غلامرضا سلامي/ حسابدار رسمي

روزنامه دنياي اقتصاد مورخ 14 آذرماه 1397

مسکن يکي از مهم‌ترين بخش‌هاي اقتصاد است که نه تنها از طريق رشد اقتصادي بلکه از زاويه معيشت و تورم در رفاه خانوارها نقش مي‌آفريند. به‌طوري که مسکن از دو طريق «تقاضاي مصرفي» و «تقاضاي سرمايه‌گذاري» از سوي خانوارها تقاضا مي‌شود. در خلال تقاضاي مصرفي، خانوارها مسکن را به منظور رفع نياز سرپناه تقاضا مي‌کنند؛ بنابراين از اين حيث مسکن جزو کالاهاي ضروري اقتصاد شناخته مي‌شود. در خلال تقاضاي سرمايه‌گذاري، خانوارها نه به منظور مصرف، بلکه به منظور افزايش سرمايه خود مسکن را تقاضا مي‌کنند. نقش تقاضاي سرمايه‌گذاري مسکن در اقتصادهاي در حال توسعه که بازارهاي سرمايه عمق کافي ندارد بيشتر است. اين موضوع با شدت بيشتري درباره ايران صدق مي‌کند. به عبارت ديگر، بازار مسکن در ايران يک آلترناتيو اصلي سرمايه‌گذاري است و خيلي از خانوارها به منظور سرمايه‌گذاري از بازار مسکن به‌عنوان اولين گزينه ممکن استفاده مي‌کنند.

بررسي الگوهاي کوتاه‌مدت و بلندمدت با توجه به حجم نقدينگي نشان مي‌دهد با افزايش حجم اين متغير در اقتصاد ايران، سرمايه‌گذاري در بخشمسکن زياد مي‌شود.البته راز اين جذابيت در کنار عوامل سنتي و فرهنگي به نارسايي‌ها و اشکالات فضاي کسب و کار در اقتصاد ايران باز مي‌گردد.جذابيت بخش مسکن ناشي از کم‌بازدهي و پردردسر بودن فعاليت‌هاي صنعتي در فضاي کسب و کار ايران است. فعاليت‌هاي تجاري نيز به‌دليل محدوديت‌هاي دست و پاگير ارزي و موانع اداري از جذابيت بالاتري نسبت به بخش مسکن برخوردار نبوده‌اند. بنابراين سرمايه‌ها به‌طور سنتي و به‌دليل نارسايي‌هاي اداري و احتمالا ساختاري تمايل به بخش زمين و ساختمان داشته است. بنابراين، از اين حيث مسکن در سمت تقاضا، رفاه و سرمايه‌گذاري افراد را تحت‌الشعاع قرار مي‌دهد. به تعبير ديگر از يکسو مسکن کالاي مصرفي است که پس از غذا و پوشاک مهم‌ترين نياز مصرف‌کنندگان به‌حساب مي‌آيد و از سوي ديگر به‌عنوان کالاي غير‌منقول با دوام کالايي سرمايه‌اي است که سرمايه‌گذاري در آن، بزرگ‌ترين‌ بخش دارايي خانوار به‌شمار مي‌رود و علاوه بر خانوار براي بنگاه‌هاي اقتصادي نيز جذابيت بالايي دارد؛ بنابراين در يک جمع‌بندي مي‌توان مسکن را گران‌ترين کالاي ضروري خانوار و يکي از جذاب‌ترين حوزه‌هاي سرمايه‌گذاري براي فعالان اقتصادي توصيف کرد، به همين واسطه نيز سلسله‌اي از عوامل اقتصادي، فني و سياسي بر اين بازار اثر‌گذار است.

داشتن چنين جايگاهي در سبد خانوارها، سبب مي‌شود که سياست‌گذاري براي تنظيم بازار مسکن اهميت دو چندان پيدا کند. البته در اين ميان نکته مهم آن است که دربخش مسکن امکان سياست‌گذاري تک‌بعدي وجود ندارد. يعني بخش مسکن تا حدود زيادي در ارتباط با سياست‌هاي کلان است و نقش ستاد اقتصادي دولت در اين حوزه به ويژه در وضعيت کنوني بازار مسکن پررنگ است.

