17 copy

فضاي رقابتي و مزيت طلايي در بازار آنلاين مسکن که طي سال‌‌هاي اخير امکانات و خدمات منحصر به فردي را به خريداران و فروشنده‌‌هاي املاک مسکوني ارائه کرده است، در حال حاضر به دليل شيوع برخي رفتارهاي نامتعارف عده‌‌اي از صاحبان فايل‌‌ها، در معرض تهديد قرار گرفته است.

بررسي‌‌هاي «دنياي اقتصاد» نشان مي‌‌دهد در حالي که استارت‌‌آپ‌‌هاي ملکي طي سال‌‌هاي اخير( از زمان راه‌‌اندازي تاکنون)، خدمات ويژه‌‌اي را به خريداران  و فروشندگان مسکن از بابت کشف قيمت واقعي، رصد و شناسايي شرايط بازار و ايجاد فضاي رقابتي ميان فروشنده‌‌ها، ارائه کرده است اما رواج برخي فيک‌‌فروشي‌‌ها در تعدادي از فايل‌‌هاي عرضه شده در اين سامانه‌‌هاي مجازي، منجر به ايجاد تهديد براي اين سامانه‌‌ها از بابت آسيب به مزيت‌‌هاي طلايي و محاسن اين فضاي نوين بازاريابي ملکي شده است.

طي سال‌‌هاي اخير، استارت‌‌آپ‌‌ها وسامانه‌‌هاي مجازي بازاريابي ملکي در نقش چراغ راهنماي بازار و متقاضيان آن به منظور شناسايي شرايط بازار، وضعيت قيمت‌‌ها و کشف بهاي واقعي املاک عرضه شده و همچنين ايجاد شرايط رقابتي بين فروشنده‌‌ها به منظور عرضه فايل‌‌ها با قيمت‌‌هاي واقعي، وارد عمل شدند. در اين ميان صرفه‌‌جويي در زمان و انرژي متقاضيان خريد  وفروش مسکن در مسير انجام معاملات ملکي در گام اول خريد  وفروش آپارتمان‌‌هاي مسکوني( يافتن خريدار يا فروشندگان مسکن و املاک عرضه شده به بازار)، از مهم‌ترين مزيت‌‌هاي اين روش بازاريابي ملکي است.

با راه‌‌اندازي و ادامه فعاليت استارت‌‌آپ‌‌هاي ملکي خريداران و فروشنده‌‌هاي مسکن بدون نياز به مراجعه به بازار دست‌‌کم در گام اول، موفق به کسب تصوير نسبتا واقعي از شرايط بازار و سطح قيمت‌‌ها شدند؛ به گونه‌‌اي که پس از مراجعه به بازار تا حد قابل قبولي از شرايط بازار معاملات مسکن در آن برهه زماني مطلع بوده و هستند. اخيرا اما، رواج برخي رفتارهاي نامتعارف از سمت بعضي از صاحبان فايل‌‌ها مزاياي طلايي اين روش بازاريابي ملکي را در معرض تهديد قرار داده  وآن را خدشه دار کرده است. فيک فروشي برخي صاحبان فايل در استارت‌‌آپ‌‌هاي ملکي منجر به بازي باخت-باخت در بازار آنلاين مسکن براي هر دو سمت عرضه و تقاضاي مسکن شده است؛ فروشنده‌‌هاي مساله‌‌دار دست‌‌کم با استفاده از 9 شگرد شناسايي شده از سوي «دنياي اقتصاد» اقدام به عرضه فايل‌‌ها يا اطلاعات ملکي غيرواقعي در استارت‌‌آپ‌‌هاي ملکي کرده  و از اين طريق نه تنها اعتبار اين سامانه‌‌هاي مجازي بازاريابي ملکي را زير سوال مي‌‌برند بلکه اعتماد متقاضيان خريد و حتي فروشنده‌‌هاي واقعي در اين زمينه را نيز خدشه‌‌دار مي‌‌کنند. اين گروه از صاحبان فايل، فايل‌‌هاي فيک يا فايل‌‌هاي ماسک‌‌دار( مشکل‌‌دار و  غيرواقعي) را وارد استارت‌‌آپ‌‌ها کرده‌‌اند.

