جديدترين مطالعات پژوهشگران اقتصادي کشور از تجربه کشورهاي دنيا در ماجراي «دوئل با محتکران مسکن» و مرور دو تجربه شکست‌خورده در حوزه اخذ ماليات خانه‌هاي خالي در ايران نشان مي‌دهد: شگرد جديد مقابله با محتکران مسکن با ابزار ماليات بر خانه‌هاي خالي به دليل خلأ دو پيش شرط، به احتمال زياد به برنده‌شدن محتکران منجر خواهد شد.به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، مرکز مطالعات و برنامه ريزي شهرداري تهران به‌تازگي مقاله پژوهشي تحت عنوان «بررسي نقش شهرداري‌ها در فرآيند اعمال ماليات بر مسکن‌هاي خالي» را منتشر کرده که در آن تجربه شهرهاي مختلف جهان در حوزه ماليات ستاني از خانه‌هاي خالي و اثرات آن بر بازار مسکن مورد بررسي قرار گرفته است. يافته‌هاي اين پژوهش که از سوي مهدي هاديان، عضو هيات علمي پژوهشکده پولي و بانکي انجام شده علاوه بر مرور تجربه‌هاي کشورهاي مختلف و همچنين دو تجربه شکست‌خورده در حوزه اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي در ايران (طي دو دوره مختلف) حاوي يک هشدار و چهار پند مهم براساس نتايج مطالعات بانک جهاني است.
اين بررسي به‌طور مشخص نشان مي‌دهد که پديده خانه‌هاي خالي فقط مختص شهر تهران و برخي ديگر از شهرهاي بزرگ ايران نيست بلکه در برخي ديگر از شهرهاي بزرگ جهان نيز اين پديده سمي بازار مسکن وجود دارد، هرچند که يافته‌هاي اين پژوهش مشخص مي‌کند ريشه شکل‌گيري اين پديده در شهرهاي جهان با شهرهاي ايران متفاوت است به‌طوري‌که بخش عمده خانه‌هاي خالي موجود در بازار مسکن ايران به دليل انتظارات تورمي و نوسانات شديد قيمتي به بازار عرضه نشده‌اند اما در کشورهاي ديگر ساير انگيزه‌هاي اجتماعي يا فرهنگي در اين موضوع دخيل بوده‌اند.
علاوه بر اين چهار پند از جزئيات اين پژوهش درباره تجربه اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي در شهرهاي جهان قابل‌استخراج است. پند نخست آنکه عمده کشورهايي که در اين حوزه يعني اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي تجربه داشته‌اند، اين روش صرفا به‌صورت مقطعي و فقط در برخي از شهرهاي يک کشور اجرايي شده است.
دوم آنکه، اين ماليات به‌عنوان يک نوع ابزار مقابله‌اي و ماليات دست‌چهارم در بازار مسکن شهرهاي جهان شناخته مي‌شود. به اين معنا که دولت‌هاي محلي قبل از ورود براي اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي، سه نوع ماليات ديگر براي تنظيم جريان بازار مسکن تعريف و اجرايي مي‌کنند و ماليات خانه‌هاي خالي نقش يک نوع ماليات مکمل را بازي مي‌کند.
اولين نوع ماليات مربوط به بازار مسکن که اتفاقا مطالعات انجام شده نشان مي‌دهد روي سفته بازي ملکي مسلط مي‌شود، «ماليات املاک و مستغلات» است. بررسي‌هاي تکميلي مستقل از اين پژوهش حاکي از آن است که اين نوع ماليات همان ماليات سالانه بر املاک است؛ از جمله مالياتي که دولت محلي در کشورهاي ديگر از تمامي مالکان در بازار مسکن دريافت مي‌کند. اين نوع ماليات براي جلوگيري از شناسايي راه فرار، هيچ نوع استثنا يا معافيتي را براي افراد قائل نيست. در عين حال نرخ اين نوع ماليات منوط به منطقه جغرافيايي ملک (ضعيف، ارزان‌قيمت يا لوکس) به‌صورت شناور از نيم تا ۵/ ۱ درصد ارزش روز املاک تعريف مي‌شود.
