طبق مصوبه شوراي پول و اعتبار مقرر شده سقف تسهيلات خريد واحدهاي مسکوني تا دو برابر افزايش پيدا کند تا از اين طريق بتوان معضل خانه‌دار شدن مردم به ويژه خانه اولي‌ها را حل کرد. اما با يک تحليل ساده مي‌توان نشان داد که اين نوع تصميمات نه تنها گرهي از کار فروبسته مسکن نخواهد گشود بلکه اين امکان که نيازمندان سرپناه را دچار عسرت بيشتري نيز بکند، وجود دارد.به عنوان مقدمه بايد گفت که اصولا در کشوري که تورم مزمن وجود دارد، استفاده از شيوه اعطاي تسهيلات خريد مسکن به‌شرط پس‌انداز مدت‌دار، معمولا نتيجه عکس به بار مي‌آورد. يعني متقاضي خريد واحد مسکوني که از اين طريق قصد خانه‌دار شدن دارد با زيان ناشي از دست دادن زمان مواجه مي‌شود. اتفاقي که چند بار در ايران افتاده و در آينده نيز با ادامه روند فعلي احتمال وقوع آن زياد است.
براي روشن‌تر شدن مطلب يک متقاضي را در نظر بگيريد که براي دريافت وام مسکن در سال ۱۳۹۶ با تلاش فراوان ۱۰۰ ميليون تومان فراهم کرده و آن را در بانک مسکن براي دريافت وام خريد آپارتمان سپرده‌گذاري کرده است که مثلا دوسال بعد يعني درسال ۹۸ مبلغ ۲۰۰ ميليون تومان وام دريافت و با اضافه کردن ۱۰۰ ميليون پس‌انداز خود، آپارتماني ۶۰متري در يک نقطه متوسط تهران خريداري کند.
روشن بود که با جهش ناگهاني قيمت آپارتمان، پس‌انداز کننده بينوا، نه تنها نمي‌توانست با اين ۳۰۰ ميليون تومان آپارتماني کوچک‌تر حتي در منطقه‌اي پست‌تر خريداري کند، بلکه ارزش پس‌انداز خودش از ۲۰ متر آپارتمان به ۵ متر آپارتمان درهمان منطقه تقليل پيدا کرده بود.
همان‌طور که گفته شد در ۵۰ سال اخير به دليل تورم بالا بارها اين اتفاق براي متقاضيان زيادي افتاده است. تنها اتفاق استثنايي که طي اين سال‌ها رخ داد، مربوط به دوراني بود که به دليل منطقي بودن نرخ بهره سپرده‌هاي بانکي نسبت به تورم، ميل سرمايه‌گذاري در خريد واحدهاي مسکوني کاهش يافت و در نتيجه با وجود تورم در کشور، قيمت ملک براي چند سال تقريبا ثابت ماند و در آن موقع اين شيوه وام در مقابل پس انداز تا حدودي جواب داد که متاسفانه به دليل متوقف شدن اعطاي وام مسکن (به علت عدم تعادل بين پس انداز و وام در شبکه بانکي و عدم علاقه دولت به تامين کسري آن) تعداد معدودي توانستند از اين امکان استفاده کنند و البته در اين ميان رانت مطلوبي هم نصيب عده‌اي شد که با پس‌انداز در بانک وفروش امتياز خود به متقاضيان واقعي به نان ونوايي رسيدند.
به همين علت و مهم‌تر از آن به دليل رونق اقتصادي و ناپديد شدن تورم مزمن در اکثر کشورها به ويژه در کشورهاي پيشرفته، اين شيوه وام دهي تقريبا منسوخ شد و متقاضي خريد ملک بدون نياز به سپرده‌گذاري و فقط با اثبات توانايي براي بازپرداخت اقساط وام دريافتي، موفق به دريافت تسهيلات بلند مدت و ارزان قيمت در حد استطاعت خود مي‌شد.
البته اين شيوه وام دهي بدون توجه به طرف عرضه و تحريک بيش از حد تقاضا، خود مي‌تواند منشأ اثرات مخربي بر بازار مسکن و کل اقتصاد باشد. براي مثال منشا بحران اقتصادي دنيا به ويژه ايالات متحده آمريکا درسال ۲۰۰۸ همين موضوع بود.
