تجمع متقاضيان خريد مسکن در دو گروه سني از آپارتمان‌ها باعث سبقت نرخ تورم واحدهاي «چندسال ساخت» نسبت به خانه‌هاي «نوساز» در بازار املاک تهران شد. گزارش «دنياي‌اقتصاد» از چيدمان قيمت در ۵ گروه سني از آپارتمان‌هاي مورد‌معامله در پايتختحاکي است؛ پس‌لرزه جهش قيمت مسکن به‌خصوص اثر ترکيبي سطح قيمت و رشد قيمت در گروه «نوساز»ها، در ماه‌هاي اخير، به شکل افزايش تقاضاي خريد در دو گروه آپارتمان‌هاي «سالخورده» و «قديمي‌ساز» ظاهر شد و هم‌اکنون، انتقال التهاب قيمت‌ها از واحدهاي کم‌سن به آپارتمان‌هاي داراي عمربناي بالا ناشي از مهاجرت تقاضا را به همراه داشته است.پرش قيمت‌ها در بازار مسکنتهران در اواخر پاييز سال گذشته ابتدا از واحدهاي تازه‌ساز (کليد نخورده) و آپارتمان‌هاي نوساز (تا ۵ سال ساخت) شروع شد که نتيجه آن، کاهش قابل‌توجه سهم واحدهاي نوساز از کل معاملات ماهانه آپارتمان در پايتخت طي نيمه دوم سال گذشته و نيمه اول امسال بود. سهم واحدهاي حداکثر ۵ سال ساخت از فروش ماهانه واحدهاي مسکوني در تهران از بالاي ۵۲ درصد در سال ۹۵ به کمتر از ۴۵ درصد در تابستان امسال کاهش پيدا کرده است.
بخشي از تقاضاي مسکن طي ماه‌هاي اخير به دليل سطح قيمت واحدهاي «نوساز» از يک‌سو و همچنين ميزان رشد قيمت و کمبود فايل در اين گروه سني، ابتدا به بازار واحدهاي ۱۱ تا ۱۵ سال ساخت – آپارتمان‌هاي سالخورده يا ميانسال- وارد شد و در گام بعد، واحدهاي سالخورده‌تر يا همان قديمي‌ساز (۱۶ تا ۲۰ سال ساخت) را به ناچار براي خريد انتخاب کرد. اين روند همچنان نيز ادامه دارد و پيامد آن به شکل سبقت نرخ رشد قيمت اين دو گروه از گروه آپارتمان‌هاي نوساز بروز کرده است. بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» از تغييرات قيمت آپارتمان‌ها در ۵ گروه سني در بازار مسکن تهران نشان مي‌دهد: مرداد ماه امسال، گروه سني آپارتمان‌هاي سالخورده، رکورددار بيشترين رشد ماهانه قيمت شد. در ميانه تابستان، متوسط قيمت واحدهاي مسکوني ۱۱ تا ۱۵ سال ساخت در پايتخت، ۱۳ درصد نسبت به ماه ابتدايي تابستان (تير ۹۷)، افزايش پيدا کرد. شيب رشد ماهانه قيمت اين گروه سني از آپارتمان حدود دوبرابر شيب رشد ميانگين قيمت مسکن کل شهر و حدود ۶/ ۲ برابر شيب رشد قيمت نوسازها بوده است.در مرداد ماه، متوسط قيمت واحدهاي نوساز فروش رفته در تهران –قيمت قطعي- ۵ درصد نسبت به تير افزايش پيدا کرد. تا پيش از شروع سال‌جاري، جايگاه بيشترين رشد قيمت در اختيار واحدهاي تازه‌ساز و نوساز قرار داشت و حتي در بهار امسال، شيب رشد ماهانه قيمت براي واحدهاي نوساز و سن‌دار، تقريبا يکسان بود اما در حال‌حاضر، رتبه اول بيشترين تورم ملکي، نصيب واحدهاي ۱۱ تا ۱۵ سال ساخت شده است.
