فنر تقاضا در بازار مسکن

تاخير مکرر سياست‌گذار مسکن در انجام تکليف اصلي مربوط به پاسخ به نياز مسکن منجر به فشردگي حداکثري فنر تقاضا در اين بازار به‌خصوص در مصرفي‌ترين بخش بازار ملک شده است. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» بر پايه آخرين وضعيت بازار مسکن و همچنين تازه‌ترين سطح پاسخگويي بازار به تقاضاي مصرفي نشان مي‌دهد هم‌اکنون فنر تقاضا در بازار مسکن به‌شدت فشرده شده است و بخش زيادي از خانوارهاي متقاضي خريد مسکن به‌خصوص خانه‌اولي‌ها در پشت بازار در انتظار بازشدن گيت‌هاي ورود به بازار هستند. اين تجمع و فشردگي به‌دنبال سرکوب چندساله و پياپي تقاضاي مصرفي در بازار و تضعيف قدرت خريد متقاضيان به‌دنبال سه عامل مهم يعني جهش‌هاي مکرر قيمت مسکن، کمبود عرضه ورکود ساختماني و همچنين عدم تناسب سطح تسهيلات خريد مسکن با تحولات قيمتي بازار ملک ايجاد شده است. به‌گونه‌اي‌که برآوردها نشان مي‌دهد هم‌اکنون ۴۰ تا ۷۰ درصد زوج‌هاي فاقد مسکن در پشت گيت‌هاي بازار تجمع کرده‌اند و به محض مهيا شدن شرايط براي ورود به بازار براي خريد آپارتمان به بازار هجوم خواهند برد. بررسي‌ها نشان مي‌دهد فشردگي فنر تقاضاي مصرفي بازار مسکن وتجمع متقاضيان مصرفي در پشت گيت‌هاي بسته بازار هم‌اکنون به ميزاني رسيده است که در صورتي که تحت‌تاثير يک يا چند عامل محرک تقاضا، همه اين متقاضيان يا بخشي از آنها شرايط را براي ورود به بازار مهيا ببينند انرژي پتانسيلي اين گروه متقاضيان به انرژي جنبشي تبديل شده و هجوم گسترده به بازار مسکن آغاز مي‌شود.

وقوع اين رويداد که در سال‌هاي آينده چندان دور از انتظار نيست، مي‌تواند منجر به تشديد التهاب در بازار مسکن شود. به‌خصوص آنکه بازار ساخت‌وساز و عرضه مسکن از حدود ۵ سال گذشته در شرايط رکودي قرار گرفته و حجم عرضه جديد به بازار حتي از کف بحراني پايين‌تر است. درحالي‌که مطابق مطالعات و نيازسنجي‌هاي صورت گرفته از سوي کارشناسان، سالانه به عرضه حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکوني جديد به بازار نياز است، اما طي سال‌هاي اخير اين ميزان به‌طور متوسط کمتر از ۴۰۰ هزار واحد مسکوني بوده است. اين درحالي است که کف بحراني عرضه جديد به بازار مسکن نيز عددي حول و حوش ۵۶۰ هزار واحد است. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» درخصوص وضعيت معاملات مسکن در کشور با استناد به ميزان ورود تقاضاي جديد به بازار مسکن نشان مي‌دهد معاملات مسکن صورت گرفته در کشور در سال ۹۷ معادل ۸۰ درصد تقاضاي جديد، سال ۹۸ معادل ۶۰ درصد تقاضاي جديد و در نيمه اول سال ۹۹ معادل ۶۵ درصد تقاضاي جديد بوده است.

