اصرار دولت بر ورود به «بيراهه مالياتي» براي مقابله با «احتکار آپارتمان»، اين مدل تنظيم بازار مسکن را در همان گام اول اقدام، با شکست مواجه کرد. اوايل امسال با ادامه سريال جهش قيمت مسکن -به‌عنوان سومين سال رشد شتابان قيمت واحدهاي مسکوني در پايتخت- متولي اين بخش سراغ ماده‌اي از قانون مصوب سال ۹۴ تحت نام «ماليات بر خانه‌هاي خالي» رفت و بدون توجه به علل کليدي «انجماد ۵ ساله ماده ۵۴ قانون ماليات‌هاي مستقيم» و حتي بي خبر از ريشه‌هاي جهش، مرحله اول اخذ ماليات از واحدهاي مسکوني خالي از سکنه را به اجرا درآورد با اين تصور که ملاکان از ترس ماليات بلافاصله به فروش رومي‌آورند، تورم مسکن آرام مي‌گيرد و همه خانه اولي‌ها خيلي زود صاحب خانه مي‌شوند. اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي مطابق قانون مصوب، در ابتدا به يک «بانک اطلاعاتي يکپارچه از مالکان، ساکنان و کاربران همه واحدهاي مسکوني موجود در سراسر کشور» نيازمند است تا در گام نخست، تعداد و موقعيت خانه‌هاي خالي و هويت مالکان اين املاک بلااستفاده، «شناسايي» شود و سپس، سازمان امور مالياتي با استناد به نتايج مرحله اول (شناسايي)، بتواند در گام دوم، نسبت به «دريافت ماليات» از مالکان مشمول ماليات (شناسايي شده)، اقدام کند.
گام اول، فصل گذشته با راه‌اندازي «سامانه ملي املاک و اسکان کشور» برداشته شد اما اکنون بروز ۱۰ خطاي اساسي در همين فاز ابتدايي - فاز شناسايي محتکران مسکن- عملا امکان «شناسايي موثر و صحيح» ملاکان را براي دولت سلب کرده و از آن مهم‌تر، با مشاهده اين خطاها از سوي کاربران، «سيگنال ناتواني مالياتي» در حال ارسال به محتکران ملک است. اثر اين سيگنال مي‌تواند به ضدهدف ماليات تبديل شود. کارشناسان بروز اين خطاها را از قبل، پيش بيني و نسبت به تبعات «ورود به مسير انحرافي براي برخورد با محتکران مسکن» هشدار داده بودند. اما دولتي‌ها در خوش‌بينانه‌ترين حالت، به علت «کم آگاهي نسبت به تجربه‌هاي مالياتي موفق کشورها در حوزه کنترل سفته بازي و سرمايه‌گذاري ملکي»، يک راست سراغ فرمول معيوب (سياست بد) در اين حوزه رفتند و در حال‌حاضر «بن بست در انتهاي اين بيراهه»، دست‌کم براي اهل فن و البته فعالان بازار ملک، کاملا مشهود است.
در کنار بيراهه مالياتي (ماليات بر خانه خالي)، يک راه اصلي و آزموده شده با نام «ماليات سالانه بر املاک» وجود دارد که خيلي از کشورها به کمک اين تاکتيک درست، بدون زحمت راه‌اندازي انواع و اقسام سامانه و سعي و خطاهاي پرهزينه و بدون نتيجه، توانسته‌اند در اين راه، هزينه واقعي سرمايه‌گذاري ملکي و خالي گذاشتن خانه‌ها را از مالکان دريافت کنند و منشأ اثر مثبت به نفع خانه اولي‌ها و تقاضاي مصرفي خانه باشند. اما در کشورمان، فعلا محصول اجراي طرح (قانون) ماليات بر خانه‌هاي خالي آن هم در ميانه فاز اول اجرا، چيزي جز «اطلاعات ناقص و داده‌هاي موهوم از وضعيت املاک و مشخصات مالکان» نيست و با چنين اوضاعي، «متقاعد شدن سازمان امور مالياتي براي استناد به اين اطلاعات بابت شروع اخذ ماليات (گام دوم)»، بسيار بعيد به‌نظر مي‌رسد.
