رصد شرايط در بازار معاملات مسکن شهر تهران در ۲۰ روز اول آبان ماه از خزش و بازگشت مجدد خريداران سرمايه‌اي به اين بازار خبر مي‌دهد. تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» نشان مي‌دهد در حالي که بازار معاملات مسکن شهر تهران در مهرماه در وضعيت عقب‌نشيني خريداران سرمايه‌اي از بازار و افت محسوس حجم خريدهاي غيرمصرفي درآمده بود، گروهي از سرمايه‌گذاران ملکي در آبان ماه بار ديگر به بازار ملک بازگشتند.
تقاضاي خريد مسکن از محل بازگشت برخي از سرمايه‌گذارهاي ملکي به بازار و رفع توقف عمليات خريد مسکن از سوي آنها در ۲۰ روز اول آبان ماه تحت تاثير افزايش قيمت دلار، بازار ملک را در ماه مياني پاييز از ناحيه افزايش تقاضاي خريد مسکن از سوي گروه‌هاي غيرمصرفي تحت تاثير قرار داده است.
نتايج تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» نشان مي‌دهد مهم‌ترين مشخصه بازار معاملات مسکن شهر تهران در ۲۰ روز اول آبان ماه امسال، افزايش تقاضا در بازار از ناحيه سرمايه‌گذاران است.در حالي که مهم‌ترين پارامتر اثرگذار در اين زمينه به نوسانات افزايش نرخ دلار مربوط مي‌شود.در واقع تقاضا در بازار معاملات مسکن در اين بازه زماني (يکم تا بيستم آبان ماه امسال) تحت تاثير شارژ ارزي قرار داشته است.
قيمت دلار در بازار آزاد، که در روز اول آبان ۲۷هزار و ۴۰۰ تومان بود در روز ۵ آبان به ۲۷هزار و ۵۰۰ تومان، ۱۰ آبان به ۲۷ هزار و ۵۳۰ تومان، در ۱۵ آبان به ۲۷ هزار و ۶۴۰ تومان و در ۱۸ آبان به کانال ۲۸ هزار تومان صعود کرد.در ۱۹ آبان قيمت هر دلار آمريکا معادل ۲۸ هزار و ۱۱۰ تومان اعلام شد.
شارژ ارزي معاملات مسکن در اين ماه از مناطق مصرفي غرب و جنوب غرب پايتخت يعني منطقه ۵ و همچنين مناطق ۹ و ۱۰ شروع شده است.هنوز اما اثري از اين افزايش تقاضا به ميزان محسوس در مناطق جنوبي‌تر و مناطق شرق تهران رصد نمي‌شود.هر چند فعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران معتقدند در صورتي که نوسانات صعودي نرخ ارز در بازار ادامه‌دار شود اين شرايط مي‌تواند به بازار معاملات مسکن ساير مناطق از جمله مناطق مصرفي شرق، جنوب و جنوب شرق تهران نيز سرايت کند.
نکته مهمي که در ارتباط با تحولات اخير بازار معاملات مسکن شهر تهران مي‌توان به آن اشاره کرد اين است که اگر چه افزايش تقاضاي خريد مسکن در منطقه ۵ و مناطق ۹ و ۱۰ و برخي ديگر از محلات شهر تهران تحت تاثير شارژ ارزي معاملات مسکن رصد مي‌شود، اما هنوز قيمت‌هاي پيشنهادي، نرخ‌هاي فروش و حجم فايل‌هاي مسکن عرضه شده به بازار در مقايسه با وضعيت هر کدام از اين پارامترها در بازار مهرماه تغيير محسوسي نداشته است.
در مهرماه تغيير نقش سرمايه‌گذاران به فروشنده پررنگ‌تر از نقش آنها در قالب خريدار بود اما هم‌اکنون (آبان ماه) نقش خريدار از سوي سرمايه‌گذاران ملکي نسبت به نقش فروشنده آنها، تقويت شده است.در واقع، بررسي‌ها نشان مي‌دهد، سرمايه‌گذاران ملکي در آبان ماه بيشتر خريدار هستند تا فروشنده. همچنين، افزايش تقاضا براي خريد مسکن بيشتر متوجه واحدهاي ريزمتراژ و متوسط است (با مساحت کمتر از ۱۰۰ مترمربع) و بازار واحدهاي لوکس همچنان در رکود تقاضا به سر مي‌برد. بازگشت برخي سرمايه‌گذاران به بازار مسکن به دنبال بروز نوسان افزايشي در بازار ارز، نشان‌دهنده تبديل شدن بازار ملک به پناهگاه امن سفته‌بازان در نبود اهرم‌هاي مالياتي موثر ملکي به ويژه ماليات سالانه املاک مسکوني است.در نبود اين ماليات به محض بروز هر نوع نوسان افزايشي در ساير بازارهاي اقتصادي بازار مسکن به مامن امن سرمايه‌گذاران و سفته‌بازان تبديل شده و همين موضوع باعث رشد قيمت مسکن در مدت زمان کوتاه و سپس زمينه‌سازي براي جهش قيمت مي‌شود.