در ميانه تابستان امسال، روند تغييرات تورم ماهانه واحدهاي نوساز، نزولي و اين روند براي واحدهاي سالخورده، صعودي شد به‌طوري که شيب رشد ماهانه قيمت واحدهاي نوساز از حدود ۱۶ درصد در تير ۹۷ به ۵ درصد در مرداد ۹۷ تنزل کرد اما اين شيب براي واحدهاي سالخورده از ۷ درصد در تير به ۱۳ درصد اوج گرفت. خانه‌هاي سالخورده در تهران، هم «آخرين شانس صاحب‌خانه شدن براي خانه‌اولي‌ها» محسوب مي‌شود و هم به‌خاطر سطح قيمت نوسازها، گزينه در اولويت براي تقاضاي سرمايه‌اي به‌حساب مي‌آيد. در اين ميان بخشي از تقاضاي مصرفي که از تسهيلات اوراق مسکن براي خريد استفاده مي‌کند –به‌خاطر تفاوت مقرراتي در آپارتمان‌هاي مشمول وام خانه‌اولي و وام اوراق- براي در امان ماندن از موج جهش قيمت‌ها، واحدهاي ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت را براي خريد در ماه‌هاي اخير انتخاب کرده است.
حرکت اين بخش از تقاضا به گروه سني قديمي‌سازها باعث شده اين گروه در جايگاه دوم بيشترين رشد ماهانه قيمت در مرداد ماه قرار بگيرد.
در ماه مياني تابستان، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسکوني ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت
–قديمي‌سازها- ۱۰ درصد نسبت به تير افزايش پيدا کرد. ميانگين قيمت واحدهاي کلنگي –بالاي ۲۰ سال ساخت- نيز در همين فاصله حدود ۵/ ۱۲ درصد افزايش يافت. رشد قيمت واحدهاي کلنگي عمدتا متاثر از تقاضاي خريد زمين توسط سرمايه‌گذاران ملکي و سازنده‌ها بوده است.
اطلاعات آماري دفتر اقتصاد مسکن از سطح قيمت واحدهاي مسکوني در گروه‌هاي سني مختلف همچنين نشان مي‌دهد: آپارتمان‌هاي سالخورده و قديمي‌ساز به لحاظ تغييرات نقطه‌اي قيمت نيز در رتبه اول بيشترين رشد قرار دارند. متوسط قيمت هر مترمربع از واحدهاي مسکوني ۱۱ تا ۱۵ سال ساخت و ۱۶ تا ۲۰ سال ساخت در مرداد امسال ۷۳ درصد نسبت به مرداد پارسال افزايش پيدا کرد. اين در حالي است که قيمت واحدهاي نوساز در همين فاصله زماني افزايش ۶۳ درصدي را تجربه کرد و ميانگين قيمت مسکن در کل شهر تهران نيز ۶۱ درصد افزايش يافت. در اواخر سال گذشته، تغييرات نقطه‌اي قيمت در دو گروه سني نوسازها و سالخورده‌ها، نزديک به‌هم بود.
روند افزايش قيمت مسکن در تهران طي ماه‌هاي گذشته از سال‌جاري مشخص مي‌کند: سطح قيمت واحدهاي مسکوني نوساز و سالخورده به لحاظ ارزش ريالي، تقريبا به يک ميزان در هر مترمربع افزايش پيدا کرده است که ميزان افزايش آن نيز حدود ۳ ميليون تومان بوده است. بر اساس آمارهاي مربوط به معاملات مسکن ماه مرداد، ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسکوني نوساز در تهران به حدود ۸ ميليون و ۵۰۰ هزار تومان رسيده و سطح قيمت ميانگين واحدهاي ۱۱ تا ۱۵ سال ساخت نيز در سطح نزديک به ۷ ميليون تومان قرار گرفته است. دو گروه سني سالخورده و قديمي‌ساز، در مجموع يک‌سوم از کل معاملات ماهانه فروش آپارتمان در تهران را تشکيل مي‌دهند. متوسط قيمت اين دو گروه از ابتداي سال‌جاري تاکنون به ترتيب ۳۲ درصد و ۳۰ درصد افزايش پيدا کرده است. اين در حالي است که سطح قيمت واحدهاي نوساز در اين فاصله زماني ۲۴ درصد رشد کرده است.
مقايسه نرخ رشد و سطح قيمت واحدهاي مسکوني در گروه‌هاي سني مختلف، حاوي يک پيام براي عوامل فروش واحدهاي نوساز است. محتواي اين پيام آن است که با توجه به کند شدن شيب رشد ماهانه قيمت اين واحدها که حتي مقدار آن از تورم ماهانه در کل بازار مسکن پايتخت نيز کمتر شده، «تقاضاي خريد براي اين گروه سني رو به کاهش گذاشته» و شرايط فروش در ماه‌هاي آينده دست‌کم براي اين واحدها –نوساز- سخت‌تر از نيمه اول سال خواهد شد. پيش‌تر، کاهش سهم واحدهاي نوساز از کل معاملات مسکن در تهران به‌عنوان اولين پيام خطاب به سازنده‌ها و عوامل فروش اين واحدها، از مهاجرت خريداران به آپارتمان‌هاي واقع در گروه‌هاي سني بالاتر حکايت مي‌کرد. اکنون نيز دومين پيام مشخص مي‌کند ظرفيت پذيرش رشد بيشتر قيمت مسکن در بازار واحدهاي نوساز تقريبا تکميل شده است.
