بازار جهاني مسکن سال آينده از فاز گلخانه‌‌اي خارج مي‌شود و همزمان، مجموعه سه حوزه املاک در کشورها با 6 تغيير روبه‌رو خواهد شد. «اکونوميست» در شماره ويژه‌‌نامه آخر سال (2021) خود، گزارشي درباره چشم‌‌انداز بازار جهاني مسکن در 2022 منتشر کرده که براساس محور کليدي اين گزارش، «حمايت‌‌هاي گلخانه‌‌اي دولت‌‌ها از فعالان بازار مسکن و همين‌طور متقاضيان خريد و اجاره» در سال جديد ميلادي به پايان ميرسد.
محتواي بررسي‌‌هايي که در اين گزارش انجام شده، حاکي است: در سال‌جاري ميلادي به خاطر عبور از موج‌‌هاي بحران‌‌ساز کرونا –تحت‌تاثير واکسيناسيون- و همچنين بازگشت نبض توليد به اقتصاد کشورهاي مختلف، «معافيت‌‌هايي که طي 2020 و 2021 براي مالکان و بهره‌‌برداران از واحدهاي مسکوني» اعمال شد متوقف مي‌شود.
بزرگ‌ترين حمايت کرونايي در بازار جهاني مسکن 2021، «توقف اخذ ماليات از مالکان» بود که باعث خيز سرمايه‌گذاري در بازار ملک به شکل خريدهاي چند خانه‌‌اي از سوي طبقات بالاي درآمدي شد. همچنين «پرداخت حمايتي وام خريد مسکن (با نرخ بهره پايين و توقف دريافت اقساط ماهانه)» نيز باعث شد بيش از دوسوم خريداران مسکن در کشورهايي همچون آمريکا، به شکل خريد خانه دوم در مرکز يا حومه شهرهاي اصلي اقدام به سرمايه‌گذاري ملکي کنند. نشريه «اکونوميست» پيش‌بيني کرده است در سال جديد ميلادي، «ماليات‌‌هايي همچون ماليات بر خريد، ماليات سالانه و ماليات بر عايدي سرمايه» از سر گرفته مي‌شود و معافيتهاي حداقل يکسال اخير در اين حوزه به پايان ميرسد. احياي ماليات‌‌هاي ملکي به شکل خودکار جريان سرمايه‌گذاري ملکي را کاهش خواهد داد که همين اتفاق به «مهار تورم مسکن» در کشورها منجر خواهد شد. آمارهاي جهاني بيانگر آن است که در سال گذشته نرخ تورم مسکن در کشورهاي مختلف جهان از جمله کشورهاي توسعه يافته به ميزان دو برابر سال قبل از آن رسيد. ميانگين نرخ رشد قيمت مسکن در 55 کشور جهان در نيمه سال گذشته به 6درصد رسيد در حالي که سال قبل از آن يعني در 2020، تورم مسکن در اين کشورها 4درصد گزارش شده بود. همچنين در سال 2019 که هنوز کرونا شيوع پيدا نکرده بود، نرخ رشد قيمت مسکن در کشورهاي مختلف جهان به صورت ميانگين حدود 3درصد بود. خريدهاي سرمايه‌‌اي ناشي از «معافيتهاي مالياتي» از يکسو و «حمايت‌‌هاي تسهيلاتي بدون محابا» از سوي ديگر، تقاضاي سرمايه‌‌اي در عصر کرونا در بازارهاي مسکن را تحريک کرد که پيامدش به رشد تند قيمت مسکن منجر شد.
در آمريکا، سال گذشته تورم مسکن در قله 30ساله قرار گرفت؛ 3/ 19درصد. پيش‌بيني مي‌شود اين نرخ در سال جديد ميلادي باز هم دو رقمي باقي بماند و حدود 14درصد نوسان کند.
برخي آمارهاي معتبر نيز حکايت از آن دارد که سال گذشته، متوسط قيمت مسکن در کشورهاي شاخص اروپايي تا 10درصد افزايش پيدا کرد. البته تورم مسکن بالاي 30درصد هم در اروپا و کشورهاي آسيايي رقم خورده است.
با اين حال، در سال 2022 تصميم دولت‌‌ها به خارج کردن بازار مسکن از فاز گلخانه‌‌اي مي‌تواند سرعت رشد قيمت خانه را کاهش دهد. پيش‌بيني‌‌ها همچنين از «توقف سياست‌هاي حمايتي در بازار اجاره» حکايت دارد. سال گذشته در کشورهاي مختلف جهان، دولت‌‌ها براي حمايت از مستاجرها، «پرداخت ماهانه اجاره‌‌بها را به توقف چند ماهه تبديل کردند» البته منوط به اينکه براي موجران نيز بانک‌‌ها «دوره تنفس پرداخت اقساط ماهانه اعمال کنند». اين سياست هم قرار است در سال‌جاري ميلادي پايان بگيرد.