مهرماه وزن تقاضاي مصرفي به ويژه تقاضاي تبديل به احسن بيشتر از ساير انواع تقاضاي خريد ملک بود اما به نظر مي‌رسد در آبان ماه وزن تقاضاي سرمايه‌گذاري به طور مجدد افزايش داشته باشد.
بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» نشان مي‌دهد اگر چه به دنبال افزايش نرخ ارز در بيست روز اول آبان ماه، معاملات سرمايه‌اي مسکن در برخي از مناطق و محلات از حالت انجماد بيرون آمده و برخي از خريداران سرمايه‌اي به بازار بازگشته‌اند اما هنوز تغيير محسوسي در قيمت‌هاي پيشنهادي و قطعي فروش واحدهاي مسکوني نسبت به مهر رصد نمي‌شود.
از سوي ديگر، حجم عرضه فايل به بازار آبان نيز در مقايسه با مهرماه تغيير محسوسي نداشته است.اين در حالي است که معمولا در دوره‌هاي گذشته همزمان با افزايش تقاضا براي خريد مسکن به ويژه از ناحيه تقاضاي سرمايه‌اي و سفته‌بازي حجم عرضه به بازار نيز کاهش مي‌يافت و همين موضوع زمينه‌ساز افزايش قيمت مسکن مي‌شد.اما در ۲۰ روز اول آبان ماه با وجود افزايش تقاضا براي خريد مسکن از ناحيه تقاضاي سرمايه‌اي وغيرمصرفي تغيير محسوسي در راستاي کاهش عرضه فايل فروش از يکسو و رشد محسوس قيمت‌ها مشاهده نمي‌شود.فعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران نيز اين موضوع را تاييد مي‌کنند.
علت اين امر به پمپاژ خبرهاي مثبت درباره نزديک بودن از سرگيري مذاکرات برجامي مربوط مي‌شود.در واقع تحت تاثير اعلام زمان از سرگيري مذاکرات برجامي در وين در نيمه اول آذرماه، در حالي که خريداران مسکن تحت تاثير سيگنال‌هاي بازار ارز قرار گرفته‌اند، اما فروشنده‌هاي املاک نيز از اخبار مذاکرات تاثير گرفته‌اند.
در واقع خريداران يا سمت تقاضا در بازار مسکن در مواجهه با نوسانات افزايشي قيمت ارز حضور خود را در بازار تقويت کرده‌اند.از سوي ديگر فروشنده‌ها نيز به دنبال انتشار اخبار مربوط به از سرگيري مذاکرات برجامي از کمتر از يک ماه آينده، روند عرضه فايل به بازار را متوقف نکرده وهمين موضوع باعث شده اگرچه تقاضا براي خريد مسکن در بازار ملک از ناحيه متقاضيان غيرمصرفي افزايش يافته است اما عرضه مسکن نيز در مقايسه با مهرماه کم نشود و در قيمت‌ها نيز تغيير محسوسي رخ ندهد.
به اين ترتيب در حال حاضر دو رويداد ارزي و رويداد برجامي، جهت فعلي بازار معاملات مسکن را تعيين کرده‌اند.
خريداران سرمايه‌اي تحت تاثير رويداد ارزي حضور خود را در بازارملک افزايش داده‌اند اما فروشنده تحت تاثير رويداد برجامي همچنان به عرضه فايل به بازار ادامه مي‌دهند و قيمت‌ها را نيز افزايش نداده‌اند.
اين گروه از فروشنده‌ها ترجيح مي‌دهند هر‌چه سريع‌تر واحد خود را به فروش برسانند چون احتمال مي‌دهند در صورت کسب نتيجه ناشي از سرگيري مذاکرات برجامي بازارها و از جمله بازار مسکن تحت تاثير قرار بگيرند.
اين موضوع نوعي دو دستگي در بازار معاملات مسکن ايجاد کرده است که در يک سمت آن افزايش تقاضا براي خريد مسکن از سوي خريداران سرمايه‌اي و در سمت ديگر آن تمايل فروشنده‌ها به فروش بدون افزايش محسوس قيمت‌ها نسبت به مهرماه مشاهده مي‌شود.اين دودستگي در واقع واکنش خريداران و فروشنده‌هاي مسکن به متغيرهاي بيروني بازار ملک يعني افزايش قيمت دلار در روزهاي اخير از يکسو و انتشار اخبار مربوط به از سرگيري مذاکرات در وين با موضوع برجام، است.
در واقع اگر چه تقاضا و خريد مسکن در ۲۰ روز آبان ماه در مقايسه با مهرماه به طور نسبي افزايش يافته است اما پمپاژ اخبار مربوط به از سرگيري مذاکرات مانع از کاهش عرضه فايل فروش و افزايش محسوس قيمت‌ها شده است.