OK

تغيير قواعد سياستي / غلامرضا سلامي

دولت سيزدهم وعده داده که دولتش سالانه يک ميليون واحد مسکوني بسازد تا از اين طريق کمبود عرضه در بازار مسکن مرتفع شود

تغيير قواعد سياستي / غلامرضا سلامي

  

ابراهيم رئيسي رئيس دولت سيزدهم وعده داده که دولتش سالانه يک ميليون واحد مسکوني بسازد تا از اين طريق کمبود عرضه در بازار مسکن مرتفع شود. اين وعده اگرچه براي بازار مسکن ايران بااهميت است، اما از دو جنبه قابل بررسي است: نخست آنکه آيا ساخت سالانه يک ميليون واحد مسکوني با نياز بازار مسکن همخواني دارد يا خير؟ و دوم آنکه در صورت مثبت بودن پاسخ به سوال نخست، آيا زمينه‌هاي اجراي اين وعده به صورت سالانه و طي چهار سال متوالي فراهم است يا خير؟

 

براي پاسخ به سوال نخست مي‌توان نياز سالانه ساخت مسکن را بررسي کرد. مطابق با آخرين آمار، حدود ۲۰ ميليون بدمسکن در کشور وجود دارد. از سوي ديگر سالانه حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار خانه اولي نيز به عنوان تقاضاي بالقوه به بازار مسکن وارد مي‌شوند. اگر بنا باشد در قالب يک برنامه ده ساله، سالانه نياز ۵۰۰ هزار بدمسکن را رفع کنيم و در عين حال به نياز خانه‌اولي‌ها نيز پاسخ مثبت بدهيم بنابراين به عدد يک ميليون ساخت مسکن در هر سال مي‌رسيم.

بنابراين با مثبت بودن پاسخ به سوال نخست با فرض اين نياز، به سوال دوم مي‌رسيم. در يک عبارت کلي مي‌توان گفت که در حال حاضر شرايط لازم در اقتصاد کلان کشور براي تحقق اين وعده وجود ندارد. درواقع اگرچه بخش مسکن مي‌تواند نقش موتور محرک براي اقتصاد کشور را بازي کند و در صورت به حرکت درآمدن چرخ‌هاي اين بخش، ساير بخش‌هاي مرتبط با بخش مسکن که ارتباط پسين و پيشين با آن را دارند به حرکت در خواهند آمد. اما نکته مهم در اين ميان که به نظر مي‌رسد مورد غفلت واقع شده اين است که به حرکت درآمدن موتور بخش مسکن مستلزم آن است که براي واحدهاي مسکوني ساخته و عرضه شده به بازار مسکن تقاضا وجود داشته باشد. به اين معني که تقاضاي بالقوه موجود در بازار مسکن با ساخت و عرضه خانه جديد، به تقاضاي بالفعل تبديل شود. در مقطع کنوني به‌ويژه طي چند سال اخير کاهش شديد قدرت خريد ناشي از جهش‌هاي پي‌درپي قيمت، شکاف زيادي ميان قدرت خريد خانوار و قيمت‌هاي موجود در بازار مسکن به وجود آورده است که در نتيجه آن زمينه‌هاي لازم براي تبديل تقاضاي بالقوه به تقاضاي بالفعل وجود ندارد.

شرط لازم براي افزايش قدرت خريد و ورود بخش زيادي از تقاضاي انباشت شده به بازار مسکن، افزايش درآمد خانوار است. براي افزايش درآمد خانوار نيز نياز است ساير بخش‌هاي اقتصادي به سطح مشخصي از رونق برسد و در پي آن، بيکاري کاهش و درآمد خانوار در يک وضعيت مناسب قرار گيرد. اما هم‌اکنون، توليد ناخالص داخلي کشور در يک وضعيت سکون قرار دارد، به طوري که طي سال‌هاي اخير، همزمان با افزايش جمعيت، توليد ناخالص داخلي در يک سطح مشخصي ثابت مانده و حدود يک‌سوم درآمد سرانه کاهش پيدا کرده است. اين در حالي است که براي آنکه تقاضاي مصرفي بتواند به بازار مسکن وارد شود و يک واحد مسکوني خريداري کند، به بودجه کافي نياز دارد و اين بودجه از طريق کسب درآمد کافي به دست مي‌آيد. بنابراين پيش‌زمينه اصلي براي تحقق اين وعده، افزايش توليد ناخالص داخلي و رشد اقتصادي است.

