افق يکساله بازار مسکن در حوزه‌هاي معاملات و ساخت و ساز، نهم ارديبهشت سال آينده در همايش «چشم‌انداز اقتصاد ايران در سال ۹۸» مورد بررسي قرار مي‌گيرد. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، در همايش «چشم‌انداز اقتصاد ايران» که ارديبهشت سال جديد، ششمين دوره برگزاري را تجربه مي‌کند، موقعيت کنوني و آتي بازار مسکن در سه سرفصل واکاوي خواهد شد. در اين همايش همچنين به آينده بازارهاي ارز، طلا و سکه، بورس، روند بازارهاي جهاني و همچنين چشم‌انداز اوضاع اقتصادي کشور و اثر آن بر کسب و کارها به همراه پيش‌بيني‌هاي مرتبط با اقتصاد کلان و تحولات سياسي نيز پرداخته مي‌شود. اين همايش همه ساله توسط «دنياي‌اقتصاد» برگزار مي‌شود.
آنچه اهميت پرداختن به بخش مسکن و ساختمان در همايش «چشم‌انداز اقتصاد ايران در سال ۹۸» را نسبت به سال‌هاي گذشته ارتقا داده است، مواجهه بازار مسکن ۹۷ با فراز و فرودهاي کم‌سابقه بوده است. در يک نمونه از اين نوسانات شديد تجربه شده، ميانگين قيمت مسکن در تهران طي سال‌جاري، به لحاظ ميزان رشد نقطه‌اي، رکورد تازه‌اي در مقايسه با جهش سال‌هاي ۸۶ و ۹۲ (دو مقطع زماني که قيمت آپارتمان‌هاي پايتخت در اوج رونق، با بيشترين ميزان افزايش همراه شد) را به ثبت رساند. در حال‌حاضر متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسکوني در تهران تقريبا نسبت به سال ۹۶ دوبرابر شده است. از سوي ديگر، در برابر اين فراز قيمتي، بازار ملک شاهد فرود تند حجم معاملات خريد مسکن شد. تعداد آپارتمان‌هاي فروخته‌شده در تهران طي ماه‌هاي اخير به کمترين ميزان طي حداقل ۴ سال گذشته رسيد. در نيمه دوم امسال، حجم معاملات ماهانه مسکن در تهران تقريبا با ماه‌هاي فروردين هر سال که يک ماه شبه‌تعطيل محسوب مي‌شود و معمولا خريد و فروش آپارتمان در آن ماه به‌خاطر مشخص نبودن چشم‌انداز سال، انجام نمي‌گيرد، برابر بود. در ماه‌هاي پاييز سال ۹۷، کمتر از ۶ هزار واحد مسکوني در تهران بين خريدار و فروشنده معامله شد. اين ميزان معاملات مسکن معادل يک‌سوم معاملات در زمان رونق است. نوسانات شديد در معاملات مسکن نيز طي امسال وجود داشته است. در بهار امسال، معاملات خريد آپارتمان در تهران، فاز رونق زمستان سال ۹۶ را تا حدودي حفظ کرد به‌طوري که در ارديبهشت ماه نزديک به ۱۷ هزار فقره واحد مسکوني در پايتخت معامله شد. اما از تابستان، اولين نشانه از توقف مسير پيش‌روي معاملات مسکن در شهر تهران با کاهش ماهانه حجم خريد و فروش آپارتمان، آشکار شد.
اکنون وضعيت بازار مسکن در شهرهاي مختلف کشور نيز چندان قابل طبقه‌بندي در فاز رونق نيست. هرچند اوضاع در آنها نسبت به تهران بهتر است اما در غالب شهرها روند رشد معاملات مسکن به دليل افزايش قابل‌توجه قيمت‌ها، کاهش پيدا کرده است. از طرفي، حال بازار ساخت و ساز نيز به دليل آسيب‌هايي که از محل افزايش هزينه ساخت و قيمت تمام‌شده مسکن به سازنده‌ها و سرمايه‌گذاران ساختماني وارد شده، مساعد نيست. اين وضعيت، «کنکاش» درباره بازار مسکن ۹۸ را از سمت طيف گسترده‌اي از فعالان و ناظران در اين بازار، تشديد کرده است. گروه‌هاي مختلف فعال و ذي‌نفع در بازار مسکن به دنبال پيش‌بيني‌هاي کارشناسيهستند تا از آنها در نقش «موقعيت‌ياب» بتوانند براي چگونگي ورود به اين بازار در سال جديد، بهره‌برداري کنند.
