نبض قيمت زمين‌هاي ممنوعه

بازار خريد و فروش «فضاي سبز» و «باغات» شهر تهران علني شد. جزئيات قيمت‌گذاري اين اراضي به‌عنوان «زمين‌هاي ممنوعه» پايتخت براي متقاضيان خريد آنها معرفي شده است. زمين‌هاي ممنوعه گروهي از اراضي سبز و مشجر شهر تهران هستند که مطابق با ضوابط فرادست شهري امکانتغيير کاربري و ساخت و ساز در آنها وجود ندارد و جزو ذخائر سبز شهر محسوب مي‌شوند. به گزارش «دنياي اقتصاد» طي روزهاي اخير در بازارمسکن آگهي فروش فايل‌هايي با «کاربري خاص» در برخي مناطق شهر تهران منتشر شده است. اطلاعات منتشر شده مربوط به اين فايل‌ها نشان مي‌دهد کاربري اراضي قابل فروش در برخي مناطق شهر تهران «فضاي سبز» و «باغ» مشخص شده است.

اين دو کاربري جزو کاربري‌هاي ارزشمند و به نوعي ذخاير شهر محسوب مي‌شوند که مديريت شهري پايتخت ملزم به تثبيت و حفظ آنها جهت افزايش سرانه‌هاي خدماتي هفت‌گانه است. از اين رو در گروه «زمين‌هاي ممنوعه» که کاربري‌هاي آنها بايد تثبيت شود و قابل تغيير کاربري با هدف ساخت و ساز نيست در اسناد فرادست شهري تعيين شده‌اند با اين حال به نظر مي‌رسد مديريت شهري پايتخت حفظ و تثبيت باغات و اراضي سبز و مشجر شهر را در ليست دغدغه‌هاي اول خود قرار نداده است. اين در حالي است که ايجاد فضاي سبز مطلوب راه حلي براي بسياري از مشکلات حاد شهري است که علاوه بر ارتقاي کيفيت منظر شهر مي‌تواند از آلودگي هوا پيشگيري کند. در اين بين، تهران که روزانه به تعداد مردم و خودروهايش اضافه مي‌شود چند سالي هست که با مشکل بزرگ آلودگي هوا دست و پنجه نرم مي‌کند.

معضلي که گرچه در طول سال‌هاي اخير با توسعه وسايل حمل و نقل عمومي سعي شده از ميزان آن کاسته شود، اما هنوز هم پايتخت‌نشينان را درگير خود کرده است. به همين دليل هم بسياري از کارشناسان معتقد بوده و هستند که افزايش سرانه فضاي سبز شهري مي‌تواند کمک شاياني به کاهش آلودگي هوا کند. در اين مسير مديريت شهري پايتخت در دوره جديد وعده داده است که هيچ يک از باغات يا اراضي مشجر شهر به قصد ساخت و ساز و کسب درآمد از محل تغيير کاربري آنها تخريب نخواهد شد. در اين راستا نيز در ابتداي شکل‌گيري اين دوره از مديريت شهري با ابطال طرحي موسوم به «برج-باغ» از تصميم خود براي مبارزه با باغ‌کشي رونمايي کرد. تصميمي که به دليل تاخير و تعلل مديريت شهري در ارائه لايحه جايگزين منجر به بروز چالش‌هايي در راه توقف باغ‌کشي در پايتخت شد. هم‌اکنون نيز انتشار اطلاعات برخي اراضي با کاربري «باغ» يا «فضاي سبز» در برخي مناطق شهر تهران نشان مي‌دهد که مسير خريد و فروش و احتمال تغيير کاربري اين اراضي همچنان وجود دارد.