رفتارشناسي صاحبان فايل‌‌هاي ماسک‌‌دار يا فايل‌‌هاي مشکل‌‌دار( فايل‌‌هاي فيک) در استارت‌‌آپ‌‌هاي ملکي نشان مي‌‌دهد اين افراد عمدتا اقدام به انتشار فايل‌‌هايي مي‌‌کنند که اطلاعات املاک و واحدهاي مسکوني عرضه شده در قالب آن فايل صحت ندارد و گمراه‌‌کننده است. طي ماه‌‌هاي اخير به خصوص با افزايش عمق رکود در بازار معاملات مسکن، همزمان با کاهش خريدار در بازار و کمياب شدن فايل‌‌هاي ارزان‌‌قيمت، برخي از فعالان بازار ملک در نقش صاحبان فايل اقدام به انتشار آگهي‌‌هايي درباره شرايط ملک عرضه شده به بازار براي فروش کرده‌‌اند. در ميان اين آگهي‌‌ها، فايل‌‌هايي ديده مي‌‌شود که صاحبان آنها اقدام به انتشار اطلاعات غيرواقعي و گمراه‌‌کننده مي‌‌کنند و وقت  و انرژي بسيار زيادي را از متقاضيان خريد مسکن به هدر مي‌‌دهند. اين اقدام در وهله اول منجر به آسيب و تهديد مزيت طلايي استارت‌‌آپ‌‌هاي ملکي مي‌‌شود؛ چرا که اعتبار اين سامانه‌‌ها را در ميان متقاضيان به خصوص خريداران خدشه‌‌دار مي‌‌کند.

صاحبان فايل‌‌هاي ماسک‌‌دار يا همان فايل‌‌هاي فيک و مشکل‌‌دار حداقل با 9 شگرد اقدام به انتشار آگهي‌‌هاي غيرواقعي در استارت‌‌آپ‌‌هاي ملکي مي‌‌کنند تا از اين طريق به اهداف خود از اين اقدام که در ادامه به آن اشاره خواهد شد دست‌‌ يابند.  تمام اين شگردها و اهداف طراحي شده از سوي اين گروه از صاحبان فايل، در راستاي دستيابي منتشر کنندگان آنها به منافع حداکثري در شرايط رکود بازار ملک به کار گرفته مي‌‌شود.

  مشخصات فايل‌‌هاي غيرواقعي

به گزارش «دنياي اقتصاد»، يکي از مهم‌ترين شگردها يا مشخصات فايل‌‌هاي غيرواقعي و ماسک‌‌دار آن است که اساسا برخي از اين فايل‌‌ها وجود خارجي ندارند. يعني از اساس فيک هستند و هيچ واحدي با مشخصات ذکر شده در متن آگهي وجود خارجي نداشته و به بازار هم عرضه نشده است. دومين شگرد اين گروه از صاحبان فايل‌‌هاي فيک اين است که اين افراد اقدام به انتشار فايل‌‌هايي مي‌‌کنند که ملک آن در محله ضعيف مجاور محله مناسب يا محله برند واقع شده و به اسم محله ديگر (برند) عرضه شده است. در واقع اين گروه از عرضه‌‌کنندگان، در اعلام مشخصات ملکي که براي فروش عرضه شده است به جاي اعلام نام محله اصلي که نامرغوب‌‌تر از محله مجاور است اقدام به اعلام نام محله مرغوب‌‌تر مجاور به عنوان محل قرارگيري ملک عرضه شده مي‌‌کنند. متقاضي پس از مراجعه براي بازديد از اين فايل تازه متوجه مي‌‌شود که ملک در محله نامرغوب‌‌ قرار گرفته است. اين موضوع اعتماد وي به اين استارت‌‌آپ‌‌ها را خدشه‌‌دار مي‌‌کند.

در برخي موارد و به عنوان شگرد سوم مشاهده شده است که فايلي که در شهر ضعيف يا ارزان است، به اسم فايل واقع در شهر مجاور که در بورس بازار املاک قرار دارد، عرضه مي‌‌شود. به عنوان مثال، برخي از فايل‌‌هاي عرضه شده در مناطق حومه‌‌اي به اسم فايل فروش مسکن در شهر مادر عرضه مي‌‌شود که چون سطح قيمت فايل در مقايسه با قيمت فايل مشابه در شهر مادر به مراتب پايين‌‌تر است، متقاضيان براي بازديد از آن به قصد خريد ترغيب شده و پس از تماس با صاحب فايل، براي بازديد از آن اعلام تمايل مي‌‌کنند. اما به محض دريافت آدرس يا مراجعه به محل اعلام شده به واقعيت ماجرا و محل واقعي ملک عرضه شده پي مي‌‌برند.

