رفتار ضلع سوم معاملات مسکن در بازار هفته‌هاي اخير حکايت از تغيير دست‌فرمان اين گروه موثر بر رفتار اضلاع ديگر بازار دارد. در حالي که به شکل سنتي مخاطب تماس‌هاي واسطه‌هاي ملکي در وهله اول، متقاضيان خريد مسکن هستند و تماس تلفني بين واسطه‌ها و خريداران همواره وجود داشته است، شرايط جديد بازار ملک سبب شده دست‌فرمان آنها تغيير کند و تماس با فروشندگان انصرافي را در اولويت قرار دهند. اين نخستين رخداد از ميان شش رخدادي است که «دنياي‌اقتصاد» با انجام تحقيق ميداني از شرايط فعلي بازار ملک آنها را شناسايي کرده است. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، رفتار واسطه‌هاي ملکي به‌عنوان ضلع سوم معاملات مسکن همواره بر رفتار و ديدگاه دو ضلع ديگر بازار يعني خريداران و فروشنده‌ها اثرگذار است. در اين بين وضعيت متغيرهاي اقتصادي و غيراقتصادي اثرگذار بر بازار مسکن به شکلي است که سبب تغييراتي در رفتار واسطه‌ها شده است. در هفته‌هاي اخير جنس متفاوتي از تماس‌هاي تلفني از سوي واسطه‌ها رواج پيدا کرده که مربوط به تماس با «فروشنده‌هاي انصرافي» است. اين گروه از فروشندگان کساني هستند که با مشاهده استمرار روند رشد قيمت مسکن در سال ۹۹ با وجود رکود بازار، با اين تصور که قرار نيست رشد قيمت مسکن متوقف شود، به طور موقت از بازار خارج شده و فايل‌هاي خود را نزد بنگاه‌ها غيرفعال کردند تا بتوانند با گذشت زمان بيشتر در نهايت ملک خود را به بالاترين قيمت ممکن و اصطلاحا در قله قيمتي بازار بفروشند. اکنون به‌دنبال حذف انتظارات رشد قيمت مسکن در بازار به‌ويژه در ميان متقاضيان خريد، واسطه‌ها نقش فعال جديدي در بازار براي خود تعريف کرده‌اند که مي‌توان از آن به‌عنوان «تحريک فروشندگان انصرافي براي بازگشت به بازار مسکن» ياد کرد. در واقع فروشندگان دست‌فرمان سنتي خود را تغيير داده و در اين مقطع زماني به جاي اينکه همچون گذشته، اولويت تماس آنها با سمت تقاضاي خريد باشد، با اين گروه از فروشندگان تماس تلفني برقرار کرده و آنها را تشويق به فعال کردن فايل‌هاي فروشي که از گذشته نزدشان باقي مانده است، مي‌کنند. اگرچه تحقيقات «دنياي‌اقتصاد» از فعالان بازار مسکن حاکي است همين حالا هم شمار فروشنده‌هاي بازار مسکن از خريداران بيشتر است، اما هدف واسطه‌ها از ايفاي نقش محرک در بازار معاملات اين است که بر ميزان فايل‌هاي فروش بيفزايند و با تقويت حجم عرضه، به نوعي به پايان يافتن انتظارات تورمي در بازار کمک کرده و در خروج معاملات از فاز ابررکود فعلي نقش موثري ايفا کنند. در صورتي که واسطه‌ها بتوانند ماموريت جديدي را که براي خود تعريف کرده‌اند، به‌درستي انجام دهند، فاز تخليه حباب قيمتي يا بازگشت ثبات پايدار به بازار مسکن مي‌تواند زودتر محقق شود و در نتيجه سمت تقاضاي خريد نيز هر چه زودتر فضا را براي بازگشت به بازار و انجام خريد مناسب ارزيابي مي‌کند. در واقع محتواي ذهن‌خواني ضلع سوم معاملات در بازار مسکن که از طريق تحقيقات ميداني انجام شده، حاکي از اجراي نسخه‌اي است که آنها خود براي کمک به پايان ابررکود پيچيده‌اند.