اگرچه مطابق با قانون خريد و فروش اراضي با کاربري‌هاي خاص(باغ يا فضاي سبز) از سوي مالکان آنها فاقد اشکال است و مالک اختيار فروش ملک يا اراضي خود را البته بدون تغيير کاربري دارد اما از منظر حقوق شهر و شهروندي، فروش اين اراضي داراي اشکال است. به اين معنا که اگر مديريت شهري درخصوص نظارت بر تثبيت کاربري اين اراضي درنگ و تعلل کند و از مسيرهاي مختلف همچون تملک براي حفظ آنها اقدام نکند مي‌توان گفت شهرداري در مسير حفظ باغات و اراضي سبز که جزو ذخاير شهر محسوب مي‌شوند نمره قابل قبولي نخواهد داشت.

در اين ميان يکي از استدلال‌هاي مديران شهري در شکل مواجهه با باغات و اراضي سبز شهري که براي خريد و فروش عرضه شده‌اند و اقدامي براي حفظ و تملک آنها از سوي شهرداري صورت نمي‌گيرد، کمبود منابع مالي موردنياز است. با اين حال به نظر مي‌رسد مديريت شهري در برخورد با موضوعات مختلف شهري رفتاري دوگانه از خود بروز مي‌دهد. به‌عنوان مثال در زمان اجراي پروژه‌هاي عمراني در شهر همچون ساخت پل يا زيرگذر در بسياري از مواقع مشاهده مي‌شود که براي تملک املاک واقع در طرح، مديريت شهري از مسيرهاي مختلف براي تملک و خروج ساکنان از ملک اقدام مي‌کند تا به هر ترتيب رضايت طرف مقابل را جلب کند اما عملکرد واقعي مديريت شهري طي مدت اخير اين‌طور نشان مي‌دهد که تعيين تکليف زمين‌هاي ممنوعه(اراضي که کاربري آنها جزو سرانه‌هاي هفت‌گانه خدماتي تثبيت شده قرار دارد) در ليست اولويت‌ها و دغدغه‌هاي مديريت شهري قرار ندارد. در حالي که کارشناسان شهري و محيط زيست با اشاره به چالش‌هاي پايتخت از جمله آلودگي هوا، افزايش سرانه فضاي سبز و گردشگري و رفاه شهري را جزو مهم‌ترين ماموريت مديريت شهري طي دوره فعلي عنوان مي‌کنند تا از اين طريق فقر سرانه‌هاي خدماتي در مناطق مختلف شهر از بين رود.

نکته مهم ديگر آنکه حفظ و افزايش سرانه فضاي سبز در شرايطي جزو اولويت‌هاي اصلي مديريت شهري در عمل قرار ندارد که تحقيقات کارشناسان نشان مي‌دهد: امروزه گسترش فضاي باز شهري که فضاي سبز قسمت اعظم آن را در برمي‌گيرد به‌عنوان يکي از عناصر بافت شهر در جهت کاهش آسيب‌پذيري شهر و افزايش کارآيي بافت شهري در برابر زلزله مورد توجه است. در بخش زيادي از شهرهاي کشور در طرح‌هاي توسعه شهري (طرح‌هاي ‌هادي و جامع) هر چند به حفظ فضاي سبز موجود شهري توجه مي‌شود، ولي اجراي اين طرح‌ها عملا موجب تخريب بخشي از فضاي سبز طبيعي شهر مي‌شود. عملا توسعه فيزيکي شهرهاي ايران، بر خلاف کشورهاي پيشرفته، همواره با تخريب فضاي سبز موجود توام بوده است. جزئيات اطلاعات منتشر شده از زمين‌هاي ممنوعه عرضه شده در بازار نشان مي‌دهد: از جمله ويژگي اراضي ممنوعه عرضه شده در بازار آن است که هر قطعه فضاي سبز عرضه شده براي فروش بيش از يک هزار مترمربع و هر قطعه باغي بيش از يک هکتار وسعت دارند. قيمت هر مترمربع فضاي سبز قابل فروش در برخي مناطق شهر تهران بين يک تا ۲ ميليون تومان تعيين شده است. البته قيمت پيشنهادي اين اراضي بسته به آنکه در کدام يک از مناطق شهر تهران واقع شده‌اند متفاوت است اما بررسي‌ها نشان مي‌دهد قيمت هر مترمربع فضاي سبز حدود يک‌سوم قيمت زمين مسکوني يا ملک کلنگي در آن منطقه تعيين شده است. نکته جالب آنکه قيمت پيشنهادي براي زمين‌هاي با کاربري باغ از قيمت ميانگين منطقه بالاتر است. به نظرمي‌رسد يکي از دلايل تعيين قيمت بالاتر براي اراضي باغي آن است که طي سال‌هاي گذشته افرادي که در اين نوع اراضي مجوز ساخت و ساز دريافت کرده‌اند به دليل امکان افزايش تراکم ساختماني، حاشيه سود بيشتري نسبت به ساير پروژه‌هاي ساختماني که در يک زمين با کاربري ساختماني انجام مي‌شد کسب مي‌کردند.