پيامک «هشدار» يا مرئي‌کننده خطاها ؟
ماجراي «بيراهه مالياتي» در بازار مسکن از اين قرار است که دولتي‌ها براي کاهش ميل به سرمايه‌گذاري ملکي -کم کردن هيجان خريد آپارتمان در سمت تقاضاي غيرمصرفي- سراغ اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي رفتند. براي اين منظور، متولي بخش مسکن سامانه جامع املاک و اسکان کشور را راه‌اندازي کرد تا واحدهاي مسکوني خالي از سکنه را شناسايي کند. اما در اين سامانه، براساس پيامک‌هايي که در هفته‌هاي اخير براي گروهي از مالکان آپارتمان در سراسر کشور ارسال شده است، هيچ «نشانه‌اي ولو ضعيف يا خفيف، از موفقيت‌آميز بودن عمليات شناسايي» ديده نمي‌شود بلکه برعکس، «مالکيت نداشته، براي برخي افراد در سامانه اعلام شده، براي برخي ديگر، مالکيت تکراري به ثبت رسيده و براي گروهي که صاحب املاک خالي هستند نيز احتمالا اطلاعاتي بارگذاري نشده است.» به اين ترتيب، ميوه ماليات بر خانه خالي به جاي اينکه براي محتکران، تلخ باشد فعلا براي آنهايي که نبايد، مساله‌ساز شده است. مساله به‌وجود آمده، ناشي از شکل گردآوري اطلاعات ملکي مالکان است.
مبناي گردآوري اطلاعات ملکي مالکان در سامانه جامع املاک و اسکان کشور - سامانه مقدماتي براي ماليات بر خانه‌هاي خالي- استفاده از دو دسته اطلاعات ملکي مالکان سراسر کشور است. دسته اول، «اطلاعات ثبتي» مالکان است که از بانک داده‌هاي سازمان ثبت اسناد و املاک کشور يعني جايي که با صدور سند محضري براي خريدار يک واحد مسکوني، اطلاعات هويتي او و مشخصات ملک او توسط سردفتران در قوه‌قضائيه ثبت مي‌شود، برداشت شده و دسته دوم، «اطلاعات رهگيري» املاک است که اين دسته نيز از بانک داده‌هاي رهگيري املاک يعني جايي که مشخصات مبايعه‌نامه‌ها (قراردادهاي منتهي به فرآيند صدور سند محضري) توسط مشاوراملاکي‌ها درج مي‌شود، برداشت شده به‌طوري‌که هر دو دسته اطلاعات توسط مسوولان دولتي مجري فاز اول ماليات بر خانه خالي، در سامانه جامع املاک و اسکان کشور بارگذاري شده است.
يک آپارتمان، دو مالک يکسان!
اولين خطاي اساسي در فاز اول اجراي طرح ماليات بر خانه‌هاي خالي، در همين بارگذاري غيرحرفه‌اي اطلاعات مالکان و املاک شان رخ داده است به‌طوري‌که «بارگذاري داده‌هاي موازي درباره مالکيت افراد» در سامانه جامع املاک و اسکان، سبب شده براي فرد داراي فقط يک واحد مسکوني، «مالکيت دو واحد مسکوني» در اين سامانه، اعلام شود. يک مالکيت، براساس مبايعه نامه‌اي که او هنگام خريد تنها آپارتمان خود، امضا کرده است و مالکيت دوم نيز دوباره براي همان آپارتمان و اين بار براساس سند ثبتي صادر شده براي آن. اين شکل برداشت اطلاعات سبب شده افرادي که فقط يک آپارتمان دارند به‌عنوان مالکان دو واحد مسکوني، از نظر دولت شناخته شوند حال اينکه، هر دو واحد، مشخصات کاملا يکسان دارند و در واقعيت، يک واحد مسکوني است، اما از نظر سامانه شناسايي خانه‌هاي خالي، دو واحد مجزا به حساب مي‌آيد! اگر به جاي استفاده موازي از بانک اطلاعات سازمان ثبت و بانک اطلاعات رهگيري معاملات املاک، اين اطلاعات به‌صورت حرفه‌اي، استخراج و داده‌هاي همپوشان و تکراري، مورد حذف و تصفيه قرار مي‌گرفت، شايد خطاي «يک واحد، دو مالکيت يکسان» رخ نمي‌داد.