خانه‌اولي‌ها پشت گيت بازار

البته اين آمارها مربوط به فرض انجام همه معاملات مسکن در سمت تقاضاي مصرفي خانه‌اولي (مصرفي‌ترين شکل تقاضاي مسکن) است. اين درحالي است که در اين سه سال عمده معاملات خريد مسکن ناشي از ورود متقاضيان سرمايه‌اي، سفته‌بازي و تقاضاي مصرفي تبديل به احسن واحدهاي مسکوني بوده است و تعداد خانه‌اولي‌ها از هر سه گروه ياد شده کمتر بوده است. اين درحالي است که در سه سال اخير سالانه به‌طور متوسط ۵۰۰ هزار ازدواج در کشور صورت گرفته است. مطابق با آنچه گفته شد، در بهترين حالت و با فرض اينکه تمام معاملات مسکن طي سه سال اخير مربوط به تقاضاي مصرفي جديد(مسکن‌اولي) بوده که چنين نيز نبوده است به ترتيب ۸۰، ۶۰ و ۶۵ درصد از معاملات صورت گرفته در بازار مسکن مربوط به تقاضاي مصرفي خانه‌اولي بوده است. اين موضوع به اين معناست که در بهترين حالت وحتي در صورتي که به فرض محال همه معاملات صورت گرفته در بازار معاملات مسکن کل کشور طي سه سال اخير از سوي خريداران مصرفي خانه‌اولي صورت گرفته باشد هنوز در هر کدام از اين سه سال به‌طور متوسط ۴۰ درصد از اين متقاضيان توان ورود به بازار را پيدا نکرده و به اجبار در پشت درهاي بسته بازار به انتظار مهيا شدن شرايط ورود به بازار مسکن نشسته‌اند.

اين آمارها خود گوياي آن است که هم‌اکنون بخش زيادي از تقاضاي مصرفي وخانه‌اولي پشت گيت‌هاي بسته بازار ملک تجمع کرده‌اند. اين تجمع نيز تجمعي اجباري و ناشي از ضعف شديد قدرت خريد خانوارهاي مصرفي و خانه‌اولي به‌دنبال جهش مکرر قيمت مسکن و ناتواني اين خانوارها در پر کردن شکاف قدرت خريد با سطح قيمت واحدهاي مسکوني است. آمارهاي موجود همچنين نشان مي‌دهد در يک‌سال گذشته تنها ۳۰ درصد از خانه‌اولي‌ها موفق به ورود به بازار و خريد مسکن شده‌اند و ۷۰ درصد از اين متقاضيان پشت گيت‌هاي بازار به اجبار منتظر نشسته‌اند.

در واقع درخصوص ميزان تجمع خانه‌اولي‌ها پشت درهاي بسته بازار مسکن، از دو تراز يا دو خط کش يعني تعداد معاملات صورت گرفته در بازار مسکن و مقايسه آن با تعداد خانوارهاي تازه تشکيل شده در هر سال و همچنين تعداد تسهيلات بانکي دريافتي براي خريد مسکن مي‌توان استفاده کرد. تجمع گروه گسترده‌اي از خانه‌اولي‌ها پشت گيت‌هاي بسته بازار مسکن منجر به فشردگي حداکثري فنر تقاضا در بازار ملک شده و باعث شده است انرژي پتانسيلي اين فنر در بالاترين حد خود قرار بگيرد. اين وضعيت باعث مي‌شود به محض آنکه اين گروه از متقاضيان احساس کنند شرايط براي ورود آنها به بازار فراهم شده است با فشار حداکثري وارد بازار شود و هجوم گسترده به بازار براي خريد آپارتمان را رقم بزنند.

در جريان آزاد شدن انرژي و نيروي حداکثري فنر تقاضا، معاملات و وضعيت بازار مسکن نيز دستخوش تغيير مي‌شود و بر سطح قيمت مسکن اثر افزايشي برجاي خواهد گذاشت. اين شرايط در وضعيت بد فعلي که بازار مسکن حدود ۵ سال به لحاظ ميزان عرضه جديد در حالت رکود قرار داشته نيز بدتر از قبل خواهد شد. هجوم تقاضا به بازار مسکن در چنين شرايطي منجر به ايجاد التهاب قيمتي در بازار مسکن از يکسو و دشوارتر شدن دوباره شرايط براي خريد مسکن به‌خصوص براي متقاضيان مصرفي و خانه‌اولي خواهد شد. حتي اين شرايط مي‌تواند منجر به دامن زدن به حجم معاملات سفته‌بازي و سرمايه‌اي در بازار مسکن شود.

