يافتن فرمول صحيح مداخله در بازار مسکن نيازمند سنجش دقيق وضعيت کنوني بازار مسکن از دو منظر عرضه و تقاضا است.
غلامرضا سلامي/ حسابدار رسمي
روزنامه دنياي اقتصاد مورخ 10 ديماه 98
يافتن فرمول صحيح مداخله در بازار مسکن نيازمند سنجش دقيق وضعيت کنوني بازار مسکن از دو منظر عرضه و تقاضا است. مطابق با آمار و اطلاعات به دست آمده از وضعيت متقاضيان و واحدهاي مسکوني عرضه شده در بازار، در حال حاضر مهم‌ترين چالش بازار مسکن در کشور، عدم‌تناسب ميان عرضه و تقاضاي موجود در بازار است. مهم‌ترين چالش متقاضيان حاضر در بازار که بخش عمده آنها خانه‌اولي‌ها و زوج‌هاي جوان هستند، نبود واحدهاي مسکوني متناسب با تقاضاي آنها است؛ چراکه بخش عمده واحدهاي ساخته و عرضه شده به بازار، آپارتمان‌هاي مسکوني بزرگ‌متراژ (عمدتا بيش از ۸۰ مترمربع) هستند که متناسب با قدرت خريد و همين‌طور نياز زوج‌هاي جوان نيست. در نتيجه بخش زيادي از تقاضاي بالقوه موجود در بازار به‌دليل نبود شرايط مناسب، امکان بالفعل کردن نياز خود براي خريد خانه را پيدا نمي‌کنند.
پيش‌فرض‌هاي افزايش وام
در مقابل بخشي از سازندگان با توجه به کاهش قدرت خريد متقاضيان مصرفي که تقاضاي خريد واحدهاي مسکوني مصرفي را دارند، به‌دليل کاهش شديد قدرت خريد آنها، ترجيح مي‌دهند اقدام به ساخت و عرضه واحدهاي مسکوني لوکس و بزرگ‌متراژ که يک نوع تقاضاي خاص را همواره دارد، بکنند. عدم تعادل ميان تقاضاي بالقوه و عرضه موجود در بازار سبب شده تا با وجود تحريک دوره‌اي قدرت خريد تقاضا، پس از دوره کوتاهي به‌دليل عدم‌احداث واحدهاي مسکوني مناسب با تقاضاي مصرفي و همچنين ورود بازار مسکن به يک دوره رونق قيمتي، مجددا اثر تسهيلات خنثي شود و همين موضوع يعني عدم‌امکان استفاده متقاضيان از وام مسکن و کاهش قدرت خريد آنها، به رکود معاملاتي دامن مي‌زند. اتفاقي که طي يک‌سال اخير در بازار مسکن رخ داده و به خوبي قابل مشاهده است. آن‌طور که آمارها نشان مي‌دهد طي يک‌سال اخير همزمان با رشد قيمت مسکن و عدم‌تقويت قدرت وام خريد مسکن، ميزان سپرده‌گذاري و اخذ وام از طريق صندوق پس‌انداز مسکن يکم به شدت کاهش پيدا کرده است. در اين ميان اگرچه تقويت تقاضا از محل افزايش قدرت خريد وام مسکن براي ورود متقاضيان به بازار و بالفعل کردن نياز آنها به خانه‌دار شدن ضروري است اما تجربه‌هاي گذشته نشان مي‌دهد در دوره‌هاي زماني که افزايش قدرت خريد وام عملياتي شده، در صورتي که متناسب با آن سمت عرضه نيز تقويت نشده است، مي‌تواند به نوعي افزايش قيمت را به‌دنبال داشته باشد و مجددا چرخه باطل بي‌اثر شدن قدرت وام مسکن تکرار خواهد شد. اين اتفاق طي چند دهه اخير حدود ۴ نوبت (هر پنج تا شش سال يک‌بار) رخ داده است.
در نتيجه مناسب‌ترين فرمول براي ايجاد تعادل در بازار مسکن بين عرضه و تقاضا آن است که از يکسو عرضه‌کننده از فروش واحد مسکوني ساخته شده اطمينان خاطر داشته باشد. بنابراين براي شروع پروژه ساختماني بايد منابع بانکي و منابع پيش‌خريدار به منابع مالي در اختيار سازنده افزوده شود و از سوي ديگر سازنده‌ها به ساخت و عرضه واحدهاي مسکوني متناسب با الگوي مصرفي (کمتر از ۸۰ مترمربع) تشويق شوند. اين موضوع به معناي راه‌اندازي و اجرايي کردن قانون پيش‌فروش مسکن است که طي سال‌هاي اخير تدوين و تصويب شده، اما هنوز به دلايل مختلف به مرحله اجرايي نرسيده است.