ضعف بانک‌هاي اطلاعاتي موجود درباره وضعيت املاک و مالکيت‌ها در کشور، يکي از همان دلايلي است که طي ۵ سال گذشته مانع از اجراي قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي شد. (علت دوم نيز نرخ بسيار پايين و طنزآميز ماليات است). در همه سال‌هاي اخير، بخش قابل توجهي از واحدهاي مسکوني که خريد و فروش شدند، هنوز سند محضري ندارند و مالکان آنها به دلايل مختلف، موفق نشده‌اند سند براي واحد خود دريافت کنند يا نخواسته‌اند سند براي ملک‌شان صادر شود. اين واحدهاي بدون سند، خود به دو گروه تقسيم مي‌شوند؛ واحدها و آپارتمان‌هايي که حتي مبايعه‌نامه نيز براي شان نوشته نشده است و بنابراين اطلاعات آنها نه در سامانه ثبت اسناد و املاک و نه در سامانه رهگيري وجود ندارد. گروه دوم اما املاک داراي کدرهگيري (داراي مبايعه‌نامه بنگاهي) هستند که اطلاعات‌شان فقط در سامانه رهگيري است. با اين شکل طبقه‌بندي ناهمخوان و ناقص اطلاعات املاک و مالکان، طبيعي است که اگر با عجله (شبيه اتفاقي که در سه، چهار ماه اخير افتاد) قرار باشد بانک اطلاعات جامع و ملي از املاک تشکيل شود، نتيجه‌اي جز به‌دست آمدن داده‌هاي موازي، موهوم و غلط از بازار ملک عايد دولت نخواهد شد. اتفاقي که الان رخ داده است!
وزارت اقتصاد سال ۹۶ در يک آسيب‌شناسي درباره علل اجرايي نشدن قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي، يکي از اشکالات اين قانون را «نپرداختن درست و درمان به نحوه گردآوري اطلاعات مالکان آپارتمان‌هاي خالي از سکنه» مطرح و به صراحت، شرط مقابله صحيح با احتکار مسکن را «چاره‌انديشي صحيح براي نحوه مقابله مالياتي» اعلام کرده بود.
در شکل فعلي «توراندازي مالياتي براي مالکان خانه‌هاي خالي»، خطاي دوم، بزرگ‌تر از خطاي اول است. طبق قانون مصوب سال ۹۴، قرار بود دولت (وزارت راه و شهرسازي)، خانه‌هاي خالي و مالکان اين خانه‌ها را «شناسايي» کند نه اينکه به هر مالک در کشور پيامک داده شود که او وارد يک سامانه شود و خودش، به دولت اظهارکند که خانه خالي دارد يا ندارد! فاز اول اجراي اين قانون اما در حال حاضر، به جاي آنکه مبتني بر «عمليات شناسايي» باشد، به «شيوه خوداظهاري» تکيه و وابستگي دارد. از حدود يک ماه پيش تا کنون، دولت پيامک‌هايي به تلفن همراه مالکان واحدهاي مسکوني ارسال کرده که مضمون آن به اين شرح است: «مالک محترم براي تعيين وضعيت سکونت و مالکيت املاک خود، ظرف مدت ۱۰ روز آينده به سامانه املاک و اسکان به آدرس amlak.mrud.ir مراجعه کنيد.»
