تورم زمين در بازار املاک شهر تهران در فصل پاييز امسال از نفس افتاد. گزارش مرکز آمار از تحولات بازار زمين شهر تهران در فصل پاييز امسال نشان مي‌دهد رشد فصلي قيمت زمين در شهر تهران در سه ماه سوم سال ۹۸ به نزديک صفر درصد رسيده است. به گزارش «دنياي اقتصاد»، اطلاعات مرکز آمار ايران از تحولات بازار بالادست املاک شهر تهران در فصل پاييز امسال حاکي از آن است که ميانگين قيمت زمين در فصل پاييز نسبت به سه ماه تابستان معادل ۳۹ صدم درصد يعني در حد کمتر از ۱۰۰ هزار تومان افزايش پيدا کرده است. به اين معنا که ميانگين قيمت هر مترمربع زمين در شهر تهران از ۱۸ ميليون و ۶۶۰ هزار تومان در فصل تابستان به ۱۸ ميليون و ۷۳۳ هزار تومان در فصل پاييز رسيده است. اين در حالي است که تورم فصلي زمين در پاييز سال گذشته معادل ۲۵ درصد، در زمستان سال گذشته معادل ۴۴ درصد و در فصل بهار و تابستان امسال به‌طور ميانگين حدود ۱۲ تا ۱۳ درصد در هر فصل بوده است. بنابراين آمار جديد منتشرشده از تحولات بازار زمين در فصل پاييز امسال نشان مي‌دهد رشد قيمت زمين که خود يک موتور داخلي(فاکتور دروني بخش مسکن اثرگذار بر قيمت) براي جهش قيمت مسکن بوده است بالاخره پس از چهار فصل آرام گرفته است.

بررسي‌ها و تحقيقات ميداني انجام شده از سوي «دنياي اقتصاد» که حدود دو ماه گذشته انجام و منتشر شده بود نيز کند شدن روند تورم قيمت زمين را پيش‌بيني کرده بود. پيش از اين در ميانه فصل پاييز «دنياي اقتصاد» در قالب تحقيقات ميداني از فعالان ساختماني اعلام کرد: کند شدن روند رشد قيمت ملک کلنگي براي برخي فعالان ساختمان در برخي محلات شهر احساس شده و قيمت زمين در ماه‌هاي فصل پاييز چندان با افزايش مواجه نبوده است.نکته جالب آنکه کند شدن روند تورم نقطه‌اي زمين نيز در فصل پاييز قابل مشاهده است. مطابق اعلام مرکز آمار زمين، تورم نقطه‌اي زمين در فصل پاييز نسبت به مدت مشابه سال گذشته معادل ۸۵ درصد بوده است.

مقايسه تورم نقطه‌اي در سه فصل ابتدايي سال جاري نيز به نوعي نشان‌دهنده روند نزولي اين شاخص در بخش زمين است. به‌طوري‌که مطابق آمار رسمي مرکز آمار ايران، تورم نقطه‌اي بخش زمين شهر تهران، در فصل بهار معادل ۱۷۴ درصد و در فصل تابستان معادل ۱۳۱ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته ثبت شده و نهايتا در فصل پاييز به ۸۵ درصد رسيده است. به عبارتي شيب تورم نقطه‌اي در پاييز نسبت به دو فصل گذشته سال ۹۸، تقريبا نصف شده که ناشي از سقوط آزاد تورم فصلي(توقف رشد فصلي قيمت زمين) است.البته در اين ميان گزارش مرکز آمار نشان مي‌دهد در پاييز امسال، معاملات زمين نسبت به فصل تابستان معادل ۴۷ درصد رشد را تجربه کرده است. مقايسه رشد فصلي «معاملات» و « قيمت» که در دو جهت مخالف يکديگر حرکت کرده‌اند، يک پيام مشخص از وضعيت بازار زمين (ملک کلنگي) در شهر تهران طي فصل پاييز امسال دارد. براساس آمار، جنس معاملات در فصل پاييز نشان مي‌دهد به شکل قابل توجه، تقاضاي مصرفي (بسازوبفروش‌ها) در بازار زمين فصل پاييز حضور داشته و اقدام به خريد کرده‌اند و در مقابل حضور تقاضاي سفته بازي در اين مقطع زماني در بازار زمين نسبت به فصول قبل امسال کمرنگ بوده است. چراکه اگر حضور سفته‌بازها در بازار زمين پايتخت در سه ماه سوم امسال همچون فصول قبل پررنگ بود اثر آن به‌طور مشخص روي تورم فصلي زمين قابل مشاهده بود. اين وضعيت درباره توقف تورم فصلي زمين در فصل پاييز امسال قابل انتظار و پيش‌بيني بود. چنانکه «دنياي اقتصاد» در دو گزارش جداگانه انتظار پيدايش اين وضعيت را در بازار زمين به‌عنوان بازار بالادست بخش املاک اعلام کرده بود.