ماليات دوم، ماليات بر عايدي سرمايه است. اين نوع ماليات اتفاقا در شهرهايي از جهان که با رشد قيمت مسکن و اشتهاي زياد سرمايه گذاران براي ورود به اين بازار مواجه است به شکل قوي و کارآمد اجرايي مي‌شود. سومين ماليات نيز ماليات بر معاملات مکرر است. اين نوع ماليات در شهرهايي که نوسانات قيمت در يک بازه زماني کوتاه مدت شديد و افراد براي به‌دست آوردن عايدي بيشتر، خريد و فروش مکرر انجام مي‌دهند اجرايي مي‌شود. در بسياري از شهرهاي جهان، در کنار اين سه نوع ماليات، ماليات خانه‌هاي خالي نيز به‌عنوان ماليات مکمل و مقطعي از محتکران اخذ مي‌شود. آنطور که نتايج اين مطالعه به‌طور صريح و تاکيدي مشخص مي‌کند، صرف اخذ ماليات مضاعف، آثار محسوس آن به شکل کاهش خانه‌هاي خالي يا از بين رفتن انجماد در بازار مسکن نمايان نخواهد شد.
گذشته از اين دو پند، جزئيات اين پژوهش، حاوي دو پند ديگر براي طراحان ماليات خانه‌هاي خالي است. در سومين پند، شرط موفقيت ماليات خانه‌هاي خالي بيان شده است. اولين شرطي که با توجه به تجربه ساير کشورها به آن اشاره شده، دارا بودن بانک جامع اطلاعات املاک در يک شهر و رفتار مالکان در آن شهر به‌ويژه براي ماليات خانه‌هاي خالي است. يافته‌هاي اين پژوهش مشخص مي‌کند: بخش عمده و مهم اين اطلاعات در اختيار دولت‌هاي محلي يا همان شهرداري‌ها است که مي‌توانند به خوبي در ماليات ستاني از بازار مسکن کارآمد باشد. دومين شرط موفقيت براي اخذ اين نوع ماليات از بازار مسکن آن است که نرخ ماليات بايد ضريبي از قيمت روز تعيين شود. اين در حالي است که در طرح جديدي که براي ماليات ستاني از خانه‌هاي خالي تعريف شده نرخ آن ضريبي از قيمت منطقه‌اي است، نه قيمت روز املاک. بررسي‌ها حاکي از آن است که قيمت منطقه‌اي در شهر تهران در حال‌حاضر حدود يک‌صدم قيمت روز املاک در هر منطقه است.
باتوجه به اين دو شرط براي کسب موفقيت در ماليات‌ستاني از خانه‌هاي خالي و مسيري که براي اجراي آن در کشور پيشنهاد شده به نظر مي‌رسد اين دو شرط فعلا مدنظر مسوولان طرح قرار نداشته است چراکه باتوجه به اظهارات مسوولان، هم اکنون در حوزه املاک، بانک اطلاعاتي جامع وجود ندارد. در اين صورت اين ابهام وجود دارد که مسوولان چگونه به دنبال اخذ مالياتي مي‌روند که در گام نخست نياز به بانک اطلاعاتي کامل از املاک دارد.
نهايتا چهارمين پند از يافته‌هاي اين پژوهش، بازگشت به چگونگي اخذ ماليات خانه‌هاي خالي با توجه به تجربه ساير کشورها است. همان‌طور که اشاره شد، در اين پژوهش تاکيد شده که صرف ماليات مضاعف نمي‌توان منتظر آثار کاهش تعداد خانه‌هاي خالي در بازار مسکن بود.
در اين پژوهش تاکيد شده دو گام اصلي براي کنترل جريان احتکار و انجماد خانه‌هاي خالي در بازار مسکن بايد در کشور طي شود تا بتوان اثرگذاري اين نوع ماليات‌ستاني در بازار املاک شهرهاي کشور مشاهده شود. اولين گام، آن است که با رويکرد اقتصادي، سياست‌هايي براي کاهش تورم و بهبود ثبات محيط اقتصاد کلان کشور اجرا شود. گام دوم نيز آن است که براي مديريت بازار و مقابله با تقاضاهاي سفته بازانه ابزارهاي مخصوص همانند ماليات بر عايدي سرمايه و ماليات بر معاملات مکرر مسکن وضع شود. يافته‌هاي اين پژوهش مشخص مي‌کند فقط در صورت طي شدن اين دوگام اصلي است که مي‌توان در گام بعدي، براي اعمال ماليات بر خانه‌هاي خالي اقدام کرد.