نتيجه مراجعه افراد دريافت‌کننده اين پيامک به سامانه املاک و اسکان کشور نشان مي‌دهد، «يکسري اطلاعات خام و اوليه درباره مالکيت افراد و املاک‌شان» در اين سامانه از روي همان داده‌هاي ثبت اسناد و رهگيري معاملات ملک، وجود دارد که هر فرد بايد خودش با خوداظهاري، نسبت به «بهره‌برداري يا خالي بودن واحد مسکوني»، اطلاعات تکميلي و صحيح را وارد سامانه کند. اختيار دادن به ملاکان براي اعلام اطلاعاتي که منافع‌شان در دادن اطلاعات غلط درباره آن موضوع است، کاملا با اصل و اساس طرح و منطق پشت سر آن، در تضاد و مغايرت است. صرف نظر از اين مغايرت منطقي، «استفاده دولت از شيوه خوداظهاري به جاي شناسايي»، با متن قانون مصوب سال ۹۴ نيز در تعارض است.
خودتان وارد تور ماليات شويد
در متن قانون اصلاح قانون ماليات‌هاي مستقيم - در ماده ۱۶۹ مکرر- اولين ماموريت دولت براي اخذ ماليات بر خانه‌هاي خالي، راه‌اندازي سامانه ملي املاک و اسکان کشور، تعريف شده است. اين ماده چنين مي‌گويد: «به منظور شفافيت فعاليت‌هاي اقتصادي و استقرار نظام يکپارچه اطلاعات مالياتي، پايگاه اطلاعات هويتي، عملکردي و دارايي موديان مالياتي شامل مواردي نظير اطلاعات مالي، پولي و اعتباري، معاملاتي، سرمايه‌اي و ملکي اشخاص حقيقي و حقوقي در سازمان امور مالياتي کشور ايجاد مي‌شود.
وزارت راه و شهرسازي موظف است حداکثر شش ماه پس از تصويب اين قانون «سامانه ملي املاک و اسکان کشور» را ايجاد کند. اين سامانه بايد به‌گونه‌اي طراحي شود که در هر زمان امکان شناسايي برخط مالکان و ساکنان يا کاربران واحدهاي مسکوني، تجاري، خدماتي و اداري و پيگيري نقل و انتقال املاک و مستغلات به‌صورت رسمي، عادي، وکالتي و... را در کليه نقاط کشور فراهم سازد. وزارت راه و شهرسازي موظف است امکان دسترسي برخط به سامانه مذکور را براي سازمان امور مالياتي کشور ايجاد کند.»
همان‌طور که در متن قانون آمده است، مالکان خانه‌هاي خالي بايد از طريق «شناسايي» املاک بدون استفاده و خالي از سکنه، در تور مالياتي انداخته شوند نه اينکه اين انتظار وجود داشته باشد مالکان، خودشان با اراده و ميل خودشان - خوداظهاري- وارد تور شوند و به دولت براي پرداخت ماليات اعلام آمادگي کنند. اين مدل مخدوش و نامتعارف -خوداظهاري- البته يک پيامد منفي مهم‌تري هم دارد و آن، «مشمول شناخته شدن يک مالک فاقد خانه خالي براي پرداخت ماليات» است. اين خطر به‌خاطر همان خطاي «دو مالکيت براي يک نفر بابت يک واحد مسکوني؛ يکي از روي مبايعه‌نامه و ديگري از روي سند صادرشده براي آن مبايعه نامه» وجود دارد. خطاي سوم در فاز اول اجراي قانون ماليات بر خانه خالي - فاز شناسايي- آن است که دريافت‌کنندگان پيامک، بعد از مراجعه به سايت سامانه جامع املاک و مستغلات، متوجه مي‌شوند املاکي به‌عنوان املاک آنها در سامانه به نمايش درمي‌آيد که اصلا متعلق به آنها نيست. جالب آنکه، در متن راهنماي