علاوه بر آن نکته مهمي که در مسير تحقق اين وعده بايد موردنظر سياستگذار قرار گيرد، برنامه ريزي براي چگونگي توليد يک ميليون واحد مسکوني به صورت سالانه است. اين مساله که قرار است ساخت و احداث اين ميزان واحدمسکوني در کدام نقاط شهري يا روستايي اجرايي شود، از جمله مسائلي است که از ابتداي اجراي اين وعده بايد مورد توجه باشد. بديهي است که برنامه‌ريزي در اين حوزه در مرحله اوليه به يک برنامه آمايش سرزمين نياز دارد. موضوعي که طي سال‌هاي گذشته همواره مورد غفلت واقع شده و از سوي سياست‌گذاران کنار گذاشته شده است. اين در حالي است که در قالب يک برنامه آمايش سرزمين، برنامه‌ريزي به صورت کلان براي توزيع جمعيتي در نقاط مختلف کشور امکان‌پذير مي‌شود، با توزيع مناسب جمعيتي، در مرحله بعد امکان برنامه‌ريزي براي ايجاد اشتغال و درآمدزايي براي ساکنان مناطق مختلف فراهم مي‌شود. چنين روندي به‌طور طبيعي به ايجاد درآمد مناسب براي متقاضيان مصرفي بازار مسکن منجر مي‌شود و در نتيجه برنامه‌ريزي براي احداث مسکن صورت مي‌گيرد.

در کنار اين دو موضوع، در جريان تحقق اين وعده يک توصيه اصلي و اساسي به دولت سيزدهم وجود دارد و آن اينکه ورود مستقيم دولت به کار اجرايي اقتصادي، سم مهلک است. بررسي تجربه کشورهاي ديگر زماني که دولت‌ها به صورت مستقيم به حوزه کارهاي اجرايي همچون ساخت مسکن وارد شده‌اند مشخص مي‌کند که نتيجه اجراي اين برنامه‌ها قطعا شکست بوده است. به‌ويژه آن که محصول توليد شده در جريان اين نوع اقدام، نه تنها به لحاظ اصول و ضوابط فني مناسب نبوده، بلکه با روح انسان نيز سازگار نيست. مصداق واضح در اين حوزه ساخت واحدهاي مسکوني در قالب مسکن مهر است که نه‌تنها بدون رعايت اصول شهرسازي ساخته و عرضه شد، بلکه شرايط ساخت آنها نيز به گونه‌اي بود که با روح انسان نيز سازگار نيست. از همين رو آن‌طور که بايد مورد استقبال متقاضيان مصرفي حتي افرادي که در اين طرح ثبت‌نام کرده و خواهان صاحب‌خانه شدن از اين طريق بودند، قرار نگرفت. جالب آنکه در جريان اجراي طرح مسکن مهر، فقط کالبد شهر مورد توجه قرار گرفت و تجهيز شهر به امکانات و زيرساخت‌ها اساسي فراموش شد.

بنابراين ضروري است اجراي چنين طرح‌هايي از طريق جذب و تشويق بخش خصوصي انجام شود تا با هزينه کمتري به دست مصرف‌کننده برسد. در اين بخش، قطعا نقش دولت بايد در حدود سياستگذار باقي بماند.

در پايان به نظر مي‌رسد دولت سيزدهم براي ساماندهي بخش مسکن و ايجاد تعادل در اين بخش ضروري است تا علاوه بر ساخت و عرضه مسکن جديد، به اصلاح يکسري قوانين موجود و همچنين سياستگذاري صحيح در برخي حوزه‌ها اقدام کند. به عنوان مثال يکي از نيازهاي اساسي بازار مسکن، اصلاح ضوابط و مقررات مربوط به قانون پيش‌فروش است که طي سال‌هاي گذشته چندان به آن توجه نشده است. دومين نياز ضروري بازار مسکن، سياستگذاري مناسب براي ساماندهي بازار اجاره از طريق ايجاد شرکت‌هاي اجاره‌داري حرفه‌اي است. در حال حاضر در تعداد زيادي از شهرهاي دنيا، يکي از اصول اوليه براي ساماندهي بازار اجاره و حمايت از مستاجرين، ايجاد و راه‌اندازي شرکت‌هاي اجاره‌داري حرفه‌اي است؛ مسيري که تاحدود زيادي نتايج مثبتي کسب کرده و يک راهکار مناسب براي پاسخگويي به نياز مسکن دهک‌هاي يک، دو و سه است.

طرح اين دو نکته نشان مي‌دهد دولت سيزدهم براي آنکه بتواند به يک نتيجه ايده‌آل و مطلوب در بخش مسکن برسد، نياز دارد تا يک نگاه همه‌جانبه و کلي به تمامي بخش‌هاي اين بازار داشته باشد و گرنه سرنوشت اين وعده دولت نيز ممکن است به سرنوشت دولت‌هاي گذشته در بخش مسکن منجر شود


1400/06/01

Bookmark and Share   شماره خبر :6404 تعداد بازدید :146

درج نظرات اخبار

نویسنده *  
نظر *  
کد ویژه
کد امنیتی
Captcha reload