از موقعي که به‌ياد دارم، هيچ‌گاه بازار مسکن حداقل در کلان‌شهرها از تعادل برخوردار نبوده و به‌طور متناوب با نوسانات بزرگ دست و پنجه نرم مي‌کرده است. در اين سال‌ها بسياري از ثروتمندان امروز و ديروز کشور از برکت همين نوسانات به ثروت‌هاي نجومي دست پيدا کرده‌اند و جمعيت بسيار بيشتري از سنگيني بار هزينه مسکن نتوانسته‌اند معني زندگي را درک کنند. به‌ياد دارم قبل از انقلاب رکود مسکن اواخر دهه ۳۰ کل اقتصاد کشور را به رکود کشاند و بسياري از سازندگان و صنايع وابسته ساختمان را به مرز ورشکستگي سوق داد و بيکاري وحشتناکي را به کشور تحميل کرد. آن روز همه از وضعيت پيش آمده اندوهگين بودند. در نيمه اول دهه ۵۰ که به برکت دلارهاي نفتي اقتصاد کشور دچار بيماري هلندي شد و در اثر نقدينگي بالاي عده‌اي، قيمت مسکن به مراتب از نرخ تورم افزون‌تر شد، باز هم عامه مردم بحق دچار اندوه شدند ولي اين بار نه صرفا به‌دليل گراني، سرپناه بلکه شايد بيش از آن، از پيدايش طبقه جديد و تازه به دوران‌رسيده‌اي که نمي‌دانست با اين پول بادآورده از گراني زمين و مسکن چه‌کار کند. شايد يکي از دلايل عصبانيت طبقه متوسط در آن دوران همين بوده باشد. تا آنجا که به‌خاطر دارم هيچ طرح راهبردي براي مقوله مسکن در آن دوران تهيه نشده بود. هرچند اقداماتي مانند احداث مجتمع‌هاي بزرگ مسکوني مانند اکباتان، آپادانا، شهرک غرب، تهرانپارس و پروژه‌هاي خانه‌سازي براي پرسنل ارتش و کارمندان دولت و... نشانه‌هايي از رويکرد مناسب به اين مقوله را به ذهن متبادر مي‌ساخت. ولي تمرکز توسعه صنعتي و تجاري در کلان‌شهرها به‌خصوص تهران و غفلت از طرح حياتي آمايش سرزميني علاوه بر افزايش بي‌رويه قيمت مسکن در اين کلان‌شهرها باعث گسترش حلبي‌آبادها در پيرامون اين شهرها شد. و اما در دوران بعد از انقلاب، به‌رغم صراحت بعضي از اصول قانون‌اساسي به اهميت مسکن در شأن مردم ايران، حتي اين مقدار طراحي براي حل مشکل مسکن مشاهده نمي‌شود.
اگر به آمار منتشره از سوي رئيس کميته بودجه و نظارت مالي شوراي شهر تهران که اعلام مي‌کند بين سال‌هاي ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ سالانه ۱۰۰ هزار نفر به تهران مهاجرت کرده‌اند، اتکا کنيم و آن را همراه با تقاضاي جوان‌هاي متولد شده در همين شهر، بعد از دوران پس از انقلاب تعميم دهيم،آنگاه فشاري را که از سمت تقاضاي مسکن به‌خصوص براي مسکن‌هاي ارزان‌قيمت و متوسط‌القيمت به بهاي ملک در کلان‌شهرها وارد شده است بهتر، درک مي‌کنيم.
نبود هر نوع پروژه راهبردي آمايش سرزميني طي اين دوران و تمرکز توسعه صنعتي و تجاري در کلان‌شهرها ازيک طرف و سياست‌هاي غلط اقتصادي در تمام دولت‌ها از طرف ديگر، باعث پديدار شدن چنين ناهنجاري در اين زمينه شده است. طي اين سال‌ها هنگامي که درآمد ارزي دولت‌ها از محل فروش نفت بالا بوده، تمامي دولت‌ها با پايين نگه‌داشتن تصنعي قيمت ارز سيل واردات ارزان‌قيمت را به کشور روانه مي‌کردند تا به‌خيال خود جلوي تورم داخلي را بگيرند. ولي به‌دليل خلق نقدينگي ناشي از افزايش دارايي‌هاي خارجي بانک‌مرکزي، حجم زيادي از اين نقدينگي به بازار مسکن (که قابل وارد کردن نبود) سوق داده مي‌شد و دوران به‌اصطلاح رونق بازار مسکن به‌وجود مي‌آمد و قيمت املاک از تورم جلو مي‌زد.
در دوران پس از انقلاب، طولاني‌ترين و عميق‌ترين دوره رکود مسکن بين سال‌هاي ۹۱ تا ۹۵ بوده است که تقريبا گريه همه را به‌خصوص سرمايه‌گذاران بخش صنعت ساختمان و خدمات‌دهندگان در اين بخش را در آورد و خيلي‌ها و از جمله بانک‌ها را به سمت ورشکستگي سوق داد.