سامانه، يکسري بندها وجود دارد که به تک تک اين خطاها پرداخته و براي حذف آنها توسط خود کاربران، شيوه‌هاي مشخص حذف و اضافه اطلاعات، شرح داده شده است. به‌عنوان مثال، افرادي که مالکيت ساختگي، در سامانه، براي آنها منظور شده است و املاکي که اصلا متعلق به آنها نيست، به‌عنوان املاک تحت مالکيت آنها، اعلام شده است، بايد در قسمت اقدام در سامانه، گزينه «اين ملک متعلق به من نيست» را فعال (کليک) کنند. خطاي چهارم، نمايش املاک فروخته شده به‌عنوان ملک تحت مالکيت فرد است. براي حذف اين قسمت از اطلاعات غلط نيز بايد از گزينه «واگذار کرده‌ام»، استفاده شود تا اطلاعات صحيح -از طريق خوداظهاري- جاي اطلاعات مخدوش بنشيند. خطاي پنجم، ثبت ملک تجاري به اسم آپارتمان (ملک مسکوني) است. خطاي ششم اما که به اندازه خطاي اول و دوم، مهم و براي افراد مشکل‌آفرين است به «وضعيت سکونتي خانه دوم يا چندم افراد» برمي‌گردد. براي املاکي که در سامانه خانه‌هاي خالي به‌عنوان ملک اول و دوم و چندم معرفي مي‌شود، وضعيت سکونتي مشخص نشده است؛ يعني مثلا فردي که واحد مسکوني دوم خود را اجاره داده است، آن پيامک را دريافت کرده و فردي که خانه خالي دارد هم همين پيامک با همين کيفيت را دريافت کرده است. اين دو با مراجعه به داخل سامانه، يکسري اطلاعات کاملا عين هم مي‌بينند بدون آنکه براي موجر، «اطلاعات اجاره» به نمايش دربيايد و براي دومي، «اطلاعات خالي بودن». مالک خودش بايد اقرار کند که واحد مسکوني دوم يا چندم او، دست مستاجر است يا دست فرد ديگري يا اينکه خالي نگهداري مي‌شود. خطاي ششم، واکنش صفر سامانه به اطلاعات تصحيح شده توسط مالک است. ظاهرا بعد از اينکه فرد اعلام مي‌کند «ملک به نمايش درآمده در سامانه متعلق به او نيست»، همچنان آن ملک تحت مالکيت اين شخص نشان داده مي‌شود.
خطاي هفتم به واحد مسکوني اصلي افراد که در آن ساکن هستند مربوط مي‌شود. در اين سامانه، واحدي که مالکان در آن زندگي مي‌کنند، به‌عنوان ملکي معرفي شده که از نظر سامانه، وضعيت مصرفي آن مشخص نيست! اين در حالي است که اگر اين سامانه با بانک اطلاعاتي ادارات آب و برق و گاز و مخابرات، لينک مي‌شد، امکان تمييز داده شدن واحدهاي مسکوني تحت سکونت و بهره‌برداري با واحدهاي بلااستفاده امکان‌پذير مي‌شد و نيازي به خوداظهاري و غافلگير شدن مالکان نبود. خطاي هشتم که باز هم خطاي مهمي است به واحدهاي مسکوني فروخته شده افراد برمي‌گردد. افرادي که واحد مسکوني خود را فروخته‌اند ممکن است در سامانه جامع املاک و اسکان، همچنان مالک آن واحد شناخته شده‌اند (اين احتمال از آنجا مطرح است که در قسمت راهنماي سامانه، براي اين مشکل، راهکار در نظر گرفته شده است). اين افراد ظاهرا بايد صبر کنند تا خريدار، وارد سامانه شود و خودش اقرار کند که مالک جديد آن واحد مسکوني است در غير اين‌صورت، احتمالا ماليات آن آپارتمان را بايد فروشنده بپردازد!