به تعبير ديگر امتياز برج-باغ ارزش افزوده قابل توجهي به هر مترمربع بناي مسکوني مي‌بخشد. از اين رو قيمت‌هاي پيشنهادي براي اراضي باغي نسبت به ساير اراضي سبز بيشتر تعيين مي‌شود. علاوه بر قيمت اين اراضي، نکته مهم درخصوص خريد و فروش زمين‌هاي ممنوعه پايتخت آن است که خريدار اين اراضي برنده اين معامله محسوب مي‌شود يا بازنده؟

به نظر مي‌رسد پاسخ به اين سوال با قطعيت امکان‌پذير نيست. چراکه در ابتدا و در ظاهر اين‌طور به نظر مي‌رسد که به دليل قيمت‌گذاري مناسب اين اراضي نسبت به ميانگين قيمت هر مترمربع زمين مسکوني در هر منطقه شهري، به دليل ارزش افزوده احتمالي که پس از خريد نصيب خريدار خواهد شد، بنابراين خريدار برنده اين معامله مي‌شود.

به اين معنا که اگر خريدار پس از خريد زمين، امکان تغيير کاربري و ساخت و ساز در آن را داشته باشد؛ ارزش افزوده قابل توجهي نصيب آن خواهد شد. هر چند اين انتظار وجود دارد که شهرداري تهران در اين دوره تحت هيچ شرايطي حتي اگر تبصره، امضاي طلايي و تفاسير مختلفي براي ضوابط اسناد بالادست شهري وجود دارد، اقدام به مصالحه، مذاکره و توافق با مالک جديد نکند و از خط قرمزي که در اين دوره از مديريت شهري در قالب سخنراني‌ها و برنامه‌هاي ارائه شده تعيين کرده است عبور نکند. اما بررسي‌ها نشان مي‌دهد ظاهرا يک کانال در سيستم شهرداري براي تبديل زمين‌هاي ممنوعه به زمين‌هاي مجاز براي ساخت و ساز همچنان وجود دارد. هرچند گذر از اين کانال سخت شده اما به نظر مي‌رسد اين کانال هنوز به‌صورت کامل براي جلوگيري از تخلف و عبور از خطوط قرمز اسناد بالادست شهري مسدود نشده است.

به‌طور معمول در سيستم مديريت شهري شکل مواجهه مديران با مالکان زمين‌هاي ممنوعه به اين صورت است که مالک پس از ارائه درخواست به شهرداري براي اخذ مجوز تغيير کاربري و احتمالا ساخت و ساز با مخالفت شهرداري و پيشنهاد حفظ فضاي سبز مواجه مي‌شود اما به دليل اصرار و پيگيري مالک زمين، در نهايت مديريت شهري به اين جمع‌بندي مي‌رسد که مي‌توان از يک مسير جايگزين همزمان با صدور مجوز تغيير کاربري براي مالک، سرانه فضاي سبز را در همان وضعيت فعلي حفظ کرد. به اين معنا که با صدور مجوز تغيير کاربري، فضاي ديگري غير از پلاک موردنظر را براي ايجاد فضاي سبز درنظر مي‌گيرد. همين جمع‌بندي نيز امکان عبور مالک از کانال خطوط قرمز اسناد فرادست شهري را فراهم مي‌کند.