سرگرداني دو سوم تقاضاي مصرفي

آمارها نشان مي‌دهد طي سال‌هاي ۹۷ و ۹۸، در شهر تهران ماهانه ۱۵۰۰ نفر خانه‌اولي از طريق پس‌انداز در حساب وام مسکن خود اقدام به تجهيز مالي براي ورود به بازار مسکن وخريد آپارتمان کردند؛ اما از اين تعداد تنها ۵۰۰ متقاضي يعني معادل يک‌سوم افرادي که قصد ورود به بازار مسکن در هشت ماه اول سال‌جاري داشتند، موفق به ورود به بازار و خريد مسکن با استفاده از وام خود شده‌اند. در کشور نيز در سال‌هاي ۹۷ و ۹۸ به‌طور متوسط ماهانه ۸ هزار متقاضي خريد مسکن اقدام به پس‌انداز در حساب وام خود در شبکه بانکي براي دريافت وام خريد مسکن کرده‌اند؛ اما در نهايت در کشور نيز چيزي حدود يک‌سوم از اين متقاضيان يعني معادل حدود ۲۵۰۰ متقاضي موفق به ورود به بازار و اقدام براي خريد مسکن با استفاده از وام شده‌اند. اين موضوع نشان مي‌دهد مابقي اين متقاضيان که دوسوم کل متقاضيان استفاده از وام براي خريد مسکن را تشکيل مي‌دهند به اجبار به بيرون از بازار پرتاب شده و پشت گيت‌هاي ورود به بازار ملک تجمع کرده‌اند.

اين جمعيت منجر به فشرده‌تر شدن فنر تقاضاي خريد مسکن شده‌اند.

پيامد انباشتگي تقاضا

پيامد اين انباشت تقاضا و فشردگي فنر تقاضا در صورت عدم سياست‌گذاري درست در بازار مسکن در سال‌هاي پيش‌رو مي‌تواند زيان‌هاي غيرقابل جبراني به بازار مسکن وارد کند. شبيه رويدادي که در بازار ارز تجربه شد. سياست‌گذار ارزي در سال‌هاي گذشته و به مدت چندسال به‌صورت دستوري از واقعي شدن نرخ ارز متناسب با تغييرات و تحولات اقتصادي، جلوگيري به‌عمل آورد و نرخ ارز در چند سال به‌صورت دستوري تقريبا ثابت ماند. اما اين اقدام دستوري در نهايت منجر به افزايش يکباره نرخ ارز از اواخر سال ۹۶ و در ادامه در سال ۹۷ شد که در قالب شوک ارزي اثر و پيامدهاي مخرب خود را در اين بازار و ساير بازارهاي اقتصادي نشان داد. هم‌اکنون اين اقدام مخرب در بازار مسکن نيز ديده مي‌شود. سرکوب تقاضاي مصرفي وخانه‌اولي در بازار مسکن، کمبود عرضه وعدم سياست‌گذاري درست در جهت افزايش سقف وام مسکن به‌صورت تدريجي و متناسب با تحولات قيمتي سالانه مسکن باعث افزايش فشردگي فنر تقاضا در بازار مسکن مي‌شود و موجب مي‌شود در صورتي که در سال‌هاي بعد علائمي از بهبود شرايط براي ورود متقاضيان به بازار مشاهده شود، انفجار تقاضا يا هجوم گسترده تقاضا به بازار رخ دهد.

اين اقدام اثرات و پيامده‌هاي مخرب زيادي براي بازار مسکن به همراه خواهد داشت.

شايد اين گمانه مطرح شود که طي سال‌هاي اخير عواملي نظير جهش قيمت، اثر متغيرهاي بيروني بر بازار مسکن وکمبود عرضه جديد به بازار منجر به افزايش فشردگي فنر تقاضا در بازار مسکن وافزايش تجمع پشت گيت‌هاي بسته بازار ملک شده است. اين گمانه‌زني و اثر آن بر افزايش فشردگي فنر تقاضا درست است. اما نمي‌توان از آن به‌عنوان تنها دليل اين موضوع ياد کرد. بخش زيادي از فشرده‌شدن حداکثري فنر تقاضا در بازار مسکن ناشي از تاخير مکرر سياست‌گذار مسکن در اعمال سياست‌هاي درست به منظور تقويت قدرت خريد متقاضيان مسکن به واسطه به‌روزرساني سقف تسهيلات خريد مسکن و اعمال راه‌کارهاي موثر براي تامين مالي مسکن به‌منظور از حمايت از تقاضاي مصرفي و خانه‌اولي بوده است. در واقع و در شرايطي که لازم است حلقه‌هاي زنجيره عرضه مسکن تکميل شود، به‌دليل تاخير وتعلل سياست‌گذار در اين زمينه، هم‌اکنون انرژي پتانسيلي ذخيره شده در فنر تقاضا به سطح حداکثري رسيده است.