در حال‌حاضر کاهش توام «حجم معاملات فروش» و «شيب رشد ماهانه قيمت» در گروه واحدهاي نوساز، بيانگر افت رغبت به خريد اين واحدها است. اما تفاوت در شيب رشد معاملات و قيمت در گروه واحدهاي سالخورده –کاهش حجم فروش به‌رغم تندتر شدن شيب رشد قيمت- مي‌تواند علامتي از کمبود فايل فروشي در برابر تقاضاي موثر براي خريد اين گروه از آپارتمان‌ها باشد.
پيش‌تصوير از بازار مسکن شهريور
دنياي اقتصاد: آمارهاي اوليه منتشر شده از حجم معاملات مسکن در شهريور ماه حاکي از ريزش حدود 20 درصدي خريد و فروشآپارتمان نسبت به ماه مشابه سال گذشته است.
به گزارش «دنياي اقتصاد»، آمار رسمي از تعداد معاملات انجام شده در شهريور و تغييرات ماهانه و نقطه‌اي آن ظرف چند روز آينده از سوي دفتر اقتصاد مسکن و بانک مرکزي اعلام خواهد شد؛ اما برآورد اوليه از داده‌هاي ثبت شده از معاملات انجام شده طي ۲۷ روز نخست شهريور ماه در سامانه اطلاعات املاک نشان‌دهنده افت معاملات و کاهش فاصله بازار مسکن با فاز رکود است. برآوردهاي اوليه از تعداد معاملات انجام شده در کل شهريور ماه حاکي است، در ماه گذشته بين ۱۰ تا ۱۱ هزار فقره آپارتمان مسکوني در تهران خريد و فروش شده که اين ميزان حدود ۵ درصد نسبت به مرداد ماه افت دارد. در صورت صحت اين برآوردها، احتمالا رتبه پايين‌ترين حجم معاملات ماهانه از ابتداي امسال تاکنون در شهريور ماه ثبت خواهد شد؛ البته به استثناي ماه نيمه‌تعطيل فروردين که به دليل تعطيلات نوروزي عملا نيمي از روزهاي کاري آن با تعطيلي بازار مسکن همراه است. از چند هفته قبل نيز با رصد ميداني بازار مسکن پيش‌بيني مي‌شد که شهريور نيز در مسير تداوم افت معاملات که از خرداد شروع شده، قرار بگيرد که به نظر مي‌رسد اين پيش‌بيني محقق شده است. کارشناسان پيش از اين هشدار داده بودند که اگر شاهد تداوم ريزش معاملات مسکن در شهريور باشيم، نبض بازار مسکن به شدت ضعيف خواهد شد و حفظ تداوم رونقي که بعد از سال‌ها رکود به بازار مسکن بازگشته، بسيار دشوار مي‌شود.
رشد شديد قيمت مسکن در تهران طي ماه‌هاي اخير، افت شديد تقاضاي موثر خريد در بازار مسکن را در پي داشته و اين موضوع زمينه‌ساز بازگشت رکود به معاملات شده است. به رغم رشد حدود ۶۰ درصدي ميانگين قيمت مسکن در تهران نسبت به تابستان سال گذشته، به دليل ثابت ماندن سقف انواع وام مسکن شبکه بانکي، قدرت خريد متقاضيان مسکن فاصله زيادي با سطح قيمت کنوني بازار پيدا کرده و اين موضوع سبب شده متقاضيان مسکن از يافتن گزينه متناسب با بودجه خود ناتوان بمانند. از طرفي حجم عرضه در بازار مسکن نيز به شدت کاهش يافته که البته اين وضعيت متاثر از پايان يافتن تابستان بوده و هر سال رخ مي‌دهد. معدود فروشنده‌هاي موجود در بازار نيز قيمت‌هاي پيشنهادي خود را بالاتر از سطح انتظار پيشنهاد کرده‌اند که با توجه به تضعيف قدرت خريد متقاضيان خريد آپارتمان، عملا امکان خريد آنها وجود ندارد. در عين حال تجربه هفته‌هاي اخير نشان داده اگر قيمت پيشنهادي فروشنده‌ها در بازار کنوني معقول و متناسب با ارزش منطقه‌اي ملک باشد، اين آپارتمان‌ها بعضا در کمتر از سه روز فروخته مي‌شوند.