پيش‌بيني نخست به يک تحقيق ميداني مربوط مي‌شود که در ابتداي ماه جاري با استعلام از فعالان ساختماني در مناطق مختلف شهر تهران با عنوان «رصد مسکن با دوربين زمين» منتشر شد. در اين گزارش با استناد به گزارش مرکز آمار مربوط به فصل تابستان اعلام شد: نسبت قيمت زمين به مسکن در فصل تابستان که معادل ۴/ ۱ برابر بود به بيشترين ميزان خود در تمام سال‌هاي گذشته رسيده است. در سه ماه دوم سال جاري، سطح قيمت زمين بسيار از قيمت مسکن فاصله گرفت و همين امر منجر به افزايش نسبت قيمت زمين به مسکن شد. هرچند در فصل‌هاي قبل از آن، رشد قيمت مسکن از زمين پيشي گرفته بود؛ اما در نيمه نخست امسال، تورم زمين مجددا از مسکن سبقت گرفت و همين موضوع منجر به افزايش فاصله آنها شد. در گزارشي که در تاريخ هشتم بهمن ماه امسال در «دنياي اقتصاد» منتشر شد عنوان شد، رسيدن نسبت قيمت زمين به مسکن به بيشترين ميزان خود در سال‌هاي گذشته يک پيام مشخص براي بازار دارد و آن اينکه اين نسبت بيش از ميزان ثبت شده در فصل تابستان امسال نمي‌تواند پيش رود و اين پيش‌بيني دقيقا به معني انتظار توقف روند رشد قيمت زمين در پايان سال جاري بود. پس از انتشار اين گزارش نيز در چند روز اخير، حسين عبده‌تبريزي، صاحب‌نظر اقتصادي در گفت وگويي با «دنياي اقتصاد» عنوان کرد: وجود يک اعتقاد به معجزه در بازار ملک منجر به افزايش قيمت زمين و مسکن در ماه‌هاي اخير از مسير حضور و فعاليت سفته‌بازان در بازار شده است. با اين حال عبده‌تبريزي در پيش‌بيني خود اعلام کرده بود به زودي اعتقاد به معجزه سفته بازان براي بازگشت دوره رونق قيمتي در بازار ملک و زمين متوقف خواهد شد. چراکه بخش واقعي تقاضا در بازار زمين(سازنده ها) و در بازار مسکن(خانه‌اولي‌ها) در بازار حضور ندارند و به زودي فعاليت اين نوع تقاضا در بازار متوقف خواهد شد و تورم به حدود صفر درصد خواهد رسيد.

گزارش مرکز آمار ايران که روز گذشته در حوزه بازار زمين طي فصل پاييز امسال منتشر شد، نشان مي‌دهد هر دو پيش‌بيني محقق شده است. اول آنکه نسبت قيمت زمين به مسکن افزايش پيدا نکرده و در سطح ۴/ ۱ برابر فصل تابستان باقي مانده است و دوم آنکه اعتقاد به معجزه سفته‌بازها از ميان رفته و اين گروه از تقاضا به تدريج در حال خروج از بازار هستند. ثبت تورم فصلي نزديک به صفر درصد در فصل پاييز حاکي از آن است که در اين فصل نسبت به سه ماه دوم امسال، سفته‌بازي کمتري در بازار زمين رخ داده است.

با توجه به وضعيت رخ داده در بازار زمين فصل پاييز و تحقيقات ميداني انجام شده در مورد انتظارات فعالان ساختماني از اين بازار در فصل پاياني امسال به نظر مي‌رسد بسازوبفروش‌ها انتظار برقراري ثبات نسبي قيمت زمين در فصل زمستان را دارند. سازنده‌ها در هفته‌هاي گذشته از فصل زمستان، عنوان مي‌کنند شاهد جهش قيمت زمين در شهر تهران نبوده‌اند. بررسي‌ها نشان مي‌دهد ثابت شدن قيمت زمين مي‌تواند آثار چهار جانبه‌اي را بر بازار املاک داشته باشد. اول آنکه، اين اتفاق مسير را براي سرمايه‌گذاران جديد ساختماني هموار مي‌کند؛ چراکه در فصول قبل، جهش قيمت زمين منجر به کاهش حاشيه سود پروژه‌هاي ساختماني شده بود و همين امر به يک ديوار بزرگ برابر سرمايه‌گذاري‌هاي جديد ساختماني بدل شده بود. دوم آنکه، موتور داخلي تحريک قيمت مسکن از مدار اثرگذاري خارج شد. به تعبيري مي‌توان انتظار داشت در ماه‌هاي آتي با ادامه ثبات قيمت زمين، قيمت مسکن از اين مسير با تورم مواجه نشود. سوم آنکه، يک سيگنال روشن به سفته بازهاي بازار مسکن مي‌دهد. از آنجاکه رشد قيمت زمين به دليل عرضه محدود در سال‌هاي گذشته بيش از قيمت مسکن بود، بنابراين سفته بازها در اين بخش حضور پررنگ تري داشتند. اما حالا با عبور بازار زمين از فاز جهش قيمت، به نظر مي‌رسد شمارش معکوس براي خروج سفته بازها ابتدا از بازار زمين و سپس بازار مسکن آغاز شده است. اين سيگنال مي‌تواند به نفع تقاضاي مصرفي در هر دو بخش باشد. چهارم آنکه، با توجه به وجود چشم انداز روشن براي سازنده از محل ثبات قيمت زمين براي آغاز فعاليت جديد ساختماني، از عرضه نوساز در بازار مسکن انجمادزدايي مي‌شود و انتظار مي‌رود بخشي از سازنده‌ها براي آغاز پروژه‌هاي جديد، واحدهاي نوساز تکميل‌شده خود را به بازار عرضه کنند.