نکته مهم آنکه پس از توافق صورت گرفته ميان مالک و مديريت شهري، مالک براي تغيير کاربري و عبور از اين کانال ناگزير به پرداخت مبالغ سنگيني براي عوارض تغيير کاربري خواهد بود و پس از آن با موافقت کميسيون ماده ۵ از اين کانال به‌طور کامل عبور خواهد کرد. به‌طور معمول در اين فرآيند شهرداري به مجموعه مديريت شهري اين قول را خواهد داد که با بخشي از درآمدحاصل از عوارض تغيير کاربري، به ايجاد و افزايش سرانه فضاي سبز در مناطقي که با فقر سرانه‌هاي خدماتي مواجه هستند اقدام کند اما اينکه چنين وعده‌اي پس از انجام اين توافق به سرانجام مي‌رسد يا خير، قابل پيگيري نيست.

به اين ترتيب در جريان اين معامله يک طرف يعني فروشنده زمين‌هاي ممنوعه به دليل آنکه احتمال تمايل يا امکان ورود به کانال تغيير کاربري اين اراضي را نداشته و زمين خود را به فروش مي‌رساند برنده است، در طرف ديگر نيز خريدار اين اراضي مشروط به آنکه بتواند از اين کانال عبور کند برنده اين معامله خواهد شد. اما سوال اينجاست که آيا مديريت شهري مدل جايگزيني براي حفظ و تثبيت سرانه فضاي سبز در شهر تهران دارد؟

نکته ديگري که براي ايجاد فضاي سبز در پلاک ديگر بايد مورد توجه قرار گيرد آن است که مطابق با تحقيقات مکان‌يابي فضاي سبز از اهميت زيادي برخوردار است.

جين جکوب، منتقد شهر‌سازي معاصر معتقد است پارک بايد در جايي باشد که زندگي در آن موج مي‌زند، جايي که در آن فرهنگ و فعاليت‌هاي بازرگاني و مسکوني است. تعدادي از بخش‌هاي شهري داراي چنين نقاط کانوني ارزشمندي از زندگي هستند که براي ايجاد پارک‌هاي محلي يا ميادين عمومي، مناسب به نظر مي‌رسد. بر اين اساس مکان‌يابي فضاي سبز بايد از اصولي چون سلسله مراتب و دسترسي، تبعيت ‌کند. مرکزيت فضاي سبز به اين مفهوم است که فضاي سيز حتي‌المقدور در مرکز محله، ناحيه يا منطقه شهري مکان‌يابي شود. همچنين فضاي سبز در مقياس‌هاي متفاوت اعم از پارک محله‌اي، منطقه‌اي و امثال آنها بايد با ساختار کالبدي متناظر خود، انطباق داشته باشد. به‌عنوان مثال پارک منطقه‌اي در محدوده منطقه پيشنهاد شود.

تحقيقات نشان مي‌دهد: توزيع نامتعادل سرانه‌هاي خدماتي و کاربري‌هاي رفاهي در مناطق ۲۲ گانه تهران، باعث تفاوت معنادار در ميزان برخورداري ساکنان محله‌هاي مختلف پايتخت از سرانه‌هاي شهري شده و به «فرصت نابرابر» شهروندان در استفاده از امکانات دامن زده است. تحقيقات يک تيم دانشگاهي درباره نوع و نحوه دسترسي پايتخت‌نشينان به امکانات و خدمات پراکنده در سطح شهر که براساس سنجش ۳۲ شاخص اقتصادي، اجتماعي، تفريحي و... انجام شده است، نشان مي‌دهد فقط ۲۳ درصد ازجمعيت تهران در محله‌هاي توسعه‌يافته زندگي مي‌کنند که در پنج منطقه حائز بيشترين رتبه توسعه‌يافتگي به ترتيب شامل مناطق ۶، ۳، يک، ۲ و ۷ ساکن هستند. در مقابل، ۶۰ درصد مناطق تهران داراي کمترين سطح رفاه و توسعه هستند.