حلقه‌مکمل زنجيره عرضه

در زنجيره عرضه مسکن يک حلقه مربوط به امکان ساخت‌وساز از سوي سازنده‌ها و ورود آنها به بازار ساخت‌وساز و در نتيجه افزايش عرضه مسکن به بازار است. اما از سوي ديگر اين زنجيره زماني کامل خواهد شد که سازنده‌ها بتوانند واحدهاي ساخته‌شده را در زمان مناسب و در اسرع‌وقت به بازار عرضه کرده و آنها را به فروش برسانند. زماني‌که عملا به‌دليل ضعف قدرت خريد و ناکارآمد بودن وام مسکن متقاضيان مصرفي و خانه‌اولي قادر به ورود به بازار و خريد ملک نباشند زنجيره عرضه نيز تکميل نخواهد شد و در نتيجه حتي در صورت اقدام گسترده سازنده‌ها براي ساخت مسکن در يک دوره زماني، رکود قطعي خواهد بود.

بنابراين لازم است سياست‌گذار مسکن با شناسايي تکليف اصلي خود در اين زمينه واقدام موثر در راستاي تکميل زنجيره عرضه از قبيل مناسب‌سازي وام خريد مسکن، اتصال خانه‌اولي‌ها به سازنده‌ها و... مکانيزم‌هاي مناسب حمايت از سمت عرضه و تقاضاي مصرفي به‌خصوص تقاضاي خانه‌اولي و عرضه متناسب با تقاضاي اين گروه از خانوارها را در دستور کار قرار دهد. چندي پيش «دنياي‌اقتصاد» در گزارشي با اشاره به ناکارآمد شدن وام خريد مسکن و بي‌اثر شدن آن در پوشش بخش موثري از هزينه خريد مسکن، از سال ۹۹ به‌عنوان سال سياه بازار مسکن ياد کرد.

راهکار خروج از ابر رکود

در اين گزارش با اشاره به سه مقطع طلايي، سبز و سياه در بازار مسکن، شرايط اين سه دوره به لحاظ سطح پوشش وام خريد مسکن نسبت به قيمت واحدهاي مسکوني براي خانه‌اولي‌ها و متقاضيان مصرفي تشريح شد. براساس اطلاعات ارائه شده در اين گزارش سقوط قدرت وام مسکن به پايين‌ترين سطح طي سه دهه گذشته، «سال سياه» را براي خانه‌اولي‌ها رقم زده است. حجم تقاضاي مصرفي در ابررکود فعلي مسکن، به زير يک‌پنجم رکود قبلي رسيده است. هم‌اکنون وام فعلي خريد مسکن به‌طور متوسط تنها هزينه خريد ۵مترمربع مسکن در شهر تهران را پوشش مي‌دهد که رقمي بسيار ناچيز تلقي مي‌شود. اما در دوره‌هايي که وام مسکن سطح نسبتا مناسبي از هزينه خريد مسکن را براي متقاضيان تامين‌ مي‌کردند بازار در شرايط رونق قرار گرفته و روند عادي در بازار ملک جريان داشته است. سال ۷۳ به لحاظ ميزان پوشش‌دهي وام مسکن از هزينه خريد آپارتمان، سال طلايي بازار محسوب مي‌شود. چراکه در اين سال به‌طور متوسط وام خريد مسکن هزينه خريد۴۲مترمربع واحد مسکوني را تامين مي‌کرد. از سوي ديگر اين تسهيلات در سال ۷۳، تامين‌کننده ۵۶ درصد از هزينه خريد يک آپارتمان معمولي ۷۵ مترمربعي با ميانگين قيمت مسکن شهر تهران بود. همچنين تسهيلات خريد مسکن در اين سال که در واقع سال شکوفايي و اوج کارآمدي صندوق‌هاي پس‌انداز مسکن در تامين هزينه خريد واحدهاي مسکوني بود، ۸۴درصد از هزينه خريد يک آپارتمان ۵۰مترمربعي را تامين مي‌کرد. بالاترين ميزان پوشش‌دهي وام مسکن نسبت به هزينه خريد آپارتمان در سه دهه اخير مربوط به سال ۷۳ است. در سال ۷۷ نيز يک مقطع زماني ديگر مربوط به پوشش‌دهي سطح نسبتا وام از هزينه خريد مسکن تجربه شد؛ هرچند در مقايسه با سال ۷۳، رقم وام پرداختي نسبت کمتري از هزينه خريد مسکن را پوشش مي‌داد. در سال ۸۴ نيز تجربه مشابه سال ۷۷ تکرار شد. اين دو سال، به لحاظ آنکه دو سال بعد از وقوع جهش قيمت مسکن محسوب مي‌شوند با يکديگر تشابه دارند.