بررسي‌ها نشان مي‌دهد ريشه جهش قيمت مسکن در ماه‌هاي اخير در نابساماني‌هاي اقتصادي و سياسي پيش آمده است.براي نمونه التهاب‌هاي چند ماه گذشته در بازار دارايي‌ها به ويژه بازار ارز، بازار مسکن را نيز تحت تاثير قرار داده است. به‌طور طبيعي براي کاهش اثرگذاري اين التهابات بر روند بازار مسکن بايد برنامه‌ريزي انجام شود. نکته‌اي که در نظرگرفته نشده است. اين در حالي است که اگر دستگاه‌هاي ستادي با برنامه‌ريزي کلان بخش مسکن را همراهي مي‌کردند اين مصونيت ايجاد مي‌شد. براي نمونه اگر سازنده‌ها به متقاضيان مصرفي از طريق سيستم بانکي وصل مي‌شدند، بازار با ثبات بيشتري همراه بود. در اين حالت تقاضاي سفته‌‌بازي به بازار ملک سرايت نمي‌کرد. از اين رو يکي از پيشنهادهاي اصلي براي ساماندهي وضعيت کنوني بازار مسکن که مي‌تواند در دستور کار دولت و متولي بخش مسکن قرار گيرد اين است که ميان عرضه‌کننده و تقاضاکننده از طريق سيستم بانکي ارتباط برقرار شود. اين سيستم سبب مي‌شود تا از يکسو سرمايه‌گذار يا همان بخش عرضه از فروش واحد مسکوني تکميل شده خود اطمينان پيدا کند و از سوي ديگر متقاضي به دليل پيش‌خريد، واحد مسکوني را با سطح قيمت متعادل‌تري خريداري کند. به اين ترتيب برخلاف روند سال‌هاي گذشته همزمان به هر دو طرف بازار يعني عرضه و تقاضا توجه مي‌شود.

علاوه بر اين در حوزه سياست‌هاي مسکن و زمين شهري هيچ راه‌حلي وجود ندارد، جز آنکه به خود مساله پرداخته شود. مساله مسکن و شهر در ايران مساله اسکان غيررسمي، بافت‌هاي حاشيه‌اي و بافت‌هاي فرسوده ناکارآمد است. بايد خود مساله را حل کرد.اگر عدم قطعيت‌ها نباشد و بوروکراسي همکاري کند، طراحي‌هاي لازم براي اجراي مسکن اجتماعي مي‌تواند نهايي شود. براي نمونه در حال حاضر طرحي در حال مطالعه است که مي‌توان با نهايي کردن آن جمعيتي را که در وضعيت بدمسکني قرار دارند نجات داد.

صندوقي براي انجام طرح مسکن اجتماعي پيش‌بيني شده است که منابع آن از طريق زمين‌هاي دولتي قابل تامين است. اراضي دولتي در اين زمينه قابل تقسيم‌بندي به سه گروه است؛ گروه نخست زمين‌هاي مرغوب که قابليت تبديل دارند و مي‌توان با فروش آن به سرمايه‌گذاران خصوصي تبديل به احسن کرد.

 گروه دوم زمين‌هاي متوسط که مي‌تواند براي اجراي طرح صندوق پس‌انداز مسکن يکم در اختيار سازندگان قرار گيرد و در نهايت زمين‌هايي که براي گروه‌هاي کم‌درآمد قابل استفاده است و در آن مي‌توان به اجراي طرح مسکن اجتماعي پرداخت.منابع حاصل از واگذاري زمين‌هاي دسته اول و دوم در صندوق جمع مي‌شود و براي مسکن اجتماعي سرمايه‌گذاري مي‌شود. اين طرح اکنون وجود دارد و مي‌توان آن را تکميل و نهايي کرد. اجراي طرح را هم مي‌توان به توسعه‌گران واگذار کرد اما براي اجراي طرح، ديگر دستگاه‌ها در حوزه ستاد و صف نيز بايد آمادگي داشته باشند. بنابراين يک‌تنه نمي‌توان کاري کرد و يک دست حتما صدا ندارد.