مديريت شهري جديد وعده داده از طريق توزيع متناسب سرانه‌هاي خدماتي در ميان مناطق مختلف شهر تهران، اين عدم تعادل را از بين ببرد.

در اين ميان اعضاي شوراي شهر تهران اوايل سال جاري يک فوريت طرحي را به تصويب رساندند که براساس آن فرآيند تملک باغات شهر تهران براي شهرداري مشخص مي‌شود. در طرح پيشنهادي اين ماده واحده آمده است: به منظور صيانت از باغات و اراضي مشجر شهري و ابنيه و املاک واجد ارزش و تملک آنها، شهرداري تهران موظف است نسبت به بررسي روش‌هاي تامين مالي، تهاتر و ساير روش‌هاي نوين اقتصادي و تهيه و ارائه لايحه در اين خصوص با رعايت چند ماده شامل: شناسايي باغات و املاک داراي اولويت براساس ضرورت‌هاي محلي و منطقه‌اي و رعايت سرانه‌هاي مورد نياز، تهيه مدل‌هاي مالي همراه با طرح‌هاي توجيه فني و اقتصادي براي تامين منابع و اعتبارات لازم، بررسي هزينه و فايده حسابداري و تعيين منافع محيط زيستي و اکولوژيکي تملک و حفظ املاک مذکور و بررسي راهکارهاي مشارکت بخش خصوصي، نهادهاي مدني و بنگاه‌هاي اقتصادي در قالب مسووليت‌هاي اجتماعي و نيز انتشار اوراق مشارکت‌ اقدام کند. با وجود اين سوال اينجاست که آيا تصويب چنين طرح‌‌هايي مي‌تواند سد محکمي در مسير تخريب باغات شهر باشد يا نه؟

مطابق با آخرين آمار ارائه شده درخصوص تعداد اراضي باقي مانده مشجر در شهر تهران به دليل باغ‌کشي‌هاي انجام شده طي سال‌هاي گذشته فقط ۶ هزار و ۱۸۳ باغ يا زمين مشجر در شهر تهران باقي مانده است. پيش از اين نيز مديريت شهري پس از ابطال مجوز برج-‌باغ، اواخر سال گذشته طرح جايگزيني براي چگونگي تصميم‌گيري باغات باقي‌مانده پايتخت به تصويب رساند. مالکان باغات باقي‌مانده در ۲۲ منطقه شهر تهران مي‌توانند براي تبديل باغ خود، يکي از ۱۴ کاربري مجاز تعريف شده را انتخاب کنند. ليستي که در قالب اين پيش‌نويس به‌عنوان کاربري مجاز تعريف شده طيفي از انواع ساخت و ساز‌ها را در سبد انتخاب مالکان قرار مي‌دهد. اين سبد در شش گروه اصلي شامل ساخت و ساز با کاربري مسکوني، اوقات فراغت، تجاري، خدماتي، اداري و درماني طبقه‌بندي شده‌اند. به‌طوري‌که در کاربري اوقات فراغت امکان ساخت و ساز باهدف ساخت سالن کنسرت، گالري، دفاتر مطبوعات، سالن ورزشي و فعاليت‌هاي توليد زراعي پيش‌بيني شده همين‌طور در قالب ساخت و سازهاي تجاري کاربري‌هايي همچون احداث بازارچه سنتي و تهيه غذا امکان‌پذير خواهد بود. در عين حال در بخش خدماتي ساخت مدرسه و مهدکودک، مراکز آموزشي و در بخش اداري ساخت و سازهاي مربوط به استقرار انواع انجمن‌ها و نهايتا در بخش درماني براي ساختمان‌هاي مربوط‌ به آسايشگاه، خانه سالمندان و شيرخوارگاه امکان صدور مجوز فراهم شده است.