سال ۷۷ دو سال از زمان وقوع جهش قيمت مسکن در سال ۷۵ وسال ۸۴ دو سال از وقوع جهش قيمت در سال ۸۲ سپري شده بود. هر چند دو سال بعد از جهش قيمت مسکن سقف تسهيلات خريد مسکن در سال‌هاي ۷۷ و ۸۴ افزايش يافت اما اين اقدام در مقايسه با مقطع زماني فعلي به لحاظ زمان افزايش سقف تسهيلات مسکن نوعي اقدام سريع محسوب مي‌شود. تسهيلات خريد مسکن در سال ۷۷ به‌طور متوسط و با احتساب ميانگين قيمت مسکن در شهر تهران، هزينه خريد ۳۲ مترمربع از يک آپارتمان مسکوني و ۴۳ درصد از هزينه خريد يک واحد مسکوني معمولي و مصرفي ۷۵ مترمربعي در پايتخت را تامين مي‌کرد. هر چند اين ميزان پوشش‌دهي با سطح پوشش وام از هزينه خريد مسکن در سال ۷۳ برابري نمي‌کرد و از آن کمتر بود؛ اما در اين دوره نيز نسبت وام مسکن به هزينه خريد آپارتمان در تهران به ميزان نسبتا مناسبي ترميم شد.

در سال ۸۴ نيز وام خريد مسکن ۲۴ متر مربع از هزينه خريد يک واحد مسکوني معمولي و متوسط را تامين مي‌کرد. اين تسهيلات در سال ۸۴ همچنين به‌طور متوسط هزينه خريد ۳۷ درصد از يک واحد مسکوني ۷۵ مترمربعي را در مناطق عادي و مصرفي تهران تامين مي‌کرد. اين درحالي است که هم‌اکنون قدرت پوشش‌دهي وام مسکن به ۲/ ۵ مترمربع کاهش يافته است و وام خريد مسکن در سطح فعلي به هيچ‌عنوان پاسخگوي نياز خانه‌اولي‌ها و متقاضيان مصرفي مسکن براي خريد آپارتمان نيست. در اين گزارش با استناد به تجربه داخلي از مناسب‌سازي سطح تسهيلات خريد مسکن از يکسو و همچنين مرور يک تجربه موفق جهاني درخصوص پاسخ به نياز تامين مسکن خانه‌اولي‌ها اعلام شد خروج از وضعيت سياه بازار مسکن و ابررکود معاملاتي که در سال ۹۹ با آن مواجه شده‌ايم با «بسته نجات مجهز به وام استاندارد» امکان‌پذير است. لازم است سياست‌گذار  بخش‌مسکن بدون هرگونه تاخير و تعلل در اصلاح و به‌روزرساني سقف تسهيلات خريد مسکن زمينه ورود بخشي از خانه‌اولي‌ها به بازار را در شرايط رکود فعلي فراهم کند.