در دوران رياست‌جمهوري کلينتون شرايط اعطاي وام مسکن بسيار ساده شد و بانک‌ها بدون دقت کافي در وضعيت درآمدي متقاضي، تا سطح بيش از ۹۰ درصد قيمت ملک تسهيلات خريد در اختيار خريداران مي‌گذاشتند.
اين سهل‌انگاري، موج تقاضا براي واحدهاي مسکوني در کل آمريکا را بالا برد و علاوه بر آن با رونق بازار اوراق رهني مسکن، امکانات بانک‌ها براي اعطاي اينگونه تسهيلات افزايش يافت و در نتيجه بازهم موجبات بالا رفتن سطح تقاضا، در مقابل عرضه‌اي که نمي‌توانست در کوتاه مدت خود را با اين تقاضاي لجام گسيخته هماهنگ کند، شد.
اين افزايش تقاضاي سهمناک باعث شد تا قيمت املاک در اين کشور به شدت افزايش يابد که البته ديري نپاييد و با ترکيدن حباب قيمت مسکن، ارزش قابل فروش بسياري از واحدهاي مسکوني از ميزان بدهي مالکان آنها به بانک‌ها پايين‌تر آمد و در نتيجه اين مالکان از پرداخت اقساط خود استنکاف کرده و بحران بانکي را به وجود آوردند که دنيا را لرزاند. اما در ايران همواره به معضل مسکن به صورت جزيره‌اي و جدا از کل جريان اقتصادي نگاه شده و تلاش شده است بدون توجه به واقعيات اقتصادي، اين مشکل را حل کنند. نخستين شرط براي حل مساله مسکن در کشور، وجود رونق توليد و رشد اقتصادي قابل قبول آن هم رشدي متوازن (با تمرکز بر آمايش سرزميني)، است. به عبارت بهتر بدون وجود توانايي باز پرداخت اقساط وام يا اجاره از محل درآمد اشخاص، امکان ايجاد آرامش در مردم از بابت سرپناه به وجود نمي‌آيد. متاسفانه سال‌هاست که اقتصاد کشور از رونق و رشد محروم بوده و در نتيجه سطح اشتغال از يک‌طرف و سطح درآمد شاغلان از طرف ديگر پايين است و لذا در چنين شرايطي بالا بردن مبلغ وام، کمکي به حل مساله نمي‌کند و فقط براي طبقه متوسط به پايين حسرت بيشتري به بار مي‌آورد و رانت يارانه دولت اين‌بار نيز نصيب کساني مي‌شود که نيازي به اين يارانه ندارند.
توجه داشته باشيم که هر قسط وام ۲۰ ساله ۴۰۰ ميليون توماني با بهره ۲۰ درصد (که هنوز از قيمت تمام شده پول براي بانک‌ها کمتر است) حدودا ماهانه ۷ ميليون تومان مي‌شود که در مقايسه با متوسط حقوق حتي اشخاص تحصيلکرده ما بسيار بالاست. حتي اگر قرار باشد بخش مهمي از بهره اين وام (مثلا ۸ واحد درصد) توسط دولت پرداخت شود باز هم وام‌گيرنده بايد ماهيانه چيزي در حدود ۵ ميليون تومان قسط پرداخت کند که باز هم در حد استطاعت مالي بسياري از نيازمندان به اين وام نيست.بگذريم از اينکه پرداخت ماهانه ۲ ميليون يارانه بهره بابت جمعيت چند ميليوني وام‌گيرندگان، سالانه ده‌ها هزار ميليارد تومان به بودجه شديدا دچار کسري دولت، تحميل خواهد کرد.
هرچند با توجه به پيشنهادهاي واقعا شگفت‌آور اخير درباره انتظار ۱۵ ساله براي دريافت وام يک‌ميلياردي، اميدي به تغيير شيوه فعلي براي اعطاي تسهيلات خريد مسکن، بعد از سال‌ها انتظار، وجود ندارد و کماکان امکان بلعيده شدن کل وام وعده داده شده و حتي پس‌انداز متقاضي بي‌سرپناه توسط غول تورم پا برجاست ولي به فرض محال، دولت ترفندي اتخاذ کند که خريدار بلافاصله پس از تقاضا، وام خريد ملک مورد نظر خود را بگيرد، در آن صورت بازهم به دليل نبود چنان عرضه‌اي در مقابل اين تقاضاي ناشي از وام فوري، قيمت واحدهاي مسکوني قابل عرضه حتي بيش از ميزان وام اعطايي افزايش خواهد يافت.