به نظر مي‌رسد ذهن واسطه‌ها با توجه به تجربه وضعيت بازار در سه سال اخير، سه گزينه «حرکت قيمت با سرعت رشد يکي دو سال اخير»، «کاهش قابل‌توجه قيمت مسکن» يا «ورود قيمت مسکن به فاز ريزنوسان» و به عبارت ديگر «ورود تورم مسکن به فاز حرکت کم‌شتاب» را ارزيابي مي‌کند. بررسي آينده احتمالي بازار مسکن توسط واسطه‌ها حاکي است که گزينه سوم از نگاه آنها محتمل‌تر است و به نظر مي‌رسد سرعت رشد قيمت مسکن در ماه‌هاي آتي تا حد زيادي کنترل خواهد شد و بازار دست‌کم يک وضعيت ثبات را در مورد قيمت‌ها تجربه مي‌کند.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، اين محتواي ذهني در ضلع سوم بازار در شرايطي است که ما در سمت ديگر بازار شاهد تقابل رفتار دو ضلع ديگر در ۳۰ درصد از حجم بازار مسکن يعني بخش آپارتمان‌هاي نوساز و تازه‌ساز در بازار املاک هستيم؛ تقابلي که مي‌توان از آن به‌عنوان دومين رخداد هفته‌هاي اخير بازار مسکن ياد کرد.
با توجه به آمار حدود ۳۰ درصدي سهم آپارتمان‌هاي نوساز تا پنج سال ساخت در معاملات مسکن فروردين‌ماه، مطالعه رفتار سازنده‌ها به‌عنوان گروهي که بخش قابل‌توجهي از حجم بازار معاملات مسکن را در سمت عرضه در اختيار دارند، در ارائه تحليل روشن از روند بازار مسکن نقش مهمي دارد. در شرايطي که قيمت‌هاي پيشنهادي فروش در نواحي بسياري از بازار مسکن نسبت به اسفند سال گذشته کاهشي بين ۵ تا بعضا ۱۵ درصد داشته است، در محله‌هايي که ساخت‌وساز بيشتر است و سازنده‌ها جزو فروشنده‌هاي عمده مسکن به شمار مي‌آيند، رفت و برگشت قيمتي رخ داده است، به طوري که در ابتداي امسال قيمت‌هاي پيشنهادي فروش واحدهاي آماده خود را همسو با روند کلي بازار کاهش دادند اما اخيرا بار ديگر اين قيمت‌ها به سطح قبلي بازگشته و حتي بين دو تا چهار درصد هم از قيمت‌هاي اعلامي قبلي آنها در فروردين بيشتر است.تحقيقات ميداني «دنياي‌اقتصاد» حاکي است محاسبه مبناي اين افزايش قيمت توسط سازنده‌ها روي قيمت زمين و مصالح ساختماني صورت گرفته و آنها با توجه به قيمت‌هاي به‌روز اين دو عنصر اصلي ساخت‌وساز، نسبت به افزايش قيمت اعلامي خود براي فروش اقدام کرده‌اند. اين در حالي است که در سمت تقاضا انتظارات کاهشي در يکي دو ماه اخير شکل گرفته و اين موضوع بين متقاضيان مصرفي و سرمايه‌اي خريد مسکن مشترک است. در نتيجه اکنون شاهد تقابل در نگاه دو ضلع خريدار و فروشنده در بخشي از بازار مسکن که متعلق به معامله واحدهاي نوساز است، هستيم.