آنچه نهم ارديبهشت سال آينده از سوي کارشناسان و صاحب‌نظران درباره «بازار مسکن سال جديد» تشريح مي‌شود، به‌عنوان نشانگرهاي يک رادار اقتصادي، مي‌تواند نقشه راه طيف فعال در اين بازار باشد. علي چگيني مديرکل سابق دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسکن و صاحب‌نظر در اين بخش، قرار است در همايش «چشم‌انداز اقتصاد ايران در سال ۹۸»، آينده بازار مسکن را در سه سرفصل کليدي شامل مولفه‌هاي سمت عرضه مسکن، مولفه‌هاي سمت تقاضاي مسکن و بازارهاي اثرگذار بر اين بخش، تشريح کند. همچنين حسين عبده‌تبريزي نيز در کنار موضوع سخنراني خود با عنوان چشم‌انداز اوضاع اقتصادي و اثر آن بر کسب و کارها در سال ۹۸، همانند دوره‌هاي قبلي اين همايش، يک بحث کاربردي درباره بازار مسکن سال جديد ارائه خواهد کرد.
اسفند سال گذشته در همايش «چشم‌انداز اقتصاد ايران در سال ۹۷»، عناوين و مطالبي که اين دو صاحب‌نظر اقتصادي براي بازار مسکن ۹۷ ارائه کردند، حاوي «۱+۴» نکته طلايي بود. مهم‌ترين بحث مطرح شده در همايش پارسال، «اثرگذارترين فاکتور بيروني بازار ملک بر روند معاملات و قيمت» بود. در همايش قبلي، اعلام شد در سال ۹۷ قيمت مسکن بيشترين تاثيرپذيري خود را از تحولات نرخ ارز خواهد گرفت. اکنون کارنامه بازار مسکن در سالي که گذشت کاملا مشخص مي‌کند بخش قابل‌توجهي از جهش قيمت مسکن چه به شکل مستقيم و چه به‌صورت غيرمستقيم، از شوک‌هاي ارزي پي‌درپي، شارژ شد. التهاب و نابساماني در بازاردلار در اوايل امسال ابتدا به انتظارات تورمي در جامعه و تعجيل متقاضيان خريد مسکن به انجام معامله منجر شد و در نهايت با هدايت تقاضاي سرمايه‌اي و سفته‌بازي به بازار معاملات ملک، شرايط براي جهش قيمت مسکن را فراهم ساخت. در گام بعد، شوک‌هاي ارزي در نيمه تابستان اثر منفي بر نوسانات قيمت مصالح ساختماني و در نهايت قيمت تمام‌شده ساخت مسکن گذاشت و باعث خروج سازنده‌ها از بازار ساخت و ساز شد.
گزارش «دنياي‌اقتصاد» از خلاصه آنچه در همايش چشم‌انداز اقتصاد ايران در سال ۹۷ براي بازار مسکن ارائه شد نشان مي‌دهد: در اين همايش، پيش از شروع سال ۹۷، دو توصيه طلايي، يک هشدار قيمتي و يک علامت رکودي نيز خطاب به فعالان اين بازار مطرح شد.
«تغيير جنس عرضه مسکن» اولين توصيه‌اي بود که در همايش سال گذشته خطاب به سازنده‌ها و سرمايه‌گذاران ساختماني مطرح شد. اين توصيه در پي اعلام «ناهمخواني بين مساحت غالب در ساخت و ساز با مساحت غالب در معاملات خريد مسکن» در اين همايش، عنوان شد. چگيني در همايشي که «دنياي اقتصاد» در اسفند ۹۷ برگزار کرد، گفت: در سال ۹۶ حدود ۶۰ درصد از خريداران مسکن در تهران، آپارتمان‌هاي با مساحت حداکثر ۹۰ مترمربع را برگزيدند و معاملات ملک در اين محدوده متراژي انجام شد اما روند ساخت‌وسازهاي دست کم سال ۹۵ و همچنين عرضه‌هاي جديد به بازار مسکن ۹۶ (واحدهاي تکميل شده) بيانگر آن است که فقط ۳۳ درصد از تيراژ عرضه، کمتر از ۹۰مترمربع مساحت دارد. اين ناهمخواني با شدت کمتر در ساير شهرها نيز وجود دارد. دومين توصيه علي چگيني و حسين عبده‌تبريزي براي بازار مسکن در آخرين همايش چشم‌انداز اقتصاد ايران که اسفند سال گذشته براي بررسي چشم‌انداز بازارها در سال ۹۷ برگزار شد، «تمرکز ساخت و سازها بر پروژه‌هاي غيرلوکس و مصرفي با واحدهاي ميان‌متراژ و متوسط قيمت» بود.