ادعاي غيرواقعي از سوي صاحبان برخي فايل‌‌ها مبني بر آمادگي آنها براي فروش مسکن در شرايطي که واقعا قصد فروش نداشته و تنها به دنبال رصد شرايط بازار و کشف بالاترين قيمت براي ملک خود هستند چهارمين شگرد صاحبان فايل‌‌هاي فيک، غيرواقعي و ماسک‌‌دار است. برخي از صاحبان املاک بدون آنکه قصد فروش داشته باشند تنها با انگيزه ارزيابي بازار و سطح قيمت واحد خود اقدام به فايل کردن آنها در استارت‌‌آپ‌‌ها مي‌‌کنند. اين گروه از افراد عملا وقت، انرژي و اعتماد خريداران به سامانه‌‌هاي مجازي بازاريابي ملکي آنلاين را هدر داده و زير سوال مي‌‌برند. فايل‌‌هايي که با قلاب آپارتمان بدون‌‌مشکل، در استارت‌‌آپ‌‌ها به متقاضيان خريد مسکن عرضه مي‌‌شوند، پنجمين گروه از فايل‌‌هاي ماسک‌دار هستند. صاحبان اين فايل‌‌ها با اين شگرد اقدام به عرضه واحدهايي به بازار مي‌‌کنند که به رغم مشکل‌‌دار بودن در ظاهر، به عنوان فايل بدون مشکل به متقاضي عرضه مي‌‌شوند. اين گروه از فايل‌‌ها جزو فايل‌‌هاي خطرناک نيز هستند چون ممکن است متقاضي قبل از خريد واحد متوجه مشکلات آن نشده و اقدام به خريد کند و بعد از خريد متوجه مشکلات واحدي که خريداري کرده است بشود.

  فايل نامطلوب در نقش فايل مطلوب

شگرد ششمي که از سوي اين گروه از صاحبان فايل در استارت‌‌آپ‌‌هاي ملکي به کار گرفته مي‌‌شود مربوط است به فايل‌‌هايي که با قيمت و مشخصات مطلوب خريدار عرضه مي‌‌شود، اما عملا اين گونه نيست. در بسياري از موارد امکانات و تجهيزاتي در فايل‌‌ها براي واحد مورد نظر ذکر مي‌‌شود که اين امکانات يا از اساس وجود ندارد يا ناقص است.

فايل کردن يک ملک، با چند قيمت و همچنين يک ملک با امکانات متناقض در هر فايل يا در هر آگهي شگرد هفتم صاحبان فايل‌‌هاي فيک است. هم‌‌اکنون و در شرايط رکود بازار معاملات مسکن برخي از صاحبان اين گروه از فايل‌‌ها اقدام به انتشار چندين آگهي مختلف براي يک ملک مي‌‌کنند که در هر کدام از آگهي‌‌ها يک قيمت متفاوت براي ملک فايل شده اعلام مي‌‌شود. اين فايل‌‌ها جدا از آنکه امکان کشف قيمت واقعي براي متقاضيان خريد  وفروش مسکن را سلب مي‌‌کند در عين حال منجر به ايجاد اختلاف بين خريدار وفروشنده بر سر قيمت واقعي و مورد نظر فروشنده در جلسه مذاکره براي فروش مي‌‌شود و در بسياري از موارد مانع از انجام معامله مي‌‌شود.  اين گروه از فايل‌‌ها علاوه بر اينکه امکان استفاده متقاضي و خريدار از تخفيف را سلب مي‌‌کند، در برخي موارد منجر به عرضه واحدها با قيمت‌‌هايي به مراتب بالاتر از ارزش واقعي يا کمتر از قيمت مورد نظر فروشنده شده  ودر نهايت مسير انجام معامله را در برخي موارد به بن بست مي‌‌رساند. استفاده از تصاوير کاذب، غير واقعي و عکس‌‌هاي مربوط به آپارتمان‌‌هاي ديگر در فايل‌‌هاي ماسک‌دار، هشتمين شگرد صاحبان اين فايل‌‌ها براي کسب منافع حداکثري است.