توهم وجود ۵/ ۲ ميليون واحد مسکوني خالي و تقلاي زياد مجلس و دولت براي عرضه اين واحدهاي خالي از طريق اخذ ماليات نامتعارف و انواع و اقسام مقررات ايذايي براي مالکان اين واحدها که نهايتا دودش به چشم مردم بي‌سرپناه خواهد رفت، نيز کاري ازپيش نخواهد برد. تا اين تاريخ هنوز هيچ آمار روشني از دسته‌بندي اين واحدهاي مسکوني خالي، از طرف مسوولان امر به مردم داده نشده است، ولي اگر بخش اعظمي از اين واحدها از جنس واحدهاي مسکوني خالي واقع در مناطق يک و۲ و۳ تهران باشد، در آن‌صورت مشخص نيست که با ۴۰۰ ميليون تومان وام افزايش يافته مي‌توان حتي ۲ درصد قيمت اين واحدهاي خالي (احتکار شده!!!!!) را تامين کرد؟ البته عرضه از روي استيصال اين واحدها براي عده‌اي منافع هنگفتي در برخواهد داشت که نبايد آن را از نظر دور داشت.
گفته شد که حل معضل بي‌مسکني و بد مسکني خارج از حل مسائل کلان اقتصاد کشور از قبيل رونق توليد، رشد اقتصادي قابل قبول، افزايش اشتغال، بالا بردن بهره وري واز همه مهم‌تر زدودن بلاي تورم از بدن نحيف اقتصاد ايران، امکان پذير نيست و هرنوع تصميم‌گيري انتزاعي و جزيره‌اي مشکلي را حل نخواهد کرد، بلکه با اين تصميمات خلق‌الساعه هيجاني و شعار زده، در ميان مدت رکود وحشتناکي بر صنعت ساخت وساز تحميل خواهد شد.
و اما در کوتاه‌مدت اگر واقعا دولت سيزدهم قصد التيام بخشيدن به اين درد را دارد راهش آن است که سازندگان مجتمع‌هاي مسکوني را به توليد ترغيب کند و زمينه ارتباط مستقيم آنان با گروه‌هاي هدف متقاضي از طريق‌سازوکار کار آمد پيش فروش را فراهم سازد و بانک‌ها را متقاعد کند تا بر اساس نرخ‌هاي منطقي (غير سوبسيدي) تسهيلاتي را در اختيار اين سازندگان قرار دهند. حال اگر بخش ديگري از منابع مورد نياز سازندگان از محل وجوه پيش فروش به متقاضيان نهايي تامين شود، در آن صورت انبوه‌سازان با حداقل سرمايه‌گذاري و باسرعت لازم واحدهاي منطبق با الگوي مصرف متقاضيان را ساخته و به آنها واگذار مي‌کنند و بانک نيز با انتقال وام سازنده به خريداران، اقساط خود را از دولت و خريداران دريافت خواهد کرد.
استفاده از مدل پيش فروش براي خريداران اين حسن را دارد که خود را درمقابل ريسک ناشي از تورم آتي محافظت مي‌کنند و براي سازندگان اين مزيت را دارد که ريسک نقدينگي وخواب سرمايه را از خود دور مي‌سازند و بالاخره براي دولت اين امتياز را ايجاد مي‌کند که يارانه بهره را صرفا در اختيار نيازمندان واقعي قرار دهد. چون بسياري از متقاضيان هم اينک بيش از مبلغ قسط با بهره ۲۰ درصد، اجاره مي‌پردازند و نيازي به يارانه دولت ندارند. ولي تامين نياز تسهيل گرايانه اين عده، نه تنها از وظايف دولت است، بلکه به طور قطع در کاهش بار تقاضا از بازار فعلي مسکن و درنتيجه متعادل‌سازي قيمت‌ها نقش مهمي ايفا خواهد کرد.
به نقل از روزنامه دنياي اقتصاد، هفتم مهرماه 1400