در قالب اين توصيه عنوان شد: جنس تقاضاي مسکن نه تنها به‌خاطر کاهش قدرت خريد، انتخاب واحدهاي کم‌متراژ را در اولويت خود دارد بلکه به دليل افزايش خانوارهاي تک‌نفره و کاهش بعد خانوار نيز تقاضاي واحدهاي با مساحت کمتر از ۶۰ مترمربع به شدت رو به افزايش است. نرخ رشد جمعيت در کشور به ميانگين سالانه ۲/ ۱ درصد کاهش پيدا کرده است اما نرخ رشد خانوار به‌طور ميانگين ۷/ ۲درصد در سال است. مقايسه اين دو نرخ، کاهش بعد خانوار و البته تداوم افزايش تقاضاي جديد مسکن البته با شيب کم را نشان مي‌دهد. در سال جاري تقاضا براي خريد واحدهاي ۵۰ تا ۶۰ مترمربع نسبت به سال گذشته افزايش چشمگير پيدا کرد. سال گذشته، عمده تقاضا براي اين گروه متراژي، خاصيت «مصرفي» داشت اما در بازار معاملات ملک سال جاري به دليل ورود تقاضاي سرمايه‌اي و سوداگرانه به حوزه خريد آپارتمان و تشخيص آنها به بازدهي بهتر سرمايه‌گذاري در خريد واحدهاي کوچک، تقاضاي نهايي براي اين مساحت ملکي، چند برابر شد.
در گزارشي که اسفند سال گذشته در همايش چشم‌انداز اقتصاد ايران در سال ۹۷، براي بخش مسکن ارائه شد، «خيز قيمت مصالح ساختماني» در قالب نمودار نرخ رشد به تصوير کشيده شد که خود، نوعي هشدار درباره افزايش قريب‌الوقوع قيمت تمام‌شده ساخت مسکن بود. در آن گزارش اعلام شد متوسط قيمت مصالح ساختماني در ۶ ماه اول سال ۹۶ رقمي معادل ۱۹درصد افزايش پيدا کرده است در حالي که سال ۹۵ ميزان رشد قيمت مصالح ساختماني ۵ درصد بوده است. اثر منفي تورم مصالح ساختماني درست در تابستان سال ۹۷، در بازار ساخت و ساز ظاهر شد. رشد شديد قيمت مصالح ساختماني از يکسو و کمبود عرضه برخي مصالح و تجهيزات ساختماني در بازار از سوي ديگر، باعث توقف فعاليت سازنده‌ها در نيمه امسال شد. اکنون نيز سايه جهش قيمت مصالح ساختماني و قيمت زمين، بر فعاليت سرمايه‌گذاران ساختماني سنگيني مي‌کند. گروهي از سازنده‌ها نه توان ساخت دارند و نه توان محاسبه قيمت تمام شده براي قيمت‌گذاري روي واحدهاي نوساز. در سالي که گذشت متوسط قيمت مصالح ساختماني در تهران ۵۰ تا ۸۰ درصد افزايش پيدا کرد.
چهارمين نکته همايش اسفند سال گذشته در بخش مسکن را مي‌توان «علامت در پيش بودن رکود معاملات از ناحيه تخريب قدرت خريد مسکن» عنوان کرد. در اين همايش، روند نوسانات قدرت خريد وام مسکن در تهران طي سال‌هاي دهه ۸۰ و ۹۰ به تصوير کشيده شد. نتايج نشان داد اگر چه در سال ۹۵، قدرت پوششي وام خريد مسکن براي متقاضيان خريد يک واحد مسکوني ۷۵ متر مربعي با ميانگين قيمت، به ۱۸درصد براي وام‌هاي اوراق و ۲۴ درصد براي وام صندوق يکم رسيد اما در سال ۹۶ تحت تاثير افزايش قيمت مسکن، قدرت خريد وام‌ها کاهش پيدا کرد و براي وام اوراق و وام يکم به ترتيب ۱۷ درصد و ۲۳ درصد شد. اين کاهش خفيف قدرت خريد وام مسکن، تحت تاثير افزايش ۱۰درصدي ميانگين قيمت مسکن در تهران در سال ۹۶ رخ داد. اما در حال حاضر که جهش بيش از ۹۰ درصدي در قيمت‌ها نسبت به سال ۹۶ اتفاق افتاده است، قدرت خريد تسهيلات عملا نصف شده و باعث خروج اجباري تقاضاي مصرفي وابسته به تسهيلات از بازار معاملات ملک شده است.