به نظر مي‌رسد انتظارات کاهشي در بازار مسکن بيش از هر چيز به کاهش ريسک‌هاي غيراقتصادي در اين بازار مرتبط است. از اواخر پاييز سال گذشته به‌دنبال تحولات سياسي رخ‌داده در آمريکا و پايان يافتن دوره مسووليت ترامپ به‌عنوان رئيس‌جمهور، انتظارات تورمي در بازارهاي گوناگون کاهشي شد و در آبان و آذر سال گذشته همه بازارها به اين ترتيب ريزش را تجربه کردند. همچنين با شروع سال جديد بحث مذاکرات احياي برجام جدي شد و با مخابره اخبار مثبت از وين، خوش‌بيني نسبت به آتيه بازار مسکن نيز به‌دنبال اين ماجرا در سمت عرضه تقويت شد. اين اخبار مثبت سبب شد بازدهي بازارهاي ارز و سکه نيز در دو ماه سپري شده از ابتداي امسال منفي و به‌دنبال آن، انتظار کاهشي در بازار مسکن نيز تشديد شود. در ارديبهشت ماه بازدهي دلار بيش از ۵ درصد و بازدهي سکه نيز حدود ۲ درصد منفي شد. با بررسي موضوعات مهمي که روي شکل‌گيري تقابل بين خريداران و سازندگان شکل گرفته، به‌نظر مي‌رسد يک خطاي محاسباتي در شکل‌گيري اين تقابل اثرگذار است. به بيان روشن‌تر، به‌نظر مي‌رسد در اين تقابل خطاي ديد در سمت عرضه رخ داده است. اگرچه سمت عرضه طبعا بايد قيمت فروش املاک را بر اساس «ارزش جايگزيني» تعيين کند و طبعا سازنده‌ها بايد ارزش روز زمين و مصالح ساختماني را در محاسبه قيمت فروش لحاظ کنند، اما خطاي ديد اين است که بايد علاوه بر ارزش جايگزيني، اين موضوع را نيز لحاظ کرد که افت قيمت در بازارها صرفا متعلق به بخش مسکن نخواهد بود و اگر چنين روندي شکل بگيرد، قطعا در بازار فروش زمين و مصالح ساختماني نيز خود را نشان مي‌دهد، در نتيجه هزينه ساخت نيز نسبت به ارقامي که آنها محاسبه کرده و بر اين اساس بر افزايش قيمت فروش نوسازها اصرار دارند، روي سطح پايين‌تري متوقف مي‌شود.
واقعيت اين است که قيمت فروش مسکن در بسياري از نواحي بازار مسکن نسبت به اواخر سال گذشته افت داشته است اما نقش برخي از سازنده‌ها در افزايش قيمت جزئي در برخي از محله‌ها را نمي‌توان ناديده گرفت. در واقع اين گروه از سازنده‌ها با اعلام افزايش قيمت پيشنهادي فروش، تلاش مي‌کنند از بروز افت و کاهش حاشيه سود خود در بازار جلوگيري کنند؛ در حالي‌که اگر روند افت قيمت در بازار شکل بگيرد، آنها نيز از ناحيه افت قيمت در بازار زمين و مصالح منتفع خواهند شد. از طرفي با توجه به نقش پيشرو واحدهاي نوساز در تعيين قيمت فروش در بازار معاملات مسکن، افت قيمت در اين بخش از بازار مي‌تواند به‌صورت دومينويي زمينه افت قيمت فروش مسکن در ساير گروه‌هاي سني را نيز فراهم کند.
به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، سومين رخداد هفته‌هاي اخير در بازار ملک اين است که عمده متقاضيان خريد در بازار مسکن از جنس «تبديل به‌احسني» و «خانه دومي» هستند. خانه‌اولي‌ها که ماه‌هاست به دليل نامناسب‌بودن سطح بودجه خود با قيمت‌هاي جديد و ناکافي‌بودن سطح پوشش وام‌هاي مسکن بازار را ترک کرده‌اند و اگر قرار باشد اکنون يک گروه از تقاضا، بازار را از فاز رخوت کنوني خارج کند، اين گروه تبديل‌به‌احسني‌هاي بازار مسکن هستند. با اين حال به نظر مي‌رسد اين گروه نيز اغلب در وضعيت «تماشاچي» قرار دارند و وقت خود را صرف مشاهده تابلوي قيمتي مي‌کنند تا درباره اينکه ملک فعلي خود را به چه قيمتي بفروشند و به چه نحوي مرحله تبديل‌به‌احسن را پشت‌سر بگذارند، تصميم بگيرند.
