چند سال متوقف مانده واکنون به‌صورت يک جا واگذار مي‌شوند.
در ميان واحدهاي عرضه‌شده در فهرست املاک مازاد بانک‌ها همچنين تعداد قابل توجهي آپارتمان مسن يا آپارتمان کلنگي وجود دارد که به اعتقاد برگزارکنندگان مزايده‌هاي مربوط به املاک مازاد بانک‌ها، اين واحدها مشتريان خاص خود را دارند؛ عمده اين مشتريان افرادي هستند که به قصد سرمايه‌گذاري بلندمدت اقدام به خريد اين املاک مي‌کنند. در عمده اين املاک تنها يک يا چند واحد از مجموع چندين واحد موجود در يک مجتمع در مالکيت بانک قرار دارد و به شکل مزايده‌اي عرضه مي‌شود و ساخت و ساز مابقي واحدها و تکميل مجتمع منوط به همکاري ساير مالکان بوده و زمان تکميل پروژه نيز نامعلوم است. اين در حالي است که حدود ۶۰ تا ۸۰ درصد املاک تمليکي عرضه شده نيز در اختيار متصرف است که احتمالا نيازمند طي سير حقوقي براي تخليه است.