در همايش اسفند پارسال براي اولين بار، تغييرات قيمت مسکن در گروه‌هاي سني آپارتمان‌ها در بازار معاملات ملک شهر تهران، اعلام عمومي شد. اين گزارش مشخص کرد متوسط قيمت واحدهاي در گروه سني ۱۱ تا ۱۵ سال ساخت بيش از ساير گروه‌هاي سني آپارتمان در سال ۹۶ نسبت به سال ۹۵ افزايش پيدا کرده است. دليل اين سبقت نيز حرکت خريداران به خريد اين واحدها ناشي از رشد قيمت در واحدهاي نوساز بوده است. در پاورپوينتي که اسفند پارسال در همايش چشم‌انداز اقتصاد ايران در سال ۹۷، توسط چگيني براي بررسي بازار مسکن تشريح شد، تصوير کلي اين بازار در سال ۹۷ به شکل «انجام معاملات خريد آپارتمان در سطح پايين» و «بيشتر بودن تورم مسکن از نرخ تورم عمومي به‌عنوان محتمل‌ترين سناريو» به شرکت‌کنندگان در همايش ارائه شد. اکنون که آمارهاي رسمي، روند ۱۱ ماه اول سال ۹۷ در بازار مسکن را اعلام کرده‌اند، مشخص شده است هم معاملات خريد مسکن در سطح فوق‌العاده پايين قرار داشته و هم تورم نقطه‌اي مسکن دست کم دو برابر تورم عمومي است.
در همايش چشم‌انداز اقتصاد ايران در سال ۹۷ که اسفند پارسال برگزار شد، مهم‌ترين عوامل بيروني اثرگذار بر بخش مسکن معرفي و تشريح شد. اين عوامل شامل نرخ تورم، حجم نقدينگي، نرخ سود سپرده‌هاي بانکي، تحولات بازارهاي ارز و طلا و بورس، ميزان درآمدو پس‌انداز خانوارها، قدرت خريد وام مسکن و همچنين سطح قيمت تمام شده ساخت مسکن هستند. به گزارش «دنياي اقتصاد»، در همايشي که نهم ارديبهشت سال آينده براي بررسي چشم‌انداز اقتصاد ايران در سال ۹۸ برگزار مي‌شود، تغييرات قيمت مسکن در سناريوهاي مختلف به همراه علل مطرح بودن آنها، مورد بررسي قرار خواهد گرفت. در همايشي که «دنياي اقتصاد» در نهم ارديبهشت سال جديد برگزار مي‌کند، همچنين چشم‌انداز ساير بازارها و همچنين تحولات بازارهاي جهاني نيز بررسي مي‌شود.
در کنار ششمين همايش چشم‌انداز اقتصاد ايران در سال ۹۸، هشتمين همايش سياست‌هاي پولي و چالش‌هاي بانکداري و توليد نيز در همان روز نهم ارديبهشت برگزار خواهد شد. در اين روز، هشتمين همايش سياست‌هاي پولي و چالش‌هاي بانکداري و توليد در نوبت صبح و همايش چشم‌انداز اقتصاد ايران در سال ۹۸ در نوبت عصر برگزار مي‌شود. در همايشي که در نوبت صبح برگزار مي‌شود تصميم‌گيران ارشد همراه با اقتصاددانان و صاحب نظران از طيف‌هاي مختلف فکري به آسيب‌شناسي تکرار چالش‌ها در اقتصاد ايران خواهد پرداخت.همايش هشتم به دنبال پاسخ به اين سوال است؛ عوامل ماندگاري چالش‌ها در اقتصاد ايران چيست و چرا حل نمي‌شود؟ متقاضيان حضور در اين همايش براي کسب اطلاعات بيشتر در اين خصوص مي‌توانند به آدرس http://events.den.ir مراجعه کنند يا با شماره تلفن ۸۷۷۶۲۳۵۰ (دبيرخانه همايش) تماس بگيرند.