چهارمين رخداد مشهود در بازار مسکن مربوط به تماس‌هاي تلفني معنادار توسط متقاضيان خريد با بنگاه‌هاي ملکي است. به گفته واسطه‌ها، اغلب تماس‌گيرندگان صرفا قصد اطلاع از قيمت ملک را داشته و پيگير ميزان افت قيمت‌هاي پيشنهادي فروش هستند. در واقع دست‌کم در يک ضلع بازار يعني در سمت تقاضا انتظار براي کاهش قيمت بسيار جدي است.
مانور ملکي دلواپسان ريزش
پنجمين رخداد قابل‌ذکر درباره وضعيت فعلي بازار مسکن اين است که عمده خريداران حاضر در بازار فعلي از جنس غيرمصرفي هستند. اين افراد عمدتا با سه انگيزه خريد مي‌کنند؛ نخست اينکه شغل آنها فعاليت در بازار ملک است و به‌عبارت ديگر، جاي ديگري براي سرمايه‌گذاري و کار با پول خود سراغ ندارند و شايد به کار ديگري به جز دلالي ملک وارد نيستند. انگيزه ديگري که موجب تمايل به خريد در ميان برخي از خريداران فعلي بازار شده اين است که همچنان بتوانند سطوح قيمتي را بالا نگه دارند و از افت احتمالي قيمت اسمي مسکن پيشگيري کنند. اين رويه‌اي است که سرمايه‌گذاران ملکي در دوره رونق استفاده مي‌کنند و اکنون ناگزير شده‌اند در دوره رکود نيز از اين حربه استفاده کنند. مي‌توان اين‌طور استنباط کرد که چنين تحرکاتي، در واقع آخرين تلاش ذي‌نفعان جهش قيمت يا به‌عبارتي، دلواپسان ريزش براي بالا نگه داشتن سطح قيمت مسکن است. سومين انگيزه اين خريداران در دوره کم‌رونق معاملات نيز اين است که آنها برخلاف سمت تقاضا، باور ندارند ريزشي در قيمت‌ها اتفاق خواهد افتاد چراکه معتقدند در بازار مصالح ساختماني در طول دوره‌هاي مختلف ريزش قيمت رخ نداده و با توجه به رشد قابل‌توجه هزينه‌هاي ساخت نمي‌توان انتظار داشت قيمت مسکن کاهش يابد. در واقع آنها انتظار کاهشي متقاضيان خريد به آتيه پيش‌روي بازار مسکن را ندارند و در نتيجه انگيزه لازم براي خريد و سرمايه‌گذاري در بازار را از دست داده‌اند. هرچند به نظر مي‌رسد در اين تحليل يک خطاي محاسباتي وجود دارد که پيش‌تر به آن پرداخته شد.
در نهايت ششمين و آخرين خبري که مي‌توان درباره وضعيت کنوني بازار ملک مخابره کرد مربوط به توزين عرضه و تقاضا در اين بازار است. واسطه‌هاي ملکي مي‌گويند در بازار فعلي هم خريدار و هم فروشنده حضور کمرنگي دارند اما خريداران بسيار کم‌شمارتر از فروشنده‌ها هستند. البته يک گروه از فروشنده‌ها به‌دنبال رشد قيمت هستند و گروه ديگر به شروع پروسه تخليه حباب باور دارند و به‌عنوان فروشنده‌هاي پول‌لازم، حاضر به فروش در قيمت‌هاي پايين‌تر از بهاي پيشنهادي قبلي خود شده‌اند. با اين حال در سمت تقاضا حضور تماشاچيان بسيار پررنگ است و معامله‌گران از جنس تقاضاي مصرفي بسيار اندک هستند.