اجرايي شدن قانون پيش‌فروش مي‌تواند چند معضل اصلي بازار مسکن را حل کند. اول آنکه سمت عرضه يا همان انبوه‌سازان مسکن از بابت فروش واحد مسکوني توليدشده نگراني ندارند. به‌ويژه آنکه بخشي از منابع مالي براي اجراي پروژه‌هاي ساختماني، از سمت شبکه بانکي و بخشي از طريق پيش‌خريدار تامين مي‌شود. بنابراين سرمايه اوليه موردنياز براي اجراي پروژه‌هاي ساختماني کاهش پيدا خواهد کرد. دوم آنکه، انعقاد قرارداد پيش‌خريد براي سمت تقاضا نيز مي‌تواند مزايايي به‌دنبال داشته باشد. به اين معناکه پس از انعقاد قرارداد، قيمت واحد مسکوني ثابت مي‌ماند و نگراني براي پيش‌خريدار از بابت افزايش قيمت‌هاي دوره‌اي بازار مسکن وجود ندارد. سوم آنکه بخشي از منابع مالي نيز از طريق وام مسکن تامين خواهد شد که هم براي سازنده و هم براي خريدار پس از انتقال وام بسيار مناسب است. در مجموع اگر اين سه ضلع از اين مسير بتوانند به يکديگر متصل شوند، بخش عمده مشکل عدم‌تعادل موجود ميان عرضه و تقاضا در بازار مسکن حل خواهد شد. هرچند اين پيشنهاد طي سال‌هاي گذشته بارها به متوليان بخش مسکن در دولت‌هاي مختلف ارائه شده است اما با توجه به عمر دولت‌ها و از آنجاکه عموما دولت‌ها به‌دنبال اجراي الگوهاي زودبازده در بازار همچون افزايش وام مسکن هستند، توجه چنداني به اين‌گونه پيشنهادها نداشته‌اند.
اين الگو در بسياري از شهرهاي دنيا اجرايي شده و توانسته بخش مهمي از چالش بخش مسکن را حل کند. به‌ويژه آنکه در ساير شهرهاي دنيا، توسعه‌گران از طريق انعقاد قرارداد با پيش‌خريدار و ساخت مجتمع‌هاي مسکوني در مکان‌هايي از شهر که امکان ساخت و عرضه خانه ارزان‌قيمت را دارند، از يکسو ريسک فروش واحد ساخته شده را کاهش مي‌دهند و از سوي ديگر به نوعي تضمين سود حاصل از فروش را دارند. در واقع در اين الگو، تمامي اضلاع مرتبط با ساخت و عرضه مسکن با يکديگر و همگام با هم قدم برمي‌دارند اين در حالي است که در تمامي سال‌هاي گذشته هر يک از اين سه ضلع، در ايران به شکل مستقل و جدا از يکديگر تصميم‌گيري و حرکت کرده‌اند. به‌ويژه آنکه طي سال‌هاي گذشته هر زمان، تصميم به اجراي شکل ناقصي از اين الگو در ايران گرفته شد، نتيجه مناسب و قابل قبولي به دست نيامد. نمونه مشخص آن تجربه اجراي طرح مسکن مهر است. در قالب اجراي اين پروژه، بخش زيادي از انبوه‌سازان به جاي تبديل به توسعه‌گر به پيمانکار تبديل شدند. همين موضوع منجربه انتقال ريسک از سازنده به دولت شد. در‌حالي‌که در الگوي جهاني، دولت به جاي مداخله مستقيم، نقش حامي و هدايت‌کننده در اجراي اين طرح‌ها را بر عهده دارد.
از اين رو نياز است تا با تاسيس شرکت‌هاي بزرگ، امکان اجراي قانون پيش‌فروش مسکن براي ايجاد تعادل در اين بخش به‌وجود آيد. با اين حال به‌نظر مي‌رسد تصميم اخير شوراي پول و اعتبار براي افزايش سقف وام اوراق مسکن هر چند دير، اما مي‌تواند تاحدودي به افزايش قدرت خريد متقاضيان مصرفي به‌ويژه در شهرهاي کوچک کمک کند. شکل مهم درخصوص مدل جديد ارائه شده براي افزايش سقف وام اوراق، چالش در استطاعت بودن اقساط ماهانه براي اقشار مختلف است. يکي از روش‌هاي کاهش اقساط ماهانه وام خريد مسکن، افزايش طول دوره بازپرداخت وام همچون بسياري از کشورهاي دنيا است. در بسياري از شهرهاي دنيا، وام خريد مسکن با نرخ پوشش‌دهي بيش از 60 درصد قيمت واحد مسکوني با يک دوره بازپرداخت طولاني‌مدت بين 20 تا 30 سال به متقاضيان پرداخت مي‌شود. اما براي آنکه اين الگو قابليت اجرايي شدن در کشور ايران را نيز داشته باشد نيازمند دو پيش‌شرط شامل کنترل و کاهش نرخ تورم عمومي کشور و همچنين نرخ سود بانکي هستيم.
1398/10/14
|
|
|
|
شماره خبر
:6251 |
تعداد بازدید
:1658 |