در اين پژوهش با توجه به دو تجربه شکست خورده در حوزه اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي، تاکيد شده که اعمال ماليات بر خانه‌هاي خالي به سبب وجود ابهامات فراوان در تعريف املاک خالي و لزوم همکاري بين دستگاهي براي شناسايي دقيق خانه‌هاي خالي يک طرح چالشي است.
اولين تجربه شکست خورده در حوزه اخذ ماليات از خانه‌هاي به دهه ۵۰ تا اواخر دهه ۶۰ بازمي گردد. در آن زمان ماليات بر خانه‌هاي خالي در ايران در چارچوب قانون تعديل و تثبيت اجاره بها اعمال شد. مطابق ماده هشت اين قانون، هرگاه محلي که آماده براي اجاره دادن است بيش از ۶ ماه از طرف مالک خالي نگه داشته شود، براي مدتي بعد از انقضاي مدت ياد شده، عوارضي معادل ۳۰ درصد ارزش اجاره‌اي آن براساس ضوابط آيين‌نامه محاسبه ارزش مستغل و نسبت اجاره بها به ارزش عرصه و اعيان به وسيله وزارت دارايي اخذ مي‌شد. اين طرح به دلايلي از جمله تعريف و مصاديق خانه خالي، ابهامات اجرايي و همچنين اعتراض زياد نسبت به آن، نتوانست تاثير زيادي بر افزايش عرضه خانه‌هاي خالي به بازار و کاهش اجاره بها داشته باشد. در تجربه دوم نيز ماليات بر مستغلات خالي تا پايان سال ۱۳۸۰ اجرا مي‌شد اما به دلايل مهمي همچون ضعف قانون‌گذاري در حوزه‌هاي نظارتي، ضعف اجرايي در شناسايي خانه‌هاي خالي و ضعف بنيادي در پايه مالياتي و ارزش‌گذاري املاک با شکست مواجه شد. باتوجه به اين دو تجربه، به‌نظر مي‌رسد اگر در وضع موجود دوئل با محتکران ملکي مجددا شروع شود، محتکران برنده آن خواهند بود چراکه همچون وضعيت سال‌هاي گذشته، ضعف شناسايي در مصاديق خانه‌هاي خالي وجود دارد. تجربه شهرهاي جهان در حوزه اخذ اين نوع ماليات مشخص مي‌کند تعريف نقش دقيق براي شهرداري‌ها در فرآيند شناسايي خانه‌هاي خالي مي‌تواند موثر باشد.
شهرداري‌ها به سبب وجود سامانه ارزيابي املاک و اراضي شهر، داراي اطلاعات بسيار دقيق از تحولات و پويايي‌هاي مختصات شهري در ابعاد مختلف و موردنياز برنامه‌ريزان شهري هستند، اين در حالي است که تاکنون برخلاف شهرهاي جهان، از اين مزيت و ظرفيت شهرداري‌ها در ايران استفاده نشده است. علاوه بر در تجربه‌هاي گذشته براي اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي، در بهترين عملکرد، سهم ماليات بر مستغلات خالي از ۷/ ۰ درصد و در مجموع از ۲ درصد ماليات‌هاي بخش مسکن فراتر نرفته است. به‌عنوان مثال در آخرين سال، عملکرد ماليات بر خانه‌هاي خالي از کل درآمدهاي مالياتي ۳ در ده هزار بوده است و نهايتا هزينه دريافت ماليات از درآمد آن فراتر رفته است.
در جمع بندي اين پژوهش عنوان شده يکي از اقدامات بنيادي براي کاهش حجم خانه‌هاي خالي تقويت بانک‌هاي اطلاعاتي از موجودي مسکن و خانه‌هاي خالي است که در کشورهاي توسعه يافته وجود دارد. اين اقدام سبب مي‌شود که عدم تقارن اطلاعاتي بين متقاضيان و عرضه‌کنندگان مسکن کاهش يافته و طول دوره جستوجو و همچنين هزينه‌هاي جستوجو براي يافتن ملک موردنظر به شدت کاهش پيدا کند. در اين زمينه بر نقش شهرداري‌ها در تجهيز و تقويت بانک جامع اطلاعات املاک و اسکان کشور به سبب دسترسي به مشخصات و جزئيات ريز از واحدهاي مسکوني و منطقه آن تاکيد شده است.