در بسياري موارد افراد با مشاهده تصاوير يک آپارتمان و مقايسه سطح قيمت با امکانات، نقشه و ظاهر ملکي که فايل شده است اقدام به برقراري تماس با صاحب فايل و همچنين تنظيم قرار با وي براي بازديد از ملک عرضه شده مي‌‌کنند اما به محض ورود به واحد و بازديد از آن متوجه مي‌‌شوند تصاويري که در آگهي به عنوان تصاوير واحد فايل شده نمايش  داده شده بود مربوط به آن واحد نيست و واحدي که به آن ورود کرده‌‌اند نسبت به واحدي که تصاوير آنها را ديده‌‌اند به لحاظ ظاهري، نقشه و ... بسيار ضعيف‌‌تر است. بزرگ‌‌نمايي در متراژ واحد مسکوني در برخي از فايل‌‌ها نيز شگرد نهم  ويکي از ترفند‌‌هاي اين روزهاي برخي از صاحبان فايل در استارت‌‌آپ‌‌هاي ملکي است. اين روزها به ميزان متعدد در آگهي‌‌هاي مجازي ملکي مشاهده مي‌‌شود که واحدهاي مسکوني با مساحتي بالاتر از مساحت واقعي به بازار معرفي مي‌‌شوند. در بسياري از موارد تا زمان انتقال سند به خصوص در املاک نوساز که زمان صدور سند آنها مربوط به دوره بعد از خريد از سوي متقاضي است، خريدار از مساحت واقعي واحد خود مطلع نمي‌‌شود و در زمان انتقال سند متوجه مي‌‌شود واحدي که خريداري کرده مساحتي کمتر از مساحت اعلام شده در زمان بازديد  وخريد دارد. اين شگردها و ترفندهاي نامتعارف و نادرست هم‌‌اکنون اعتبار استارت‌‌آپ‌‌هاي ملکي را خدشه‌‌دار کرده است و مي‌‌تواند به اين استارت‌‌آ‌‌پ‌‌ها آسيب وارد کند.

  اهداف صاحبان فايل‌‌هاي ماسک‌دار

همان‌‌گونه که گفته شد ترفند‌‌ها  وشگردهاي اعلام شده از سوي صاحبان فايل‌‌هاي فيک، ماسک‌دار و غيرواقعي در راستاي دسترسي آنها به منافع حداکثري از مسير نادرست طراحي شده  و به کار گرفته مي‌‌شود.

سفته‌‌بازهايي که به دنبال «قيمت‌‌سازي» و «جلوگيري از حرکت بازار به سمت قيمت‌‌هاي متعارف در پساجهش» هستند، يک گروه از اين صاحبان فايل‌‌هاي فيک را تشکيل مي‌‌دهند. اين گروه، افرادي هستند که با انگيزه‌‌هاي سفته‌‌بازي و سوداگري در بازار ملک اقدام به انتشار فايل‌‌هاي فيک و غيرواقعي مي‌‌کنند. برخي ديگر در پي شناسايي ميزان تقاضاي حاضر در بازار اقدام به انتشار فايل‌‌هاي فيک و مشکل‌‌دار مي‌‌کنند. از سوي ديگر شناسايي سطح قيمت مناسب ملک يا شناسايي قيمت حداکثري که فرد مي‌‌تواند ملک خود را در آن بازه قيمتي به فروش برساند و به حداکثر منفعت مالي از معامله فروش واحد خود دست يابد از ديگر انگيزه‌‌هاي انتشاردهنده‌‌هاي فايل‌‌هاي فيک در استارت‌‌آپ‌‌هاي ملکي است. منحرف‌‌کردن «موقعيت انتخابي خريداران»،چهارمين هدفي است که صاحبان فايل‌‌هاي فيک از انتشار اين فايل‌‌ها در  سامانه‌‌هاي مجازي بازاريابي ملکي دنبال مي‌‌کنند.

  آفت فايل‌‌هاي فيک در بازار مسکن

بررسي‌‌هاي «دنياي اقتصاد» در اين باره نشان مي‌‌دهد، ‌‌شيوع اين رفتارهاي نامتعارف از سمت برخي فروشنده‌‌هاي ملک در بازار آنلاين، «مزيت طلايي» اين نوع بازار را تحت تاثير قرار مي‌‌دهد. چرا که استارت‌آپ‌‌هاي ملکي در دوره اخير به‌‌ خاطر «فضايي که براي رقابت فروش با اعلام همزمان قيمت همه آپارتمان‌‌هاي فروشي در يک منطقه ايجاد کردند»، مورد توجه و استفاده دو سمت بازار ملک قرار گرفتند، اما اين مزيت با اين فايل‌‌ها در معرض آسيب است. اما کارشناسان دست‌‌کم سه راهکار مهم را براي مقابله با اين آسيب پيشنهاد مي‌‌دهند. در وهله اول، ستاره‌‌دار کردن فايل‌‌هاي سالم و صحيح و  فايل‌‌هايي که مالک، شرايط کافي براي صحت‌‌سنجي سلامت ملک را براي استارت‌آپ فراهم مي‌‌کند، توصيه مي‌‌شود. از سوي ديگر اتصال بازارهاي آنلاين مسکن به بانک اطلاعات اسناد محضري ملک براي استعلام سلامت حقوقي ملک و تشخيص هويت مالک و اصالت فايل و همچنين ايجاد امکان راستي‌‌آزمايي موقعيت جغرافيايي ملک با آدرس اظهارشده براي شناسايي فايل‌‌هاي فيک از فايل‌‌هاي اصيل و واقعي ضروري است.