کارشناسان اقتصادي برآورد مي‌‌کنند «عادي شدن روند تعاملات در بازار اجاره مسکن در 2022» باعث مي‌شود «انگيزه از دست رفته براي اجاره‌‌داري احيا شود». نتيجه اين احيا باعث افزايش عرضه آپارتمان اجاره‌‌اي در کشورها مي‌شود که در نهايت باعث تعديل نرخ رشد اجاره‌‌بها خواهد شد. تغييرات ديگر بازار ملک 2022 از حوزه مسکن فراتر خواهد بود. پيش‌بيني مي‌شود تقاضاي از دست رفته براي اجاره يا خريد دفاتر اداري به تدريج افزايش پيدا کند. سال گذشته و البته سال قبل از آن به خاطر «دورکاري و تعطيلي فعاليت شرکت‌ها» در جهان، بخش زيادي از دفاتر کار و ساختمان‌‌هاي اداري خالي از فعاليت شد. اين مساله باعث کاهش قيمت املاک اداري يا عقب ماندن تورم ملک اداري از تورم مسکن شد. اما براي 2022 برآورد مي‌شود تقاضا به اين حوزه از بازار ملک برگردد.
همچنين در حوزه املاک تجاري نيز «تداوم خريدهاي آنلاين» باعث رکود معاملات تجاري مي‌شود اما «انبارها» در اولويت سرمايه‌گذاري فروشندگان کالاهاي خوراکي و مصرفي خانوارها قرار مي‌‌گيرند.
ظهور فرصت‌‌ها در بازار مسکن
با وجودي که بازارهاي املاک به خوبي همه‌گيري را پشت سر گذاشته‌‌اند، ولي در سال 2022 دولت‌‌ها کمک‌‌هاي کرونايي را قطع خواهند کرد و بازارها بايد با تخفيفات اجاره و ماليات خداحافظي کنند. شرکت‌ها دفاتر کوچک‌تري را انتخاب خواهند کرد، چراکه کارگران تمايلي به رفت‌‌وآمد به سرکار ندارند، و فروشگاه‌‌ها نيز با رونق خريدهاي آنلاين تعطيل شده‌‌اند. افزايش نرخ بهره سبب کاهش وام گرفتن خواهد شد. چين همچنان به کاهش اعتبارات ادامه خواهد داد، در حالي که برخي از شرکت‌هاي بزرگ املاک و مستغلات اين کشور چون اورگراند به شدت گسترش يافته‌‌اند.
اجراي مجدد تمبر مالياتي در انگلستان قيمت خانه را کاهش خواهد داد. خريداران ثروتمندتر در انگلستان و آمريکا با ماليات بر عايدي سرمايه و در اسپانيا و کانادا نيز با ماليات بر ثروت روبه‌رو خواهند شد. اسکاتلند و برخي نقاط آمريکا اجاره‌‌هاي کوتاه‌مدت را محدود خواهند کرد که مي‌تواند در منصرف کردن سرمايه‌گذاران نقش داشته باشد. با تغيير در اولويت‌‌ها اما فرصت‌‌هايي نيز ظهور خواهند کرد. استراحتگاه‌‌ها، از باهاما گرفته تا موريس، کارگران را از راه‌‌هاي دور جذب خود خواهند کرد.شهرهاي بزرگ که از نرخ واکسيناسيون بالايي برخوردار هستند، چون لندن، فرانکفورت و سنگاپور، عملکرد بهتري خواهند داشت. سهم سرمايه‌گذاران خارجي در بازار اجاره در اين شهرها تا 47درصد افزايش خواهد يافت، چراکه بازارهاي مالي اعتماد سرمايه‌گذاران را به خود جلب خواهند کرد. نرخ دفاتر خالي اما تا پايان سال 2022 کاهش مي‌‌يابد و قيمت‌ها با افزايش مواجه خواهند شد. خرده‌‌فروشان آنلاين ممکن است به فروشگاه نياز نداشته باشند ولي به انبار نياز دارند؛ تنها در اروپا 4ميليون مترمکعب به فضاي انبارها اضافه خواهد شد. با رونق گرفتن تجارت، آسيا قطب‌‌هاي لجستيک به دست خواهد آورد و مراکز داده نيز افزايش خواهند يافت. قوانين طراحي نيز خود را با تغيير تقاضاها وفق خواهند داد و سبب تشويق به ساخت‌‌وساز در مراکز شهري خواهند شد.