خطاي نهم نيز «محدود شدن ماليات به شهرهاي با جمعيت بيش از ۱۰۰ هزار نفر» است. عمده خانه‌هاي خالي و بلااستفاده در شهرهاي توريستي زير ۱۰۰ هزار نفر است. اين معافيت سبب مي‌شود از حالا به بعد، تنور معاملات مسکن بازار املاک شهرهاي کوچک داغ‌تر از قبل شود و سفته‌بازها و سوداگران به آنجا کوچ کنند. خطاي آخر اما «همين ارسال پيامک» است. اگر يک مالک، تلفن همراهي که زمان خريد ملک، در مبايعه‌نامه يا دفترخانه، قيد کرده را بعد از انجام معامله، واگذار کرده باشد، در اين صورت، از پيامک‌هاي اين روزها کاملا بي‌خبر است و اطلاعات ناقص موجود در سامانه، ممکن است او را مشمول مالياتي کند که در اصل، مشمول آن نيست.
فرصت جبران با ماليات جهاني
کارشناسان در اين مقطع که مشخص شده عمليات دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي در گام اول اجرا يعني شناسايي مالکان مشمول، به مشکلات ۱۰ گانه برخورد کرده است، به دولت توصيه مي‌کنند مثل کشورهاي مختلف جهان عمل کند و مالياتي که «هيچ نيازي به شناسايي و خوداظهاري» ندارد را براي کنترل التهاب مسکن، از مالکان دريافت کند. اين ماليات، «ماليات سالانه بر املاک» است و معادل نرخي از ارزش روز املاک - حداقل نيم درصد- از همه واحدهاي مسکوني دريافت مي‌شود. بنابراين چون همه مالکان مشمول پرداخت ماليات سالانه ملکي مي‌شوند، نيازي به شناسايي نيست و احتمالي هم براي طفره رفتن، سوءاستفاده کردن يا دريافت از مالکان غيرمشمول، وجود ندارد.
ماليات سالانه بر املاک، عملا هزينه نگهداري بلااستفاده آپارتمان براي مالکان چند خانه‌اي را بالا مي‌برد و به شکل خودکار باعث فروش يا اجاره املاک خالي خواهد شد. تاکتيک درست در اين مقطع، استفاده از الگوي متداول مالياتي در بازار مسکن است. دولت در بودجه سال ۹۹ کل کشور، اين ماليات را پيش‌بيني کرده اما آپارتمان‌هاي حداقل ۱۰ ميليارد تومان را مشمول اين ماليات کرده است. به نظر مي‌رسد سطح ميانگين قيمت واحدهاي مسکوني موجود در شهرهاي بزرگ و کوچک به گونه‌اي است که دولت با نوشتن آيين‌نامه مخصوص اين بند از بودجه مي‌تواند با حذف کف قيمت يا پايين آوردن آن به مثلا يک يا دو ميليارد تومان، خيلي زودتر از فرآيند تصويب يک طرح يا لايحه، اخذ ماليات سالانه بر املاک را در کشور کليد بزند. در فرمول ماليات سالانه بر املاک حتي دولت مي‌تواند براي آپارتمان‌هاي کاملا مصرفي (مساحت پايين ۸۰متر مربع و قيمت‌هاي پايين‌تر از ميانگين شهر)، نرخ مالياتي کمتر و براي آپارتمان‌هاي گران‌تر نرخ مالياتي با ضريب بيشتر وضع کند. مطالعات درباره بيشترين اثرگذاري انواع ماليات‌هاي ملکي بر رفتار تقاضاي غيرمصرفي نشان مي‌دهد ماليات بر خانه‌هاي خالي، ضعيف‌ترين اثر (تازه مشروط به اجراي درست آن) را دارد و ماليات سالانه بر املاک داراي بيشترين تاثير است.