طبيعي است که دولت در اين زمان در عزاي دوران رونق بخش ساختمان بسوزد و تمام تلاش خود را براي رونق بخشيدن به اين بخش به‌عمل آورد. ولي باز هم دولت دچار اشتباه هميشگي شد و بدون آنکه برنامه‌اي براي رفع بحران متناوب مسکن داشته باشد، با اعمال سياست پولي نادرست و کاهش نرخ بهره سپرده‌هاي مدت‌دار تلاش کرد بخشي از نقدينگي را به‌سمت بازار مسکن سوق دهد. ولي به‌منظور جلوگيري از انفجار در اين بازار و بازار ارز سعي کرد بازار سرمايه را (بدون پشتوانه اقتصادي) جذاب و بخش مهمي از نقدينگي را به سوي آن روان سازد که همه امروزه از نتايج اين استراتژي اشتباه آگاه هستند و نياز به توضيح ندارد. با سرخوردگي سرمايه‌گذاران از بازار پول و متعاقب آن از بازار سرمايه و امنيتي شدن بازار ارز و سکه بديهي بود که اين نقدينگي افسار گسيخته به بازار مسکن هجوم آورد و اين‌بار دولت را در ماتم گراني بيش از حد قيمت مسکن و ملت را در افسردگي ناشي از بالا‌تر رفتن محسوس سهم هزينه مسکن در سبد هزينه‌اي آنها فرو برد.
ظواهر امر نشان مي‌دهد هم دولت و هم مجلس اين‌بار نيز قصد طراحي يک استراتژي بلند‌مدت براي حل مشکلات اقتصادي و به تبع آن مشکل مسکن را ندارند و تمام تلاش خود را (شايد ناآگاهانه) معطوف اقداماتي کرده يا قصد دارند بکنند که مآلا منجر به رکودي بزرگ در بازار ساخت‌وساز خواهد شد. اين اقدامات بيشتر بر فشار بر سرمايه‌گذاران بخش مسکن اعم از سازنده و دارنده (و خريداراني که به نيت حفظ ارزش دارايي خود در مقابل آسيب‌هاي محتوم ناشي از تورم در اين بازار وارد مي‌شوند و اصطلاحا به آنان سوداگر مي‌گويند) متمرکز مي‌شود. اگر دولت و مجلس موفق شوند اين فشار را به حداکثر برسانند، سال آينده بايد در انتظار رکودي وحشتناک در بازار مسکن و به تبع آن صنايع و خدمات وابسته باشيم، بدون آنکه امکاني براي خانه‌دار شدن طبقات کم‌درآمد و متوسط جامعه فراهم آيد. اين رکود مي‌تواند به خروج بيشتر سرمايه از کشور و سرمايه‌گذاري در املاک کشورهاي همسايه منجر شود. ضمن آنکه نبود انگيزه براي سرمايه‌گذاري در املاک مسکوني و به تبع آن کاهش توليد مسکن شوک شديد قيمتي در سال‌هاي بعد را در پي خواهد داشت.
و اما با فرض توقف اين اقدامات آسيب‌زا، با توجه به پيش‌بيني تورم چند ده درصدي سال ۱۴۰۰، قيمت مسکن جلوتر از ساير بازارها خود را با تورم تطبيق خواهد داد و بايد انتظار افزايش بالايي را به‌رغم ضعف قدرت خريد مردم در قيمت مسکن درسال آينده داشت.
درمقابل اين دو پيش‌بيني مايوس‌کننده، دولت و بانک‌مرکزي با حمايت ساير ارکان دولت مي‌توانند نرخ بهره سپرده‌هاي بانکي را تا حدودي با نرخ تورم متعادل سازند تا از اين طريق بخش بيشتري از نقدينگي به شبه‌پول تبديل شده و از اثرات مخرب پول بر بازارهاي ارز و مسکن بکاهد. آنگاه مي‌توان انتظار داشت که با فروکش کردن قيمت ارز تورم کاهش يابد و به تبع آن قيمت مسکن متعادل شود. دولت و مجلس بايد به اين پرسش پاسخ دهند که هشت برابر شدن قيمت ارز در اين سه سال به اقتصاد بيشتر ضربه زده يا افزايش احتمالي چند درصدي نرخ بهره در شرايط تورم ۵۰ درصدي مي‌توانست به اقتصاد کشور لطمه وارد سازد؟ البته مي‌دانم که بخشي از اين تصميم براي جلوگيري از ورشکستگي نظام بانکي کشور گرفته شد ولي تصور مي‌شود راهکارهاي ديگري هم براي نجات بانک‌ها وجود داشته است.